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一、关于处理这个问题总的原则和法律依据。 根据《中华人民共和国民法典》第733条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。因此，在租赁合同解除后，租客如果未能按照合同的约定或者不能在宽限的合理期限内将物品搬离出租屋的，则明显已构成了违约，因此应根据《中华人民共和国民法典》第577条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定向出租方承担违约责任。 另外，根据《中华人民共和国民法典》第704条的规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。因此，出租方完全可以在签订租赁合同时，把租赁合同解除后，出租方该如何处理租客遗留在出租屋里的物品进行具体的约定。 二、具体的操作建议和注意事项。 1、在租赁合同里直接约定，在租赁合同解除后，租客如果未能按照合同的约定或者在宽限的期限内将物品搬离出租屋的，则应按逾期搬出物品的具体时间按每天向出租方支付违约金多少元。 这种约定，一般不会存在约定无效的问题，而且对于计算出租方因不能及时收回出租屋的损失有非常好的保障作用。但这种做法比较尴尬的是，不能实现快速将房屋收回另行出租，并且在租客已无力承担支付责任时，很可能导致违约金的目的无法实现。而且，也可能会因为所约定的违约金明显过高（比如远远高于原租金标准或者同期同地段的市场租金）而面临着被调整违约金的问题。 2、在租赁合同中直接约定在租赁合同解除后，出租方有权委托公证处或者以见证的方式对于租客遗留下来的物品进行整理造册登记，并采取另地保管措施，由此所产生的公证费、保管费等由租客承担。 这种约定，特别是以公证的方式进行另地安置对于出租方快速收回出租屋并另行出租非常有好处。但缺点是，可能有些地方的公证处不愿协助处理，特别是在未经法院诉讼或者仲裁前，而如果是见证，就得考虑见证人选的确定，以及需要考虑将来见证可能不能像公证那么容易被法院、仲裁院采信。同时，比较麻烦的是，需选择一个合适的地方进行另地保管，搬迁时不能损坏物品，以及需要先自行垫付公证费、保管费、搬迁费等费用。 3、在租赁合同中直接约定在租赁合同解除后，租客如果未能按照合同的约定或者在宽限的合理期限内将物品搬离出租屋里，则视为租客自愿放弃遗留物品的所有权，出租方有权对遗留物品自行进行处置。 这种约定，属于双方对动产归属进行的约定, 是租客在特定条件下放弃物品所有权的体现，是租客对自身权利的有效处分，并且具有违约责任条款的性质，在审判实践中一般都认可其效力。所以，这样的约定对于出租方快速处理遗留物品及收回出租屋另行出租非常有利。但这种方式也存在一定风险，因为如果遗留在出租屋的物品并不属于租客的，那么出租方自行处置就会带来侵权进而承担财产损害赔偿的法律风险问题。 总而言之，租赁合同解除后，为了谨慎稳妥起见，也为了能更加合法有效地处理租客遗留在出租屋里的物品问题，我们的建议是除了可以按照上述提供的几个方案做具体约定外，最好还是能第一时间争取与对方沟通协调处理，在无法沟通协调或者无法联系到租客时，应尽快通过仲裁或者法院起诉解决。 |
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