2021年2月8日，黄小鸭与王美丽签订《房屋租赁合同》，约定王美丽将其名下位于南湖北社区168号的房屋出租给黄小鸭用于餐饮经营。
黄小鸭承租王美丽的房屋后，擅自对房屋进行装修，将房屋内的立柱及隔墙拆除，又重新安装水电，地面加高40㎝进行水泥硬化。2021年3月，王美丽通知黄小鸭停止装修，恢复原状，但黄小鸭未予恢复。后王美丽向法院提起诉讼，主张解除与黄小鸭签订的《房屋租赁合同》，并要求恢复房屋的原状。黄小鸭辩称自己因经营需要改造房屋符合餐饮经营的条件，并且已经办理了个体工商户营业执照，王美丽以前就把房屋租给别人经营废品回收，对黄小鸭改造房屋是能预见到的，王美丽主张解除合同没有依据。图片来源：Unsplash.com 黄小鸭未经王美丽的同意改造房屋主体结构，王美丽有权解除双方签订的《房屋租赁合同》吗？王美丽虽然知道黄小鸭将该房用于餐饮经营，但黄小鸭改动屋内主体结构应当告知并征得王美丽的同意。即使合同内未将改造房屋作为解除合同条件，但黄小鸭为承租人，未经业主同意擅自改建，且拒绝恢复原状，已经属于严重违约行为。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条和《民法典》第711条的规定，王美丽有权要求解除与黄小鸭的租赁合同。合同解除后，黄小鸭也应当将承租的房屋恢复原状。1.承租人如因经营使用需要对房屋进行装修或改造的，需事前征得出租人同意并留好相应凭证；2.出租人与承租人可在《租赁合同》增加关于租赁物装修的具体审批流程并约定相关的违约责任；3.出租人在发现承租人违法装修或改造房屋的，应及时制止，如承租人经劝阻仍不停止侵害，出租人可单方解除合同并要求承租人赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
陈超敏 广西万益律师事务所房地产和建设工程部实习律师。钻研领域：房地产、建设工程。
汤雅婷 广西万益律师事务所房地产和建设工程部律师。擅长领域：房地产与建设工程。
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