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不管是业主还是物业公司，享受权利和履行义务的前提都是依据国家的法律法规和已经签定的物业服务合同。在我们的实际生活中，业主和物业之间的利益冲突经常会成为矛盾的爆发点，业主无处维权，物业觉得委屈，那么如何合理的处理这些矛盾呢？ 首先，我们要看我们国家关于物业服务方面现有的法律依据有哪些？ 分别有：《物业管理条例》、《民法典》、《物业服务收费管理办法》《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《房屋建设工程质量保修办法》、《住宅室内房屋装饰装修管理办法110号令》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规。（有需要原文的朋友可以私信我）  这些法律法规给我们和物业公司提供了履行合同和享受权利、履行义务的法律依据，针对日常生活中大家经常遇到的问题，我想给予一些解答，如有不正确的地方，欢迎指正交流。 一、业主说，个人没有和物业公司签订合同，所以不交纳物业费，合理吗？ 是不合理的，因为物业服务的整体性和综合性，物业面对的是全体业主，而不是单一的业主个人，在建设单位已经与物业签订了前期物业服务合同或者，业主大会和业主委员会依法选聘的物业服务企业签订了物业服务合同的，对全体业主具有约束力，单个业主不能以并非合同当事人为由提出抗辩。 附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、建设单位和物业公司签订的《前期物业服务合同》里如果有业主不认定的条款，能否修改，如果不能修改是不是属于霸王条款？ 由于物业管理服务具有公共性的特点，绿化、保洁、公共秩序维护等物业服务，服务内容和服务水平，对入住的每个业主都是一样的，支付的费用也应该是一样的。如果与每个业主约定的公共性服务内容不一样，没有可操作性；如果约定的费用不一样，一样的服务水平，有的费用高，有的费用低，对多付费的业主不公平。 因此，房屋买卖合同中关于公共性物业服务的费用，服务内容和质量要求等条款应由开发企业根据前期物业服务合同确定，与前期物业服务合同保持一致，开发企业在售房时要将物业服务内容和费用等明示给买房人并进行约定，但不能由个别购房人与开发单位单独协商确定。这是由于前期物业管理的特殊性决定的，目的是为了维护全体业主的合法权益，不应理解为霸王条款。但是有下列条款的无效： 相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 三、业主以房屋漏水或者房屋其他质量问题未解决，而拒交物业费，合理吗？ 业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是一种不合适的行为，原因有二：一方面，业主和开发商是关于房屋的买卖关系，房屋在保质期内存在质量问题，可以要求开发商维修，并可按照购房合同的约定要求开发商承担相应的赔偿责任，而物业服务是由业主交纳物业费，物业公司提供物业服务，业主和物业公司是一种关于物业服务这一特殊商品的契约关系。分别是两个独立的法律关系；另一方面，在没有专项委托合同的情况下，物业公司的职责是将业主房屋的质量问题及时反馈给开发建设单位，由开发建设单位负责质保，而不是由物业公司负责具体的维修工作。所以，业主以房屋质量问题为由拖欠物业费是不合适的。 四、经常有业主反映物业服务不到位的情况，那么物业服务不到位应该以什么为判断依据呢？物业服务不到位，是否可以拒交物业费？ 物业服务企业服务的前提依托的是《物业服务合同》，依据合同约定中的服务事项进行服务和对应的收费，如果未做到合同中的相关要求，业主可进行拍照、录音或者其他方式记录相关证据，对物业公司进行诉讼要求。只有以下情形可拒交物业费：国务院公布的《物业管理条例》第七条中明确规定“按时交纳物业服务费用”是业主的一项基本义务。只有出现以下情形，业主才可以不交或少交物业服务费用： 1.物业管理企业在物业管理服务合同约定之外，自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。 2.实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导从的部分可以拒交。 五、小区物业划定收费停车位合理吗？ 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。 因此，物业擅自划定收费停车位是不合理的。 五、住宅室内装饰装修工程的保修期有多长时间？ 六、物业管理企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？ 七、业主应该怎么选聘和解聘物业服务企业？ 根据《物业管理条例》 第十一条业主大会履行下列职责： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业管理企业； (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 |
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