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NO.4/24 这几天最高法关于“商品房受偿顺位”的一个判决案例，引起了社会面的广泛关注。 具体如下：   01 商品房消费者优先权 这是此前河南省高级法院请示全国最高法院关于“人民法院在审理开发商因商品房已售逾期难交付引发的相关纠纷案件中涉及消费者受偿顺位的问题”。 最高法院对该请示给出的批复，其中明确：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。” 比如在烂尾楼事件中，开发商往往负债累累，银行要行使抵押权，施工单位要行使工程款优先受偿权，而业主也会主张要求交房或者退房款等。这个时候就会出现多种债权冲突的情形。而抵押权和工程款优先受偿权有明文规定，业主的优先权并没有特别明确的规定，只是散见在一些最高院的观点和执行的相关规定中，所以一些地方法院可能并不会考虑业主的优先权。而这对于购房人而言，显然是有失公平的。 而有了本次最高法的明确批复，以后各级法院在审判该类案件时，消费者优先权将得以正位！ 当然，这并不意味着烂尾楼业主可以“一键退款”。比如，如何确定一个项目无实际交付可能？到了烂尾楼的地步，开发商肯定是无力回天，又哪来的资金退款呢？面对这样复杂的债权关系法院想处置也很难找到合适的接盘人... 所以，具体到执行层面恐怕还是难度很大。 这里强调一下，最高人民法院在此次的批复中提出：“只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。这里所说的“只支付了部分价款的商品房消费者”是指前期只付了部分价款，没有作按揭贷款或付尾款的情况——按揭贷款的业主实际上也是全款支付，购房人从银行贷款，银行替购房人把剩余房款给了开发商，开发商收到全款。 02 其实“保交楼”是潜台词 第二条：“以居住为目的、全款购房的消费者主张其交付请求权优先于……”的说法非常罕见。 在过往的案例中，一旦房企出现问题，工程承包商、银行等金融机构债权人为了保护其债权会向法院申请冻结甚至拍卖土地或在建工程，导致项目停工烂尾。 而最高法此次明文规定：“商品房其交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权…”，这就扫清了保交楼中债权人尤其是金融机构制造的障碍。这样一来，金融机构（尤其是银行、信托等国有机构）也有了台阶下，比如金融机构允许保交楼优先失去了部分利益，也有了尽职免责的依据。毕竟政策都这么讲了，执行就是了。 同时，债权顺位的变化给银行也带来新的要求。在此前，银行对房企的放款过程过于宽松，才是导致烂尾的根本。由于债权优先级发生了改变，银行对比从前风险更大，这样才有相当的责任去督促楼盘的正常施工，加强预售资金监管。 最后，新芽在这里给大家梳理一下不同性质债权人受偿顺位的思维导图：   |
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