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明彬 毕业于武汉大学法学院，现专职于业委会法律实务、民商事（执行、破产）法律顾问工作。目前业委会专著正在出版中，破产专著已完稿，尚无出版计划。 要目 一、引言 二、最早的地方规章 三、最早的地方法规 四、最早的部门规章 五、最早的法律和行政法规 六、结束语 业主大会、业主委员会是法律、行政法规明确规定的业主自治组织，其核心的法律权利基础是“业主的建筑物区分所有权”。关于“居代委”、物业管理委员会“代行业主大会和业主委员会职责”都是地方政府的街道办事错误的理解法律和地方法规的结果。正是由于这种错误的理解和涉嫌违法的实践，造就了业主委员会成立难的原因之一，以及小区业主与物业之间的矛盾冲突不断的原因之一，这种矛盾与冲突，大大影响人民的幸福感。 一、引言 最近，深圳发布了“居代业”地方性工作文件，行业内大部分人士持反对意见，并表达了对居民委员会作为街道办事处的白手套与民争利的担忧。 行之有效且长达30年的物业管理委员会制度（以1994年3月21日公布的《青岛市住宅小区物业管理试行办法》为标准），更是天下奇谈。 更为甚者，《江苏省物业管理条例》规定的物业管理委员会“代行业主大会和业主委员会职责”。其典型是江苏省苏州市下辖的太仓市（实为区县），该市多个乡镇在多个小区设立了“物业管理委员会”，几乎永久性的“代行业主大会和业主委员会职责”。 凡此种种，都不利于业主委员会的成立和发展，更是涉嫌架空《民法典》第277条的违法行为。 早期的法律、法规、规章以及规范性法律文件的规定：
二、最早的地方规章 有部分网友表示，物业管理委员首创城市是南京。这样的观点，作者不敢苟同，但由于时间久远，就目前掌握的资料来看，尚无法确定首创城市，疑似是青岛首创。 最早的地方规章是1994年3月21日，青岛市人民政府令第18号《青岛市住宅小区物业管理试行办法》，其规定的名称是“住宅小区管理委员会（简称管委会）”。 该办法第4条：“成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人、承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。 管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。” 第一，住宅小区管理委员会（简称管委会）的主体性质，“社团法人组织”。这是一大亮点。即使是后来的国务院《物业管理条例》，从制定到多次修订，亦未规定业主大会和业主委员会的主体性质。《物权法》和后来的《民法典》亦未规定。 第二，规定了住宅小区管理委员会（简称管委会）的组成人员是房屋所有人、承租人代表、管委会主任。其中，房屋所有人、承租人代表不低于管委会组成人员的70％；管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。显而易见的缺陷是30%的非业主组成人员，无明确规定。 第三，回头看，这个规定是现在大行其道“物业管理委员会”的雏形。但并非业主大会和业主委员会的规定。 另外，值得一提的是，制定《青岛市住宅小区物业管理试行办法》的市长，四年后升任建设部部长。 三、最早的地方法规 最早地方规章是1994年1月11日深圳市人民代表大会常务委员会审议通过的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。其规定的名称是“业主管理委员会、业主大会”。 第7条：“各住宅区可以依照本条例规定成立业主管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表住宅区全体业主的合法权益，依据本条例规定、业主公约和管委会章程行使职权。” 第10条：“业主大会由本住宅区的业主组成。 业主大会必须有持有过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。” 第14条：“管委会委员由业主大会在业主中选举产生。管委会主任、副主任由管委会在其委员中选举产生。管委会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任管委会委员。 管委会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增减，但最低不得少于五人。 管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。 管委会聘请执行秘书一至二名，负责处理管委会日常事务。” 第一，这是最早关于业主大会和业主委员会的地方法规的规定。尽管当时名称为“业主管理委员会”，其实质就是今天的业主委员会。事实上，这个地方法规也是中国最早关于业主大会和业主委员会的规定。 第二，委员的硬性条件是“热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力”，并无“欠缴物业服务费”和“欠缴专项维修资金”的限制性规定。 第三，规定了最低人数“不得少于五人”，最高人数“至十七人”。最高人数和今天大部分城市的规定，略有区别。 第四，关于“执行秘书”的规定。现行有效的大部分物业管理条例，尚未规定执行秘书。事实上，业主委员会没有执行秘书，很难有效处理业主委员会的日常事务。 四、最早的部门规章 最早部门规章是1994年3月23日建设部令《城市新建住宅小区管理办法》，其规定的名称是“住宅小区管理委员会（简称管委会）”。 该办法第6条：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。 管委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。” 第一，这个关于住宅小区管理委员会，应该说没有什么亮点。 第二，“管委会”的组成人员是产权人和使用人选举的代表。是否包括街道办事处指定的街道办事处或居民委员会的工作人员，不清楚。 第三，如果建设部规定的“管委会”包括，街道办事处指定的街道办事处或居民委员会的工作人员，则该“管委会”是物业管理委员会的雏形；如果仅仅是产权人和使用人选举的代表，则该“管委会”是业主委员会的雏形。 五、最早的法律和行政法规 最早的法律规定是2007年3月16日全国人民代表大会审议通过的《物权法》。该法第75条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”后来，《民法典》生效，《物权法》作废。但不论是《物权法》还是《民法典》，均没有“物业管理委员会”（含代行业主大会和业主委员会）以及“居代委”的规定。 最早的行政法规是2003年6月8日国务院公布的《物业管理条例》，该条例： 第9条：“一个物业管理区域成立一个业主大会”。 第10条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 六、结束语 业主大会、业主委员会是法律、行政法规明确规定的业主自治组织，其核心的法律权利基础是“业主的建筑物区分所有权”。关于“居代委”、物业管理委员会“代行业主大会和业主委员会职责”都是地方政府的街道办事错误的理解法律和地方法规的结果。正是由于这种错误的理解和涉嫌违法的实践，造就了业主委员会成立难的原因之一，以及小区业主与物业之间的矛盾冲突不断的原因之一，这种矛盾与冲突，大大影响人民的幸福感。 |
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