破产程序中管理人对债务人名下房屋上租赁关系的处置

租赁合同作为市场活动中一类常见的经济合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。我国合同法确立了“买卖不破租赁”的原则，明确了承租人对租赁房屋享有优先购买权，给予租赁合同以特殊保护，使其具有类物权化。

实践中，破产企业在人民法院受理破产申请前，将名下房屋对外出租并签订了租赁合同情形十分常见，这些租赁关系就自然延续到了破产程序中，而承租人常常会以依法成立的租赁合同来对抗管理人对房屋的接管，阻碍破产程序的顺利进行。如何正确处理债务人名下房屋上的租赁关系将直接影响承租人的利益和破产财产的实现价值。

No.1

管理人单方解除租赁关系的合法性

首先，从《企业破产法》第十八条规定，法院裁定受理破产后，管理人有权针对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同决定解除或者继续履行，管理人可采取明示方式向对方当事人致函表明是否解除合同，也可采取默示的方式解除合同即自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人对于待履行的合同享有任意解除权，这是破产法从保护广大债权人利益，公平实现破产项目处置角度赋予管理人的一项特殊权利。但该权利对于租赁合同是否应当受到一定限制，能否突破合同法“买卖不破租赁”原则仍存在争议。目前，有学者认为，在出租人破产情况下，管理人对于租赁合同无权加以解除，仍然遵循“买卖不破租赁”的原则。也有学者认为在出租人破产时，应限制破产管理人的解除权。在实践中，常常有承租人以买卖不破租赁原则来对抗管理人要求其腾空返还房屋的主张。

笔者认为，破产法规定的管理人单方解除权能否适用于租赁合同，能否突破合同法对租赁合同的特殊保护，涉及法律适用与价值衡量问题。从法律位阶角度，《合同法》系全国人大颁布制定，《企业破产法》系全国人大常委会颁布制定，两部法律系同一位阶。但施行于2006的企业破产法相较施行于1999年的合同法来说，其属于新法。根据新法优于旧法的原则，应当优先适用企业破产法。从企业破产法第十八条立法本意来看，管理人对于双方均未履行完毕合同以解除为原则，以继续履行为例外，解除的对象是双方均未履行完毕的合同，并未对合同类型做出例外性规定，不应将租赁合同排除在外。管理人有权依据该条单方解除待履行的租赁合同。

No.2

管理人单方解除租赁合同的必要性考量

管理人有权依据《企业破产法》第十八条的规定单方解除租赁关系，即管理人对该租赁关系是否解除享有选择权，那么在实践中管理人是否解除该租赁关系应考虑哪些因素？

对于该租赁关系的处理，要遵循破产财产最大化原则与利益平衡原则。管理人应当从需要实现的破产目标、合同相对方利益及维护市场稳定性等多方面考量和论证。在破产程序中，债权人的利益是破产管理人优先考虑的问题，也是管理人所负担的义务。

对在破产程序中，承租人依据租赁合同使用的房屋系属于破产财产，这些房屋在清算模式下最终需要进行拍卖变现，债权人清偿利益的实现以管理人将破产财产的变现为前提。而房屋上存续的租赁关系必然会严重影响房屋的变现价值甚至导致无法变现。无疑会损害其他债权人的利益。对于那些剩余租赁期限明显过长或租金标准明显低于市场价的租赁合同，管理人应当及时予以解除。而对于那些租金收益较为客观、剩余租赁期限较短或租赁关系的存续不会影响租赁物的处置价格，管理人可选择继续与承租户履行该租赁合同，由管理人收取相应的租金，最大程度实现破产财产的价值。

此外，管理人还应谨慎防范虚假租赁、恶意租赁。在实践中，存在破产企业与第三人恶意串通、采用租赁日期倒签、出具虚假租金收条、以租金折抵大额债务及签订长期租约一次性付清租金等形式规避法律规定，攫取利益。管理人应当仔细甄别，做好调查摸底工作，查清破产企业与所谓的承租人之间的关联关系和资金往来情况，必要时请求受理法院协调公安、税务等部门介入，对虚假租赁关系予以制裁。

No.3

管理人如何行使单方解除权

（1）如何判断是否属于双方均未履行完毕合同

根据企业破产法第十八条，管理人有权单方解除的合同要满足两个条件。第一，该租赁合同是在法院裁定受理破产申请前成立的。实践中对于该条件异议较少。第二，该租赁合同债务人与承租人均未履行完毕。在实践中，存在承租人以其已将租期内全部租金缴纳完毕为由，认为其合同义务已履行完毕，以此对抗管理人的单方解除权。

在(2018)苏10民终73号杨永琴与仪征市悍马汽车精修有限公司破产管理人房屋租赁合同纠纷上诉案中，承租人即以其已一次性缴纳全部房租，合同义务履行完毕，故不属于破产法第十八条规定的“双方均未履行完毕的合同”的情形，认为悍马公司管理人无权解除合同。根据合同法规定，租赁合同下，出租方的义务并非仅交付房屋的使用权即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕；承租方的义务也并非仅只支付全部租金即履行完毕，而是在租赁期内，还负有对房屋保证使用、管理、监督等义务，其义务具有阶段性和持续性，只有在房屋租赁合同履行期限届满后，出租方的义务才履行完毕；承租方的义务也并非仅只支付全部租金即履行完毕，而是在租赁期内，按照双方约定的方法或租赁物的本身属性使用租赁物，不得损害租赁物。故，实践中只要债务人与承租人签订的租赁合同约定的租期未届满即属于双方未履行完毕的合同。

（2）解除的方式

破产法第十八条规定了管理人既可以以明示通知对方的方式解除合同，也可以以默示的方式解除即在管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事即视为解除合同。对于租赁合同的解除通常需要管理人采取积极明示的方式。在实践中，某些承租人在未收到管理人书面解除合同通知情况下，会当然认为其租赁合同继续有效而继续占用房屋，甚至会继续将原租赁协议项下的租金向管理人缴纳，若管理人未明示解除合同而收取了该部分租金，应当认为是采取明示手段选择继续履行合同，而不能以未通知对方视为解除合同来主张解除。

管理人进场后认为需解除租赁合同，收回房屋时，应及时向承租人寄送书面的解除通知书，要求限期搬离，若不搬离，管理人可以要求承租人或次承租人支付自合同解除之日至实际搬离之日的房屋占用费用。

对于其中存在转租情况，对于次承租人其与债务人之间虽无直接法律关系，管理人也应向次承租人告知其与承租人之间合同解除的事宜。

No.4

管理人单方解除租赁关系的后续问题

根据破产法第五十三条规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。从该条可以看出，对于承租人因合同解除产生的损害赔偿请求权应当以其损害赔偿请求权向管理人申报债权。管理人如何对其申报损害赔偿请求权进行认定时会涉及如下几个问题。

（1）预付的押金、租金的处理

根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除的法律后果包括财产的返还和损失的赔偿。财产返还意味着承租人应当向管理人返还占用的房屋，管理人则应向承租人返还其缴纳的未使用期间的租金及押金。而在破产程序中，该部分租金及押金是否应当由承租人作为债权向管理人处进行申报。

 (2016)湘民终412号杨建广与湖南阿里贸易有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案中，人民法院认为承租人预付租金的返还不同于解除合同产生的损害赔偿义务，不属于由承租人申报债权的范围。同时认为债务人及其管理人在解除合同后仍占有租金及押金构成不当得利，且该不当得利发生在人民法院受理破产申请后，根据企业破产法第四十二条的规定应属于共益债务，对于该部分的返还从债务人破产财产中随时清偿。对于租金及押金在合同解除后可优先予以返还。笔者认为该租金及押金应当属于共益债务，由管理人予以优先返还。

（2）损害赔偿债权的处理

对于善意无过错的承租人，因管理人单方解除租赁合同产生的损失，可作为债权向管理人处申报，这点有明确的法律依据。而承租人的损失范围，破产法并无明确规定，且实践中存在一定争议。

管理人单方解除租赁合同，对于承租人来说常见的直接损失就是其对于租赁物的装潢装饰投入。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。承租人以装饰装修残值作为债权向管理人申报债权有着当然的法律依据。在破产实践中，对于其装饰装修残值的债权是否享有优先受偿权则存在不同操作方式。

笔者通过检索相关司法判例，是否享有优先受偿权争议的焦点在于对出租人破产导致房屋租赁合同解除的情况下房屋装修残值的性质认定，如果认为相关装修残值是承租人基于房屋租赁合同约定的预期的房屋使用权所作的配套投入，而配套物的所有权应归承租人所有，在合同解除后管理人赎回配套物所有权，由此产生的债权属于共益债权；或者认同装修残值可能被纳入破产财产价值使得破产程序中，管理人在拍卖房屋时，对于房屋上的装修价值必然有所体现并增加破产财产价值，有利于全体债权人的共同利益以及破产程序顺利进行，认定其为共益债权。那么承租人以房屋装修残值申报债权具有优先受偿权。如果认为破产导致房屋租赁合同解除对承租人造成的只是一般损失，承租人仅仅是根据相关法律规定享有损害赔偿请求权，那么装修残值一般就会被认定为普通破产债权，不能够优先受偿。

从公平角度，承租人的装饰装潢的确使破产财产产生了增值，笔者认为参照工程价款优先权的操作路径，对于承租人因提前解除合同申报的装潢装饰残值债权应当认定享有优先受偿权，该残值的认定应当由管理人报经人民法院批准委托第三方评估机构进行。

综上，管理人在破产程序中对于债务人名下房屋上的租赁关系应谨慎行使解除权，对于合同解除后给承租人造成的损失部分可作为共益债务予以特殊保护，从而最大程度实现债权人与承租户利益的统一，从而有效推进破产项目的处置。

编辑 | 鲁长松

排版 | 黄庆

来源 | 破冰之旅

分类 | 法学研究

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