【原】设备设施分类管理标准

设备设施分类管理标准(试行)

   编号：Q/LDWY 3.5.4.9001.0-2023   

1.目的

为规范公司设备设施管理，对物业设备设施进行科学分类，将同类管理要求和技术性能的设备统一管理，有效节省管理成本。现参照行业规范并结合公司实际情况，特制定以下标准。

2.范围                      

2.1适应于绿地物业管辖范围内的各类型的所有物业设备设施，包括住宅物业及商业物业；

2.2 适应对班组、人员的岗位管理分工，对各类岗位职责管理文件、制度、工作总结汇报、费用测算、工作计划表格等编写规范。

3.定义：

    3.1 设备：是指与房屋建筑相配套的机器、装置、仪器、管线及机具等，且在使用过程中基本保持原有实物形态的物质资料的总称。 简单理解：设备是指由机械或电气部件组成。能够完成某种特定功能的一种装备。

3.2 设施：是指物业或设备的辅助装置。可以把房屋的建筑本体、装修都包含进去。

3.3 设备系统：是指通过科学设计、合理分布，完成一种独立功能的设备设施的组合。

3.4   A类设备定义：

3.4.1 大型、复杂设备；

3.4.2 在物业中起到重要作用；

3.4.3 价值高（>=10000元）；

3.4.4 如果出现故障将直接大面积影响客户正常工作生活。导致人身伤亡事故，客户强烈投诉的；

3.4.5 纳入国家强制管理的特种设备。

  3.5  B类设备定义： 

3.5.1 中型设备，在使用中起到关键作用；

3.5.2 价值较高（>=2000元）；

3.5.3 出现故障时会影响局部使用功能。对客户感受不明显。但时间长了将导致客户投诉；

3.5.4 可能导致较大财产损失；

3.5.5 可能关联或影响其他设备正常使用。

3.6  C类设备定义：

3.6.1 A,B类设备以外的不重要的设备；

3.6.2 提供某个设备的辅助功能，但联系不密切；

3.6.3价值<=2000元；

3.6.4 设备设施系统末端器件、部件；

3.6.5 数量多，容易替换；

3.6.6 技术含量低，容易维修；  

3.6.7单个部件的故障对客户的影响极小,但影响物业管理品质。

4.职责：

  4.1由工程管理中心负责制定设备分类清单，并定期发布更新，调整清单的内容；

   4.2各区域工程部负责人负责培训、指导、监督、落实分类标准的执行，并收集执行过程中存在的问题，提交修订意见。定期上报工程管理中心调整；

   4.3 各项目工程部负责人负责督促执行分类标准。

   4.4 为节省管理成本，在标准发布日之前已经使用过的分类方式不做改变，但标准颁布后，新编写的文件档案和因创优重新整理的文件均需按照新标准执行。

5. 设备设施系统分类方法

5.1一级分类（主系统）：按照物业设备设施使用的重要性与分布性广泛性的顺序分类，包括6类设备系统加1类设施，简称为6+1系统。

5.1.1  供配电（强电）系统：主要指从变电站供给物业的高压供电、变压器、低压配电、后备电源、照明设施及防雷设施等；

5.1.2  给排水系统：主要包括从市政供水管连接到物业的生活给水、中水、排水至市政排污管道的设备设施；

5.1.3  消防系统：主要包括报警、水系统、联动系统、应急照明等与消防相关的设备设施。

5.1.4  通风空调系统：主要包括中央空调、分体空调、通风设备、供暖设备及末端设备设施；

5.1.5  电梯系统：包括物业内的垂直运输设备；

5.1.6  智能化（弱电）系统：包括各类网络、信息系统；

5.1.7  土建装饰环境设施：包括以土建装修为主体的设施部分。

5.2 二级分类（子系统）。各个主系统下按照使用功能和专业技术特点分为若干子系统。详见附件1；

 5.3 在各项子系统下面依据设备价值、影响力等重要性原则，再分为：A B C三类。便于今后的设备台账和日常巡查，保养计划制定等管理。具体项目可依据该原则制作设备台账.

5.4 各类设备系统的定义，设备名称的定义必须按照国家标准书面语言表达，避免口语化表达。

6、设备设施编号管理方法：

6.1设备管理编号：大厦内每一个设备都应该有一个独立、唯一的设备编号，设备编号是按照“6+1系统”为基础来编写。供配电、给排水、消防、通风空调、电梯、智能化（弱电）、土建装饰装修分别用A、B、C、D、E、F、G符号，然后每个系统里面又有各个子系统，如供配电里面有A01高压供电、A02变压器、A03低压配电等（详见《设备设施分类表》）。

例如，供配电系统的设备编号， “A01001”代表的是高压供电子系统里的第一个编号，按照A01002、A01003、A01004..................，直至所有高压设备完成编号。以此类推，A02的子系统为变压器，白云项目由14台变压器，则A02001~A02014。

6.2 自编号：例如变压器、电梯，发电机等每种设备有若干数量，为了现场简单确认，可另外设定自编号。例:白云项目负四层生活水泵房的四套水泵，水泵的设备编号分别为B01004~B01007，则自编号可编为1#、2#、3#、4#；对于三十七层的四个水泵，同样可用1#、2#、3#、4#编写。

7、设备台账管理办法

7.1设备总账

对于管理范围内所有公共区域的设备设施都应该是物业工程部的管辖范围，都要体现管理痕迹。因此应按照设备分类建立设备总账，并将设备总账作为设备清单或设备台账的目录。（附表2）如变压器14台，对于同型号、同规格的，可以在总账上写一行，并填写数量。而对于相同名称但不同型号的则必须分开填写；但对于数量非常多设备，则应该采取归纳的方式。例如集水井的潜水泵，白云项目的潜水泵有一百多个，按照同型号、同参数、同安装楼层的归类实际可归类到10多种。

7.2 设备台账

设备台账可理解为单台设备的记录，也可以理解为摆在台面上的帐，按照系统分工的原则由所属系统工程师负责管理。必须根据设备的重要性原则分别对待，保证有效利用资源。所有A类设备设施必须建立台账。B类设备根据项目管理需要来建立台账。例如，在能耗管理中需对物业公共照明建立台账，特别是使用LED节能灯时应包含安装时间、保修时间等参数。

住宅物业与商业（大厦）物业管理复杂程度不同，住宅物业可以使用精简版的《设备台账（精简版）》见附件3，

商业（大厦）物业可以使用《设备台账（完整版）》附件4，包含《设备设施年度评价表》，《设备维修记录表》，《附录》等

7.3  设备卡

设备卡是粘贴在设备现场的标记，也是该设备的身份证。设备卡应记录设备的简要型号规格，特别注明用途及上下衔接关系。有条件的需附加二维码。见附件5。

8、附件：

附件1:  Q/LDWY 3.5.4.9001.0-2016 /01 《设备设施分类表》 

附件2:  Q/LDWY 3.5.4.9001.0-2016 /02 《设备设施总账（目录）表》 

附件3:  Q/LDWY 3.5.4.9001.0-2016 /03 《设备设施台账（精简版）》

附件4:  Q/LDWY 3.5.4.9001.0-2016 /04 《设备设施台账（完整版）》

    附件5:  Q/LDWY 3.5.4.9001.0-2016 /05 《设备卡》