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一、办理抵押 抵押人与债权人签订《抵押合同》，办理强制执行公证及抵押登记，债务人到期不履行，则债权人向公证处申请执行证书，然后直接向法院申请强制执行，以抵押物折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。 注：此种方式作为目前采用最多的一种方式，合法、有效，而且能够在最大限度范围内保护债权人的债权。但是在实际申请强制执行的过程中也可能会遇到担保人提出异议的情形。 当然房产抵押的前提是取得房产证，在建工程抵押的，各地区操作不一致，要视具体情况而定。对于没有取得房产证的情况下，可以先签订抵押合同，并在合同中约定，待抵押物具备办理抵押登记条件时，再办理登记，但是这种操作因为中间 二、以签订《商品房买卖合同》的方式作为债务履行的担保 1、债务人/抵押人与债权人签订《商品房买卖合同》，债权人购买债务人/抵押人名下的房产，办理网签及过户登记手续，届时则由债务人/抵押人按照合同约定回购房产，双方借贷关系消灭。 注：此种方式虽然对于债权人来讲风险较小，但是因为涉及两次过户转让，不但会产生较高的税费，而且程序复杂，时间长，因此实践中此种方式极少采用。同时这种方式因房产已经过户至债权人名下，因此也有可能会出现债务人到期不愿意回购的情形。 2、债务人/抵押人与债权人签订《商品房买卖合同》，债权人购买债务人/抵押人名下的房产并办理备案登记。借款合同约定，如果债务人到期偿还了借款，则解除买卖合同、注销备案登记，如果不能按期还款，则继续履行买卖合同，办理过户手续。 注：此种方式一般是适用于尚未取得房产证，无法办理抵押登记的情况下。这种方式依据最高院公报上登记的案例，虽然将其与流质条款区别开来，且认定了其效力，但是司法实践中对此种方式的有效性尚有争议，不同法院及法官可能会持有不同观点。 3、债权人出资99%（对应的借款本金金额），债务人出资1%，注册设立新公司，出资专项用于购买债务人名下的不动产（抵押物）。然后，新公司与债务人签订《商品房买卖合同》，约定，新公司购买债务人名下的房产，同时债权人与债务人签订《股权转让协议》，约定借款期限届满，债务人受让债权人在新公司99%股权并按约定方式支付股权转让价款，债权人退出，如果到期不能还款，则要求债务人继续履行商品房买卖合同，办理过户登记。 注：此种方式实践中也有采用，但较少，因为注册新公司、股权转让等，不但程序复杂而且涉及相应的税费。 三、通过持股控制债务人名下财产 1、债权人以0元或象征性1元的价格受让公司100%的股权，如果债务人按期偿还借款，则债权人再将股权按照原比例及价格转让给原股东。 2、债务人原股东将其全部或部分的股权转让给债权人，债权人支付股权转让价款即借款本金，债务人按照合同约定回购股权。 注：此种方式通过持有债务人的股权而达到了实际控制债务人名下资产的目的，虽然实践中也在用这种方式，但因涉及两次股权转让及工商变更登记手续，程序上比较复杂，同时，因股权转让可能涉及所得税的问题，而且如果债权人作为股东，自然需要按照公司法的规定承担一定的股东义务，如债务人存在一些负债的情况下，股东也有可能受到牵连，因此也是存在一定风险的。 实践中，各金融机构包括银行与非银行金融机构大部分采用的是抵押的方式，这种方式合法、有效，风险也最小。 |
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