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01 REITs究竟是个啥？ REITs（Real Estate Investment Trusts）直接翻译成中文就是不动产投资信托基金。 REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。 以基金为例，股票基金就是把大家的钱凑一凑，交给基金经理投资股票；债券基金就是把大家的钱凑一凑，交给基金经理投资债券； REITs就是把大家的钱凑一凑，交给基金经理投资不动产。      《标准REITs设计原理》 举一个更简单的例子。 大家看到繁华CBD的商场、办公楼，还有周边的公寓、酒店，是不是也会幻想如果这栋楼是我的该有多好哇，躺着收租就能把钱赚了。事实上，REITs确实能够部分地实现这个幻想~ 因为刚好我们的小伙伴小水是一位投资理财专家，不过她擅长的并不是投资股票和债券，而是投资不动产（也就是商场、办公楼、住宅、公寓等等）。大家是不是也都很想抱紧她的大腿，一起实现共同富裕哈哈哈哈~ 小水虽然勉为其难但是也欣然同意了，让我们一共1万人每人给他10万元，于是一只规模10亿元的REITs就成立啦！！小水拿到钱之后开始物色投资对象，并且她眼光独到，直接10个亿买下了一座看好的商场。 但是呢，小水买入的并不是这座商场本身，而是这座商场的ABS（Asset Backed Security），也就是这座商场未来所有租金的收益权。 1年后，这座商场获得了1亿元的租金收入，也就是我们每人可以从成立的REITs拿到1亿元的分红，相当于年收益10%~当然啦，小水帮我们做投资管理，我们也需要交一笔管理费给他~  《REITs试点项目发行上市流程》 02REITs包括哪些种类？ 按底层资产类型划分，公募基础设施REITs可以分为产权类REITs和经营权类REITs。譬如，产业园和仓储物流属于产权类REITs，市政设施和收费公路属于经营权类REITs。 产权类REITs底层资产属于不动产。也就是说，我们买了这个REITs，这个REITs里的资产就都是我们的了，我们拥有这些资产的产权，我们的收益除了租金收入等固定收益类的现金分红以外，还有可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。因此产权类REITs的股性特征更明显。 经营权类REITs底层资产属于经营权。也就是说，我们买了这个REITs，我们就拥有了这个REITs的经营权，但是没有产权。 举个例子，我们买了高速公路REITs，在经营权的期间内，高速日常经营带来的收入都是属于我们所有，但是经营权到期后，高速公路就收归为国有。 经营权类资产在收费期限届满到期后需要无偿归还回政府，资产价值到期归零，因此每年小伙伴们收到的分红还会包括返还的资产价值。 按照属性划分，REITs可以分成抵押型REITs和权益型REITs。 抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，通过贷款给不动产开发商、经营者赚取利息收入。 《什么是抵押型REITs？？》  权益型REITs，则是直接投资不动产，以租金和买卖收入赚取利润。目前，全球大部分REITs都属于权益型REITs，我国近期发售的REITs也都为权益型REITs。 《什么是权益型REITs？？》   03为什么我们要关注REITs？ 国内REITs虽然起步较晚，但作为一流动性较好、收益稳定的股票和债券替代品，REITs未来一定会成为普通人投资理财值得关注、并且是必不可少的选项之一。 收益高。REITs的股利收益与资本升值均表现良好，两者的共同作用使得 REITs 有较高的长期收益率。截至2023年3月1日，国内REITs市场整体总回报收益逾22%，其中产权类加权平均总回报收益逾27%，受到投资人广泛关注。 相关性低，即分散风险。REITs的投资对象是不动产，作为一个与股票，债券不同的大类资产，它与股市，债市的相关性都很低，具有相对独立于其他市场的走势。这使得 REITs 成为一种能够有效分散风险、优化投资组合有效边界的投资品种。 操作便利。对于普通投资者来说，操作基本上与买卖一般的基金无异，资金的门栏也很低。这也是为什么说，只要100元就可以投资不动产。 此外，在当前存量资产丰富、经济承压的大背景下，以及相关政策鼓励推动不动产投资信托基金的加持，发展REITs的重要性不言而喻！！ 因此，选择从建筑、地产转型到REITs相关领域也将成为未来的大趋势之一。 未来住宅开发总量会缩减至10万亿以下，大量的资产和利润会沉淀到持有类资产中，其中商场、办公、公寓和酒店是传统REITs的四大板块，新型板块则包括产业园、物流园、医药园区、数据中心等。  REITs模式 04REITs未来将会成为房企转型的重要一环？ 近年来，国内房地产市场发展逐步降温，部分房企的债务风险暴露也通过产业链渗透到了实体经济，这与房企在高增长时期所采取的高杠杆模式不无关系。 以REITs等工具为代表的股权融资方式的应用将有效控制房企杠杆，有利于实现房企新型投融资模式构建。 此外，房企自持物业并通过专业运营团队运营，以收取租金获得利润是主流的商业地产运营模式。这种模式前期沉淀资金多、投资回收期长，因此开发商多通过以售养租、以租代售、抵押式出租、资产证券化等多种方式争取部分回款，减轻现金流压力。 这在一定程度上可以帮助房企在短期内改善财务状况，但并没有改变其重资产运营的模式。而打包底层资产发行REITs，本质上是进行“开发-运营-资产证券化”的轻资产模式探索，打造REITs轻资产平台。  |
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