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今日，中央公园北面2宗纯住宅用地出让，容积率均为1.5，起拍楼面价分别9219元/平米和9164元/平米。最终，其中1宗地被融创以10329元/平米的楼面价拿下，另一宗被万科以9216元/平米的楼面价收入囊中。（图片来源于重庆锐理数据） 值得一提的是，这两地块距离中央公园已经约3公里。也就是说，中央公园的二三圈层的地价已纷纷进入万元时代。在2019年，全年共成交14宗楼面价过万的地块，而中央公园板块独占7宗，占比达到一半，可谓傲视群雄。从土拍情况看，中央公园已是重庆绝对价值高地，深受开发商们的追捧。回顾中央公园近些年的土拍，楼面价数倍的涨幅让人感慨。在2013年和2015年，中央公园成交楼面价大多还在三四千元的样子。而到了2019年，中央公园楼面价则基本进入万元时代，大约有3倍的涨幅。如今，新供应地块离中央公园越来越远，而楼面价却越来越高。房价方面，2016年，中央公园房价大约在套内9千左右。而如今中央公园房价基本都在2万左右，尤其是去年那些楼面价破万的地块，如今的售价基本都在2万以上。中央公园如此大受欢迎，迅速崛起的原因其实也非常清晰，核心应该是以下四点：第一，在重庆这样的山城，平地公园更显稀缺，而政府却能耗巨资打造亚洲第一，世界第三的开放式城市公园，这样的超级平地公园无疑会被热捧。第二，中央公园规划约360万方两江国际商务中心，五大商业旗舰联袂，打造比肩解放碑和观音桥的超级商圈，如此盛况，未来应该不会再有了。第三，中央公园强势引入了教育、医疗、政务等各方面的优质资源，比如巴蜀小学、八中等等。而这些优质资源也是人们追捧这里的重要原因。第四，中央公园轨道交通先行，路网规划先进，出行方便。另外，中央公园位于江北机场和悦来会展之间，也有机场和会展的带动，区位综合条件也不错。未来，随着区域配套逐渐成熟，早期低价地项目逐渐售罄，高价地纷纷入市后，中央公园片区的整体均价势必还会再度拉升。关注中央公园的朋友应该已经发现，中央公园的一环位置，也就是紧靠中央公园的一圈位置，其实基本已经没有什么地了。所以，中央公园未来即将入市的上千亩土地，其实均来自在中央公园的西南面的外缘区域。今年4月，重庆地产集团召开过土地推荐会，随后重庆地产集团的公众号里面也上线了土地推荐系统。在重庆地产集团的土地推荐系统里面，我们可以看到，重庆地产集团2020年两江新区板块的计划供地中，主要集中在中央公园西南侧。这些地块的大致位置如图所示。 （2020年两江新区中央公园片区推荐出让地块汇总）我粗略统计了一下，2020年两江新区推荐土地里，中央公园西南片区有三处共计11宗土地推荐，土地面积累计约1160亩。当这些外缘板块大量供地，中央公园也将进入新一轮开发建设，与此同时，中央公园一环的房源已越来越稀缺，价值会越来越凸显。而大量土地计划入市的中央公园西南面，值得重点关注。其一，中央公园南面部分属于两江新区直管区，其余部分是渝北区直管。 （两江新区直管区范围） 中央公园西南面大量土地入市，意味着中央公园两江新区直属片区开始了大开发，这或许会带来更多新机会，成为中央公园区域新的爆发口。其二，中央公园南面距离金开大道、照母山等区域更近。如今，人们去往中央公园要么走金山大道穿过会展隧道，要么走机场路转同茂大道，这其实都有些绕行。去年底，甘悦大道二期隧道工程贯通，而甘悦大道预计今年底可以建成。甘悦大道让中央公园和翠云、悦来直接连接，同时也串联起金开、机场、渝北等区域，这让中央公园和其他板块的联系更加紧密。尤其是和金开大道这样的北进中轴加强联系后，中央公园和照母山、金开大道等重点板块的粘合度变得更强，中央公园南面的优势也会更突出。其三，因为中央公园南北长约2400米，宽度为600米至770米之间。所以公园景观视野相对更广阔的是在南北两侧。而北侧一线临公园的地块是非住宅地块且后面是丘陵地带。这样一来，中央公园南面一线观公园的席位就更加稀缺了。所以，在中央公园南侧进入新一轮大开发之际，能够抢占一席头排视野的公园大平层，应该是非常不错的选择。中央公园南面出让的第一块地，是被华润置地拿下的，就是现在的公园九里。在中央公园拿地越早，往往位置越好，且土地价格越便宜。加上限价的原因，其楼盘的性价比通常很高。公园九里是一个包含商业商务等各类配套的一个综合性大盘。商业方面，项目距离360万方的两江国际商务中心大约1.8公里。而除此之外，项目自身规划约14万方的商业商务。而打造商业商务，也是华润置地的强项。教育方面，小区规划有一座幼儿园，除此之外，项目临近规划中小学教育用地，规划为公立的公园小学和公园中学，并已经进行了招标公告。根据招标文件，公园小学占地3万多平方米，规划54个教学班。公园中学占地6万余平米，包括初中部和高中部，初中部36个班，高中部30个班。交通方面，这里也设置有公交枢纽站，拥有多条公交线路，接驳多条轨道。不过，好楼盘卖得也很快。不知不觉中，这个300亩的大盘，如今迎来了首期交付。（公园九里交房实景图） 公园九里的早期组团刚刚交付，我认为其呈现的效果也非常不错。
目前，公园九里在售的是最后一栋大平层，楼栋名为在望，这显然是位置非常好的一栋。这栋楼占据中央公园头牌位置，拥有广阔的公园视野，这无疑是非常稀缺珍贵的席位。而它的面积有所控制，打造的是套内147平米的四房产品和套内111平米的三房产品，总价段不算太高，非常适合普通的改善客户。它的户型设计也非常合理，比如它147平米的户型，是南北通透的板式户型，有7.5米的大横厅，而且有3个卧室都正面公园，朝向公园的总面宽达到18米，能很好地享受公园的景观视野。而这样的公园头牌大平层的席位，注定是非常有限的。如果错过，以后恐怕只能用更高的价格，在中央公园的外缘区域买大平层了。随着中央公园二三圈层地价纷纷破万，未来中央公园二三圈层的房价也将全面站上2万。所以，如今能以合适的价格在中央公园一环头排公园视野的大平层里抢占一席之地，我想应该是不错的选择。而公园九里的大平层，无疑是这样一个绝佳的机会。
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