未办理过户登记的“房屋买卖型让与担保”中的债权人是否享有优先受偿权？

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“房屋买卖型让与担保”是指资金借贷关系里的担保人与债权人在名义上签订房屋买卖合同，实质上仅将房屋作为债权担保并不计划实际转让的做法。当债务人不能如期清偿债务之时，债权人对房屋的价值享有优先受偿权。为了节省税费，有的当事人之间仅办理了房屋买卖合同的网签登记，并未办理所有权转移的登记。这种情况下债权人是否还享有对房屋价值的优先受偿权呢？

本文作者：金明轩  潘思未

案件来源

杜某、张家界晟昊置业有限公司破产债权确认纠纷二审民事案【（2021）湘08民终179号】

裁判要旨

只有在形式上为债权人办理了担保财产所有权转移登记，债权人方能就该担保财产的变价款优先受偿。

案情简介

一、2013年6月25日，杜某为出借人（甲方）、刘某雷为借款人（乙方）、张家界晟昊公司为担保人（丙方）三方共同签订了《借款合同》一份，合同约定甲、丙双方通过市房产管理部门网上备案系统签订抵押到杜某忠、唐某香、梅某杰（均为杜某方亲友）名下8套房屋的正式《商品房买卖合同》，甲方暂不支付购房款，如乙方按期付清借款本息，则甲、丙双方的《商品房买卖合同》解除，如乙方不能按期付清借款本息，则本合同借款本金及利息自动转为甲方购房款且借款本金及利息为上述全部网签房屋的实际价值，甲方取得担保房屋的所有权。

二、2013年6月25日，张家界晟昊公司与杜某方的亲友共签订八份《张家界市商品房预售合同》。

三、2018年8月17日，张家界市中级人民法院作出（2018）湘08破申5号《民事裁定书》，裁定受理了申请人湖南省第三工程有限公司对被申请人晟昊置业公司的破产清算申请。

四、刘某雷未偿还杜某借款本金187.8816万元及利息，杜某起诉请求该债权属于晟昊置业公司的破产债权并享有优先受偿的权利。

争议焦点

在房屋买卖型让与担保中，未完成财产权利变动公示，债权人是否享有优先受偿权。

裁判意见

围绕上述争议焦点，一审法院的裁判意见如下：

杜某与刘某雷、晟昊公司签订的《借款担保》约定，晟昊公司以8间门店签订房屋买卖合同的方式提供担保，并已办理网签备案，这是三方当事人的真实意思表示，是一种让与担保方式。对于让与担保，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，只能认定为合同有效，并不当然的享有上述权利。如果当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。而在本案中，抵押的财产只办理了网签手续，并没有将上述房屋所有权转移至原告杜某的名下，故杜某无权要求对张家界国际旅游商业城B4栋一楼门店的8间房屋进行拍卖、变卖、折价以实现自已的债权。

围绕上述争议焦点，二审法院的裁判意见如下：

上诉人杜某、被上诉人晟昊置业公司系以签订买卖合同的方式为刘某雷向杜某借款提供担保，但晟昊置业公司并未为杜某办理不动产抵押登记（网签备案不等于预告登记，并不能产生抵押登记的效力），也未将该涉案房屋的所有权从形式上为杜某办理转移登记，杜某对涉案房屋既不享有抵押权，也不享有非典型担保中的“让与担保”物权。

杜某、晟昊置业公司仅签订买卖合同，并未为杜某办理财产变动公示登记，这仅构成学理上所称的后让与担保。虽然《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）第二十三条规定“出借人款人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”，但该规定并未赋予出借人对买卖合同标的物享有优先权，双方买卖合同的约定并不能产生对抗第三人的物权效力。债权人虽有权请求对买卖合同项下财产进行拍卖、变卖，但债务人的任何债权人对该特定财产的变价款享有同等受偿的权利，买卖合同指向的债权人并无优先受偿权。故一审确认杜某无优先受偿权正确，杜某要求对涉案七间房屋的变价款优先受偿的诉讼请求不予支持。

本案心得

从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条第二款的规定可以看出，在“房屋买卖型让与担保”的情形中，只有将房屋所有权从形式上为债权人办理了转移登记，债权人才能就该房屋的变价款优先受偿。根据《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》《民法典》等规定，签订买卖合同后网签备案仅是行政管理性行为，并非物权登记，并不产生转移登记的效力。

在“房屋买卖型让与担保”中，仅仅约定需对商品房买卖合同进行网上备案，并不能使债权人取得对抗其他债权人的优先地位，只能就不动产的价值与其他债权人同等受偿。

相关法律法规

《中华人民共和国民法典》

第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十三条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》

第六十八条第二款 当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

作者简介

金明轩律师，专注于股权与投资并购业务、综合公司业务，并在股权与投资并购领域有精深的研究和丰富的项目经验。金律师曾担任国内顶级红圈所律师、大型产业互联网投资集团法务总监、金融科技集团法务总监，现执业于北京云亭律师事务所。

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