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本期讲读者：阮程倩 前 言 国有企业房屋是国有企业资产的重要组成部分之一，而国有企业房屋出租涉及国有资产使用权的有偿让渡，系国有资产运营与处置的方式之一，属于国有资产监督管理必不可少的一环。为了规范国有资产运营与处置行为，确保国有资产保值增值，对国有企业房屋出租行为进行合规管理及监督，是保障国有资产安全的应有之义。 目前，我国对国有企业资产的出租并无国家层面的统一规定，《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例（2019修正）》中均未就国有企业资产的出租行为进行单独、具体的规定。但如北京、天津、上海、厦门、成都等部分地方的国资监管部门，已经出台了相应的规范性文件，结合各地实际情况对所辖国有企业的资产出租行为进行了相应规范。本文将主要依据北京市出台的相关规定，对北京市国有企业房屋出租合规要点及进场操作流程进行介绍，供读者参考了解。 2012年12月25日，北京市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“市国资委”）颁布《关于规范国有企业房屋出租管理工作的意见》（京国资发〔2012〕34号，以下简称“《意见》”），对北京市属国有企业出租房屋进行了具体规定。 一、适用范围 （一）《意见》适用于市国资委履行出资人职责的企业及其各级独资、控股子企业的房屋出租管理行为。 （二）北京市国资委监管的实行企业化管理的事业单位也按照《意见》规定执行。 二、具体管理措施——“八项规范” 《意见》主要从八个方面进行规定，旨在加强市属国有企业对房屋出租的管理，确保出租经营依法合规。 （一）承租人的选择 1、承租人的选择应当遵循公开、公平的原则，公开选择承租人。 2018年10月29日，市国资委发布《关于进一步规范市属国有企业京内土地房屋资产处置和房屋出租对外合作经营管理的通知》（京国资发[2018]21号，以下简称“《通知》”），其中明确规定：“企业将拥有或有控制力的面积超过1000平方米的房屋及面积不足1000平方米但招租底价每年在100万元以上的房屋资产出租或寻找合作经营方，出租项目应通过实施企业国有资产交易的产权交易机构以公开招租的方式广泛征集承租人。” 2、出租企业需充分调查承租人的财务状况、经营状况和信用情况等，选择资信可靠、具备履约能力的承租人。 （二）租赁合同的签署形式及主要内容 1、出租企业应当与承租人依法订立书面租赁合同。 2、房屋租赁合同的内容应当完整，尤其应当明确承租人发生特定违约行为时应承担的责任及出租企业在特定情形下变更或解除租赁合同的权利。房屋租赁合同的主要条款及内容如下图所示： （三）规范决策程序 1、出租企业应建立房屋出租管理审核制度，财务、法务等部门对合同的经济性、合法性、严密性、可行性进行审核并出具意见。 2、出租企业需明确房屋出租管理决策权限和批准程序，重大项目应当履行集体决策程序。 （四）规范租金管理 1、以市场化为原则，在充分调研基础上，原则上通过公开招租、竞争性谈判等方式确定房屋出租价格。 2、在租赁合同中约定租金调整机制，在租赁期限内依据市场行情、供需关系等因素合理调整租金水平。 3、建立租金催收制度和预警机制，按照合同约定按时、足额收取租金，对于租金拖欠行为，应当及时采取有效措施进行追缴，必要时可以通过法律程序予以解决。 4、出租企业应当加强租金收入管理，规范财务核算，严禁隐瞒、截留租金等行为。 （五）规范租期管理 1、分类限定各类房屋的出租期限，原则上不超过5年。 2、因承租人投入较大资金用于特定用途改造等情况的，经所出资企业审核批准后，可以适当延长出租期限。 （六）规范安全管理 1、出租企业应当保证出租房屋及附属设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全要求。 2、出租企业应与承租人签订出租房屋治安消防安全责任书，明确界定安全管理责任，加强安全管理。 3、出租企业发现承租人利用租赁房屋从事违法行为的，应当制止并及时报告执法部门。 （七）规范房屋日常管理 1、出租企业应明确专人或专门机构管理，建立房屋及其设施设备定期检查机制。 2、承租人造成房屋及其设施设备损坏的，出租企业应当及时要求承租人承担修复或赔偿责任。 （八）规范档案管理 加强出租房屋的权证管理，建立完善房屋出租管理台帐，妥善保管房屋租赁合同、安全责任书等相关文件，及时掌握租赁合同的履行情况和变更情况。 三、北京产权交易所房屋出租交易操作流程 2018年市国资委颁布《通知》，由此拉开了市管国企所属房屋租赁进场交易的序幕，北京地区范围的进场交易大多通过北京产权交易所进行。为了规范企业房屋出租的进场交易行为，保障房屋出租各方合法权益，根据《意见》及《通知》的规定，北京产权交易所于2018年11月1日颁布《北京产权交易所企业房屋出租操作规则（试行）》（以下简称“《操作规则》”）。 根据《操作规则》规定，在北京产权交易所进行房屋租赁交易的主要流程如下图所示： 四、有关资产评估相关问题的实务建议 根据《企业国有资产评估管理暂行办法》第六条规定，企业将整体资产或部分资产租赁给非国有单位时，应当对相关资产进行评估。同时根据第七条规定，有下列行为之一的，可以不对相关国有资产进行评估：（一）经各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转；（二）国有独资企业与其下属独资企业（事业单位）之间或其下属独资企业（事业单位）之间的合并、资产（产权）置换和无偿划转。 由此可见，企业在将国有资产整体或部分租赁给非国有单位时，进行资产评估应属必要前置程序之一。但根据北京市目前颁布的《意见》及《通知》，均暂未就国有资产出租中的评估程序进行规定；北京产权交易所颁布的《操作规则》中也并未特别就国有企业出租业务中的资产评估环节进行特殊要求，对于国有企业出租交易中资产评估的相关规定，仍需进一步明确。结合实践了解，目前部分国有企业在进行房屋出租的进场交易中，并未将资产评估作为必要前置程序。在此笔者建议，相关国有企业在拟进行房屋出租交易前，仍需按照《企业国有资产评估管理暂行办法》规定对房屋租金定价进行评估，确保经营合法合规，避免造成国有资产流失。 结 语 由于目前国家层面的国有资产监管文件中缺少对国有资产出租的统一规定，各地地方政府国资监管部门各自根据本地区实际制定了本地区监管适用的规范性文件。在实际操作中，各地国有企业仍须按照《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《企业国有资产监督管理暂行条例（2019修正）》的一般规定以及本地区的国资监管部门的具体政策或规范进行决策和交易，对于国有资产出租中的程序和实体性事项，作出符合监管要求的行为，避免造成国有资产流失或被认定为逃避监管的合规风险。 |
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