行政诉讼实务：无证房屋≠违法建筑，在征收过程中，针对无证房屋是否属于违法建筑需要政府组织相关部门进行认定

昨天有个粉丝咨询我，说他所在的区域正在征收，一开始征收部门工作人员与他协商征收补偿金额，后来因为补偿价格没有谈拢，征收部门工作人员告知他，因为房屋没有审批手续，属于违法建筑，不能给他进行征收补偿，并且组织相关部门对他的房屋实施了强制拆除行为，在没有任何部门作出认定情况下，无证房屋是否属于违法建筑？今天咱们结合相关的案例和法律规定来分析一下这个问题。

一、什么是无证房屋？

无证房屋是日常生活中常用的一个词，一般指没有房屋所有权证的房屋。无证房不是法律概念，其含义不明，外延模糊。什么是无证房没有标准答案。

二、无证房屋形成的原因

一般情况下，形成无证房屋的原因有很多种，主要包括以下两种情形

（一）因历史遗留原因形成的无证房屋

事实上，在很多年前，我国对土地，尤其是集体土地建设用地这块管理的并非像现在这样严格，现在不管是农村村民新建房屋，还是翻建老旧宅基地，都必须要向村委会递交申请书，待相关部门批准后方可进行建设，但以前，尤其是在2008年以前，由于各种因素，导致许多地方对农村建房、占用土地这块监管不严，管理的很疏松，有的地方农村村民建房，只要向村委会说一声就可以了，有的虽然要审批，但递交审批手续后，村委会，相关部门会非常快速地通过，久而久之，这种无证房屋的存在就变得非常地普遍。

（二）因相关部门原因形成的无证房屋

还有一种常见的原因就是相关部门原因导致的，而且这种现象现在都有，有的相关部门明明已经同意了当事人的申请，也同意让当事人在申请的地块上进行建设，且也已经在相关的文件中都给出了说法，但就是相关的证件批准不下来，这样一来，那当事人所建的建筑自然就变成了无证房屋。

三、什么是违法建筑？

违法建筑是指违反法律、法规在城市规划区内，没有取得建设工程规划许可证或者违反工程规划许可证的规定建设的建筑，或者是采取欺骗手段骗取批准而新建、扩建或改建的建筑。

四、违法建筑形成的原因

违法建筑形成的原因也有很多种情形，小编总结如下：

（一）未向有关部门审批，直接占用土地进行建设　

实践中，有的人可能知道办理审批手续会比较的麻烦，所以，为了节省时间会直接看中一块地皮在上面进行建设，认为，只要自己建成了，相关部门就会妥协，不会拆除，但事实并非如此，尤其是现在，非法占地进行建设，所建建筑必定会被拆除。

（二）向有关部门申请未获得批准后，擅自盖房

这种也是属于擅自占用土地进行建设的行为，所建建筑同样也有可能会被拆除。

（三）已经取得建设工程规划许可证，但擅自超出批准范围或改变土地使用性质

事实上，未按批准的用途进行建设的行为，在实践中非常多见，总有些人认为，自己将土地用来建设，相关部门不会发现，但其实现在科技这么发达，一张航拍图可能就会知道你有没有违法建设行为了。

（四）采取欺骗手段，骗取相关审批手续　

除此以外，有的当事人为了获得批准，还会伪造材料、资料，骗取审批手续，最终达到建房的目的，可这是严重违反法律法规的行为，一旦被发现，定会被追究责任。

五、无证房屋并不等于违法建筑

实际生活中，经常存在一些无证房屋，一听到房屋无证，就会让许多人产生一种这是“违法建筑”的想法，而且，有一些相关部门也会直接将这类无证房屋视为“违法建筑”，尤其是在这类房屋遇上征地拆迁时，拆迁方往往会将这类无证房屋认定为“违法建筑”。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。从该条规定我们可知，无证房屋是否属于违法建筑需要由市、县级人民政府组织有关部门进行调查登记。从前述讲的无证房屋形成的原因我们可知，主要是因为历史原因或者是相关部门未履行法定职责而形成的，并非因为被征收人的过错导致，将无证房屋一刀切的认定成违法建筑明显是不合理的。

六、哪些无证房屋可能获得征收补偿

小编结合多年办案经验以及法院的相关判决，总结出以下几种情形，虽然房屋是无证房屋但也可以主张获得征收补偿

（一）无证房屋在2008年之前建成的

我国的《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，对于城市和乡村最终确定是否为违章建筑也是《城乡规划法》所规定的。这样就出现了法律溯及力和法律适用的问题。

在此之后建设房屋必须获得建设工程规划许可证，但是在此之前，建设的房屋拥有合法土地使用权，例如拥有宅基地使用权证或者建设用地批准书等，相关机关又没有下达处罚决定的，这种房屋不能轻易认定违建，即便认定了违建也不能不予补偿。

（二）招商引资，经具有建筑合法性审批权的政府或职能

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早期很多地方都进行了招商引资，但是由于历史原因，土地性质存在一定问题，导致很多企业在办理部分手续后发现后续手续无法办理。

地方建筑合法性的审批权就在市、县人民政府下面的规划国土部门，招商引资的行为是区政府做出的明文规定或红头文件，对认定建筑合法性有法定职权。既然通过招商引资的行为同意兴建，那么在司法实践中就不能随便认定为违章建筑。

（三）1986年《土地管理法》实施之前建造农村土地房屋

我国《土地管理法》是在1986年6月25日实施的，所以在1986年之前建造房屋的行为是没有相关法律规定的。这种行为在法律上并不能确定为违章建筑，甚至不能确定是违法用地或违法占地。所以拆迁方如果用违建的借口要拆你的房子，一定要识破他的谎言。

（四）按照《城乡规划法》取得了一部分手续

按照我国《城乡规划法》第65、68条相关规定，取得了《建筑用地规划许可证》、《选址意见书》以及前期土地相关的手续的房屋，可以通过改证或者补办一定的手续，来获得最后的《房屋建设许可证》或者不动产权证书。这样的房屋不能随便拟定为违章建筑，应该给其改正或者限期改正的机会。这种情况在实践当中比比皆是。

（五）从政府手中直接买断了土地使用权及地上建筑

有些政府通过招投标、拍卖等方式一次性出售以前乡镇企业（包括一些老旧改的小区）所剩下的土地使用权，但可能出手的时候地上建筑没有相应的手续，这种情况也不能随便类推为违章建筑。这种情况都是涉及到政府信赖利益的问题，也是不能随便被认定违建的。

（六）在农业生产中的农村土地承包地或者利用荒山荒地自由复垦或用于基本农田生产建设的土地

农村土地承包地是指本村集体土地建设成员，具有完备的土地承包经营权，或者经过完备的流转手续获得土地生产经营权。村民将承包的集体土地用于农业生产经营，或者进行荒山荒地复垦，然后又用于基本农田建设用地或建设用房的情况，也不能随便认定为违章建筑。

综上所述，无证房屋≠违法建筑，无证房屋只有经过相关部门进行认定成违法建筑，才属于违法建筑。现实中因为历史原因、相关政府部门的不作为形成的无证房屋较多，如果一刀切的将这些房屋认定成违法建筑，将导致很多的居民无家可归。在这也是希望相关部门再认定无证房屋是否属于违法建筑的过程中，要考虑一下当事人的居住权。

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