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债务履行期届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，该条款无效。但在债务履行期届满后当事人约定抵押财产归债权人所有进行抵债的，则应认定为该条款合法有效。 案例来源 中国裁判文书网；符宇民间借贷纠纷再审民事判决书；中华人民共和国最高人民法院民事判决 书（2019）最高法民再311号 认定事实 玉中公司与符宇于2012年11月14日签订《房产抵押借款合同》，约定：玉中公司向符宇借款人民币500万元，借款期限为6个月，自2012年11月15日至2013年5月14日，利息为月3％。玉中公司提供位于琼海市嘉积镇西园塥“万泉雅苑”项目A-3-E2、A-4-E2、A-5-E2、A-2-C1、A-3-C1、A-4-C1、A-5-C1、A-6-C1、A-2-C2、A-3-C2、A-4-C2、A-5-C2、A-6-C2、A-2-B1、A-3-B1、A-4-B1、A-5-B1、A-6-B1、A-2-B2、A-3-B2、A-4-B2、A-5-B2、A-6-B2、A-2-E2、A-6-E2、B-4-E1、B-3-E1、B-5-E1、B-6-E1、B-7-E1、B-8-E1、B-9-E1、B-11-El、B-7-C1、B-8-C1、B-9-C1、B-lO-C1、B-1l-C1、B-2-E2、B-2-E1、B-13-El号共计42套房产作为抵押财产，房屋总面积3321平方米。上述房产尚未办理房产证，属于在建工程（主体框架A栋建至6层，B栋建至12层）。因琼海市房管部门暂停对在建项目办理抵押手续，故通过网签《琼海市商品房买卖合同》的方式，按1500元/平方米价格出售给符宇。2012年11月15日，玉中公司与符宇签订《琼海市商品房买卖合同》，将抵押房产抵押给符宇，并在房管部门网签备案至符宇名下。网签备案后，符宇转账支付500万元给玉中公司。因玉中公司未能按时还款给符宇，2015年6月18日双方签订《抵债协议》，约定：一、双方确认玉中公司欠符宇借款本金500万元，利息360万元，违约金180万元，合计1040万元。二、因“万泉雅苑”项目处于停建状态，玉中公司无力继续建设，双方同意按照下列方式抵债：l.玉中公司按现状将“万泉雅苑”项目中的42套房产作价664.2万元(单价2000元／平方米)抵偿所欠符宇的债务，对于抵偿之后仍欠的375.8万元，符宇同意放弃。2.该42套房后续建设至竣工验收的款项由符宇承担。符宇有权按照双方签订的《琼海市商品房买卖合同》办理相关手续，玉中公司应予配合。 2015年7月6日，因玉中公司的合作方万长威公司提起诉讼，一审法院作出(2016)琼96民初168号民事判决，确认玉中公司与符宇签订的《琼海市商品房买卖合同》无效。该案二审期间，万长威公司撤回起诉。二审法院作出(2017)琼民终211号民事裁定：撤销一审法院作出的(2016)琼96民初168号民事判决，准许撤回起诉。 2018年4月17日，玉中公司将500万元一次性转给符宇，并陆续支付部分利息给符宇。一审庭审中玉中公司提出该款是付给符宇的借款和部分利息；符宇则辩称该款是玉中公司回购“万泉雅苑”项目的回购款，当时玉中公司就回购“万泉雅苑”项目与符宇进行协商，双方并未达成一致意见，是玉中公司单方转款给符宇，符宇准备将玉中公司以上款项退回给玉中公司。 “万泉雅苑”项目所有权归玉中公司，工程项目现已封顶，但尚未竣工，现处于暂时停工状态。 再审另查明：2018年4月17日，玉中公司向符宇账户转账500万元，玉中公司提供的银行业务回单摘要处记载“付借款利息”，符宇提供的借记卡账户历史明细清单摘要栏记载为“转账”。 最高法认为 根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款规定,人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。本案符宇的再审请求为确认《房产抵押借款合同》《琼海市商品房买卖合同》《抵债协议》合法有效，而玉中公司主张《房产抵押借款合同》中的抵押条款以及月息3%的约定，《琼海市商品房买卖合同》《抵债协议》无效，故双方争议焦点为上述协议的效力问题。 第一，关于《房产抵押借款合同》中抵押条款和月息3%的约定，以及《琼海市商品房买卖合同》的效力问题。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条进一步规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定’，是指效力性强制性规定。”对案涉合同条款的效力，应当依照上述法律规定进行认定。案涉《房产抵押借款合同》中抵押条款和《琼海市商品房买卖合同》的真实意思为通过网签商品房买卖合同的形式，为案涉借款提供担保。双方关于担保的约定，并未违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定，故抵押条款有效，商品房买卖合同按双方的真实意思即以房抵押发生法律效力，玉中公司主张《房产抵押借款合同》中抵押条款和《琼海市商品房买卖合同》无效没有法律依据。《房产抵押借款合同》中月息3%的约定亦未违反法律行政法规的效力性强制性规定，玉中公司请求确认该约定无效没有法律依据，本院不予支持。 第二，关于《抵债协议》的效力问题。 《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”；《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力”。上述规定均适用于债务履行期届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的情形。 涉《抵债协议》是在借款到期后，玉中公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并经对账后签订，并非债务履行期限届满前，债权人与债务人约定不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，因此《抵债协议》不属于上述法律规定的无效协议。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，在玉中公司不能按期向符宇偿还借款的情况下，双方约定将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，玉中公司将其所有的商品房出售给符宇，符宇以其对玉中公司的借款本息充抵购房款，属双方协商一致变更合同，该变更并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 玉中公司在再审中提出借款本金为455万元而非500万元，但其提供的证据不足以证实该事实，且《抵债协议》约定购房款为664.2万元，即使按照本金455万元计算，自2012年11月15日提供借款之日至2015年6月18日签订《抵债协议》之日，实际作价的借款本息之和亦未超过法律保护的限额，玉中公司以实际本金为455万元为由主张《抵债协议》无效的理由不能成立。 玉中公司还提出《抵债协议》是为担保《房产抵押借款合同》而签订，并非双方真实意思表示。因双方在《房产抵押借款合同》中已经约定以案涉42套房屋作为借款的履约担保，且双方实际已经签订《琼海市商品房买卖合同》并办理网签备案手续，双方无需重复签订《抵债协议》作为《抵押借款合同》的履约担保。况且，《抵债协议》不但对借款本金、利息等进行了确认，还约定购房单价由原约定的1500元/平方米变更为2000元/平方米,并约定42套房后续建设至竣工验收的款项由符宇承担。合同约定内容明显非借款担保，玉中公司主张《抵债协议》是为担保《房产抵押借款合同》的履行而签订，明显与事实不符，本院不予支持。 关于签订《抵债协议》之后，2018年4月17日玉中公司向符宇转账500万元的问题。玉中公司主张系偿还符宇借款本金和利息，符宇则主张是玉中公司的单方行为。如前所述，确认合同无效应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。《抵债协议》签订后，双方如何履行或者是否进一步变更并不影响《抵债协议》的效力，因此玉中公司以2018年4月17日玉中公司的转账行为否定《抵债协议》的效力，理由不能成立。双方均未就上述500万元的处置提出诉讼请求，故本院对该500万元的性质不予认定，玉中公司可就此另行主张权利。 综上所述，符宇的再审请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 一、撤销海南省高级人民法院(2018)琼民终935号民事判决； 二、维持海南省第一中级人民法院（2018）琼96民初179号民事判决。 《中华人民共和国民法典》
《中华人民共和国担保法》[已失效]
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》[法释〔2020〕28号，2021年1月1日实施]
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》[法释〔2020〕17号，2021年1月1日实施]
裁判规则一：当事人在债务履行期限届满前约定借款人届时不能偿还借款的，抵押物所有权归出借人所有，该约定条款无效，但不影响借款人以该抵押物价值为借款合同提供担保的效力。 案例一：李某生与沈阳D公司、辽宁H公司、吴某民间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[最高人民法院(2019)最高法民申5927号]认为，“李某生与D公司、H公司于2008年7月签订《借款协议》，约定H公司向李某生借款1105万元，D公司为担保人。H公司以其所有的46套商品房与李某生签订《商品房买卖合同》，约定上述借款视为李某生的购房款，如H公司依约还款，上述《商品房买卖合同》自动解除；如H公司未能偿还借款，则该46套商品房归李某生所有。根据各方当事人提供的证据，H公司虽与李某生签订46套商品房的买卖合同，但双方的真实意思并非买卖案涉46套商品房，而是以签订《商品房买卖合同》作为对李某生1105万元债权的担保，其性质应认定为让与担保。参照《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第五十七条关于抵押合同中双方约定债务到期未清偿时，抵押物的所有权归债权人所有的约定无效的规定。双方当事人约定到期不能清偿债务，46套商品房归李某生所有的内容应认定为无效，但该部分内容无效不影响H公司以该46套商品房的价值为李某生提供担保的效力。” 裁判规则二：名为买卖实为借贷是指双方在签订协议的同时，又签订买卖合同，约定借款人将标的物出卖给出借人，到期借款人不能偿还债务时，标的物所有权属于出借人，如果到期借款人能够还本付息，则标的物返还借款人。 案例二：洪某与四川S公司民间借贷纠纷再审民事裁定书[最高人民法院(2019)最高法民再266号]认为，“案涉法律关系应当根据当事人签订协议的具体内容来确认。2012年12月4日，洪某与S公司签订56份《商品房买卖合同》。同日，S公司向洪某出具收据，确认收到洪某购房款。同日，双方签订《协议书》约定，解除前述56份《房屋买卖合同》，S公司三日内返还全部购房款，如未按约定时间返还购房款，则S公司按每月50万元标准向洪某支付补偿金；S公司按约返还全部购房款并付清全部补偿金后，由S公司收回房屋另行处置；若S公司未按上述约定付款，则继续履行上述《商品房买卖合同》，并支付50万元违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《协议书》，双方并无真实的房屋买卖意思表示。原审判决认定双方法律关系为民间借贷关系而非房屋买卖法律关系，并无不当。” 裁判规则三：当事人就房屋买卖还是民间借贷产生争议的，应当依据房屋买卖合同的具体内容、履行方式等综合认定。 案例三：陈某、张某与营口L地产有限公司、营口H房地产开发有限公司民间借贷纠纷再审民事裁定书[最高人民法院(2018)最高法民申5475号]认为，“本案争议焦点为陈某、张某与L公司之间的法律关系性质。陈某、张某主张与L公司之间系商品房买卖合同关系，L公司主张与陈某、张某签订商品房买卖合同系为担保的借贷关系。由于本案双方对签订的商品房买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。尽管L公司并未提供证明其与陈某、张某之间以案涉226套《商品房买卖合同》为借贷提供担保的直接证据，但陈某、张某与L公司签订的商品房买卖合同，案涉房屋尚未开发完成即以一次性全额支付购房款方式购买226套商品房、购房单价远低于市场交易价、居间费用支付时载明为利息款且支付方式类似民间借贷利息支付方式、全额支付购房款的情形下仍约定短期内回购房屋权利等事实，均与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法相吻合。一审基于在案证据对双方签订合同的真实意思经合理性分析判断认定陈某、张某与L公司之间不属于真实的商品房买卖合同关系，系以案涉226套房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系，并经向陈某、张某释明后，陈某、张某明确拒绝变更诉讼请求的情形下，裁定驳回陈某、张某的起诉，认定事实及适用法律并无不当。” 案例四：烟台市J房地产开发有限公司与高某、林某、宋某间借贷纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[山东省高级人民法院(2020)鲁民申5048号]认为，“关于J公司是否为涉案借款的抵押担保问题，高某与J公司对涉案商品房买卖合同及网签性质的主张不一致，但高某与林某签订的四份借款合同的当日，J公司均与高某签订了商品房买卖合同。高某与J公司签订的商品房买卖合同中，仅约定房屋总价未约定每平方米单价，高某至今未支付购房款，J公司均开具了以转账方式收到相关房产购房款的收款收据并为上述房产办理了商品房预售登记，J公司至今未索取购房款，高某至今未占有房屋，双方未办理房产过户手续，以上房屋买卖合同的签订及实际履行情况均不符合房产交易习惯，有违常理。另一方面，根据高某提交林某及J公司法定代表人孙某的录音，J公司与高某签订房屋买卖合同并为高某办理预售登记时是明知为涉案借款提供担保，孙某在录音中表示J公司是借房给林某用于借款的抵押担保。林某在录音中也明确表示高某无需再签其他手续，高某持有网签合同和收款收据是有保障的。原审法院综合双方提交的证据认定商品房屋买卖不是双方真实的意思表示，其真实目的系J公司为涉案借款提供担保并无不当。” |
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