万科A股票价值：绝对估值法 价格总是围绕价值波动，股票也不例外。在买入一只股票之前，我们需要知道它的价值是多少，通俗点讲就是值多少钱。知道了股票的价...

价格总是围绕价值波动，股票也不例外。在买入一只股票之前，我们需要知道它的价值是多少，通俗点讲就是值多少钱。知道了股票的价值，买入、持有过程中心里也就有谱了。在股票价格低于内在价值时买入，在股票的价格高于内在价值时卖出。因此，如何计算一只股票的内在价值也就成了价值投资者的必修课。

如何根据企业的历史经营业绩预测未来，并计算出当前时刻股票的合理价格，使用的是绝对估值法（又叫做贴现法）。不考虑市场因素，只着眼于公司本身。

绝对估值法最早是由费雪提出：“资本能够带来一系列的未来收入，所以资本的价值实质上就是未来收入的贴现值”。在具体的估值模型上，主要分为股利贴现模型（Dividend Discount Model, DDM）和自由现金流折现模型（Discounted Cashflow Model, DCF）。

既然要对未来的价值进行折现，那么首先要确定一个折现率。折现率(discount rate)是指将未来预期收益折算成现值的比率，也可以理解为资金的期望回报率。假设贴现率为5%，那么一年后的1000元只相当于当下的1000/(1+5%) = 952.4。另一种理解，我想要在一年后靠本金+利息得到1000元，当下只需要投入952.4元即可。

自由现金流折现模型的内涵就是股票的价格等于未来每年的自由现金流贴现到现值之和。以自由现金流贴现模型为代表的估值法，更接近于价值投资的真谛——买企业就是买企业未来所能创造的所有自由现金流。至于股利贴现模型就是用股利代替上面公式中的自由现金流，还有净利润贴现模型等等。但是我们很难预测未来的股利、净利润、自由现金流，还要预测未来无穷远时间的利润更是难上加难，因此绝对估值法更适合于经营稳健的价值股，因为其净利润更稳定，更容易预测。

不妨变通一下，只聚焦于上市公司最近几年的经营，对未来三到五年的市值进行折现，得出当下的股价。对于经营稳健的公司，未来三到五年的基本面还是不难预测的。以万科A为例，修饰过的股票估值法可以分四步走：

（1）净利润预测

分析公司五年期的财务数据，得出五年来的年化净利润增速。将计算得到的净利润增速作为未来三年公司经营净利润增长的预测。

                                                      图：公司归母净利润按季度分布

                                            图：公司归母净利润按年度分布及增速

上面两幅图给出的是万科A最近五年净利润率。可以看到季度净利润存在很强的规律性：一季度<三季度<二季度<四季度，这是由房地产公司经营方式决定的。不管规律性的根源在那儿，规律性强总是好的，这便于投资者把握。2015年至2019年公司净利润稳步增长，从2015年的181亿增加到2019年的389亿，年化增长率21.1%，极为优秀。由于2020年的年报还未出，凑个整数，在此保守假设万科2020年净利润400亿，并假设2021-2023年年化净利润增长率17.5%，则2023年全年的净利润为 400*(1+17.5%)^3 = 649 亿。按照万科以往稳健的经营方式，17.5%的净利润增长率不难实现。

（2）市盈率PE预测

2020年，在一系列政策的打压之下，房地产可谓是进入了至暗时刻。市场为房地产各行业给出了极低的估值。保利、金地一度破净，市盈率不到6，基本上是破产价了。作为地产龙头的万科，在物流、物业等附加业务的加持下市盈率也只有8.5倍，同拱估值的白酒相比，天壤之别。我们假设，三年后房地产依旧得不到市场的认可，在“破产”的边缘疯狂试探，万科估值保持不变，8.5倍。

（3）总市值预测

总市值 = 净利润 * 市盈率

2023年预期净利润649亿，市盈率给到8.5倍（这个市盈率可以说非常地保守）。则预测的总市值为 649 * 8.5 = 5516.5 亿。 

（4）折现

在得到预测的总市值后，需要对其进行折现，得到当下的现值，作为买入价的参考。假如我们的预期收益率为18%，即折现率为18%。根据以上公式，买入价 = 5516.5亿 / (1+18%)^3 / 116.18亿 = 28.9元，116.18亿是总股本数。也就是说，当前以28.9元的成本买入，未来三年的年化收益有望达到18%，很优秀的收益率。再考虑每年3%的分红，收益率为18% + 3% = 21%，所以30元以下的万科可以随便买，稳赚！

以上计算最危险的点在于17.5%的净利润增长是否太过于乐观，机构给出的预测值仅为12.5%左右。但我是乐观的人。房地产作为经济的系统重要性产业，无论现在还是未来都将继续保持增长。拍脑门，在未来五年，17.5%的增长率并不难。21%的年化收益率是比较中性的估计。下面再就悲观、乐观的态度分别估算股票的价格。

（1）悲观

未来三年假设12%的净利润增长，则2023年净利润 400*(1+12%)^3 = 562 亿，市盈率依旧给8.5倍，折现率也给12%，也即预期年化收益为12%。计算得到的买入价为29.3元。每年分红假设为3%，则年化收益率为12% + 3% = 15%。

（2）乐观

未来三年假设17.5%的净利润增长，则2023年净利润 400*(1+17.5%)^3 = 649 亿，市盈率给10.2倍，折现率给24.5%，也即预期年化收益为24.5%，计算得到的买入价为29.5元。每年分红假设为3%，则年化收益率为24.5% + 3% = 27.5%。

综上，万科股价在30元以下时买入，未来三年年化收益率大概为15% - 27.5%，已经足够优秀。即使是最低的15%，也能满足五年翻倍的要求。所以现在买入并持有万科是不错的决定。

如何为股票估值是一门艺术，本人也只是初学，以上分析有屁股决定脑袋的嫌疑。请客位看官多多批评指教！

 $万科A(SZ000002)$