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作者：杨钦仁 引： 为借款，原房主将自己房屋出售全套委托材料公证后交给债权人。债权人以市场价一半出售，房屋经过几次交易，房东起诉房屋买卖合同无效，并要求拿回自己的房屋没能得到法院支持。这究竟为何？ 文末最后，附特别简单的破局方法。 人物介绍：（可玩剧本杀） 赵某：借款人，向任某借款45万，同时承诺不能还款，愿以自身房产抵款。 任某：出借人，赵某的债权人， 范某：任某的女儿，任某委托的买房人，其手续经过公证。 吴某：涉案房屋一手买家，由范某代赵某签字，出售房屋的买受人 韩某：涉案房屋二手买家，由吴某在购房后两个月，再次出售的买受人，以对房屋装修并办理入住 杨某：涉案房屋三手买家，在韩某支付全部房款一月后，吴某再次出售的买受人 案情简介： 赵某向任某借款45万，约定月息2%，如不能按约定时间还款，愿以自身房屋（以下简称“涉案房屋”）抵债。后，双方对借款合同办理公证，同时办理公证的房屋处理委托，包括代为签署房屋买卖合同，代收房款（不低于市场价），代为过户，代为办理交房的一切手续。 后，任某与范某签署《委托售房协议》，全权委托范某处理涉案房屋买卖。范某作为任某过公证委托的受托人与吴某签订《房屋买卖合同》。合同约定每平米房价6600元，总价不到55万。另外，此时燕郊二手房市场交易均价为12000元左右。合同签署后，吴某付完款，房屋过户到吴某名下。 同年10月，杨某以215万买下此房屋，韩某代吴某签字，房屋过户给杨某。韩某表示收款方为自己，房屋系自己所有，有权处分。 结果： 1、范某代表赵某与吴某签订的房屋买卖合同，因范某、任某与吴某存在恶意串通、压低房价损害赵某合法权益的情形，认定为无效。 2、涉案房屋确实不具备返还条件，赵某返还案涉房屋请求权无法得到支持。 3、韩某不属于善意取得，杨某属于善意取得，但对于吴某无权处分造成的损失，赵某可以另行主张。 案号：(2021)冀10民再136号 判决书原文可在裁判文书网上搜索找到，原文书22页1万3千余字，基于篇幅，不贴判决书原文 评析： 1、房屋买卖合同的效力 范某代表赵某与吴某签订的房屋买卖合同无效，不代表后续房屋买卖无效，在我国现行法律中，物权行为与债权行为二分。通俗的理解，在房屋买卖合同中，卖方没有房屋所有权，不影响房屋买卖合同的效力。根据《房屋买卖合同纠纷 裁判思路与裁判规则》，买卖合同签订后，当事人（出卖人、买受人）以房屋尚未取得房产证为由主张合同无效的，不宜支持。《城市房地产管理法》中要求产权的规范属于行政管理性规范，并非效力性禁止规范，所以司法实践不能以此违反此规定为由确定房屋买卖没合同无效。 所以，后续房屋买卖合同在不存在其他合同无效情况下，合同是有效的。 2、关于房屋前手交易无效，又经多次交易，后几次交易合法，如何处理房屋归属 其一，善意取得条件。 《民法典》第311条对善意取得规定三个核心条件，善意与支付合理价款条款，与过户。韩某满足两个但因为其没有过户，所以不满足善意取得条件。但杨某完全满足善意取得要件，依然可以按照善意取得最终取得房屋。 其二，赵某无法要回房屋的逻辑梳理 首先，法律对于房屋前手交易无效，又经多次交易，后几次交易合法，如何处理房屋归属没有直接规定。 其次，前手交易无效，后手交易系无权处分，对此类无权处分，依然可以适用善意取得。所以，前几首交易不符合善意取得规则，最后房屋取得方符合善意取得，最后房屋取得方依然可以主张其善意取得房屋。 所以，房屋前手交易无效，又经多次交易，后几次交易合法，只要最后取得方符合《民法典》311条善意取得的要件，同时主张其善意取得房屋，原房东很难要回房屋。 3、不支持赵某拿回房屋，法院居然也有些许好处（提升司法效率） 法院一审，二审判决不支持，再审判决支持，也属于典型的案件纠错，同时纠错一审、二审。 此外，站在法院角度，判决赵某不能拿回房子，那么，其与任某，范某，吴某就一个损害赔偿纠纷处理。合同无效本案已经处理。 但是，判决赵某拿回房屋，那么，需要推翻所有房屋交易，有数个违约及损害赔偿纠纷要处理，且损害要分别计算，法院会多数个复杂案件。 4、如何破局？---以一则最高人民法院指导案例，进行说明 特别简单，原房东如果一直居住在涉案房屋，那么，房屋就不能满足善意取得，无论谁最后购房都无法通过善意取得制度取得房屋。 虽然没有言明，善意取得制度三个构成要件中的善意。“善意”要求房屋买受人在购房时相信房屋是没有争议的，而房屋有产权人以外人居住的，则表明房屋可能存在争议，此时购买不能认定“善意”。 在《最高人民法院公报》 2015年第10期连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案中。 案情简介，房屋动拆迁后，田七通过违法方式，将本应归属于张三的房屋登记在自身名下。张三又出售房屋给李四，李四又出售房屋给王五，王五在付完全款，取得房屋产权登记后，起诉张三办理涉案房屋。房屋一直由李四一家居住，从王五起诉李四，李四已居住房屋近五年，同时，李四与田七官司也打完，确认房屋归属田七所有。 确定以下裁判规则：当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人不能以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。 购房者仅基于产权登记，而一直无法入住，即便过户到自己名下也是无法要求房内居住者搬出的。 最后，你对案件有啥看法，是否支持拿回房屋呢？ |
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