 Alpha 助力专业、市场与管理 赋予律师非凡的创造力  作者：张宁 单位：北京金诚同达（西安）律师事务所 1  1 《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。俗称为“买卖不破租赁”。本条是对租赁权的物权化，即承租人对租赁物的占有使用权可以对抗租赁物所有权人。但本条在实践中应用时存在租赁合同真实签订时间难以确定的问题，即倒签租赁合同去损害租赁物买受人利益的情形。本文围绕最高院近年的“买卖不破租赁”案例对相关裁判观点进行梳理，供读者参考。 观点一：债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。 裁判要旨：首选，债务人与债权人之间签订的是“以租抵债”协议，而不是租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。其次，债权人在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与债务人签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。最后，债权人提交的记账凭证、水电费票据、社会保险费发票等证据显示的均为案外人缴纳天然气、水电费、保险费、印花税的情况，该证据显示系案外人使用涉案房产、土地用于生产经营，而非债权人。 律师总结：本案中可以出总结适用“买卖不破租赁”原则的负面清单：1.承租人签订的以租抵债协议而不是租赁合同，表现形式为没有缴纳过租金。2.承租人订立租赁合同时明知涉案房产土地被抵押，因为此时出租人的处分存在权利瑕疵，承租人明知该权利瑕疵就要自行承担后果。3.承租人不能没有实际使用租赁物。同时存在以上 3 种负面情形时，不能使用“买卖不破租赁”原则。 观点二：判断承租人所主张的租赁权能否足以对抗抵押权人的抵押权，应当结合双方针对租赁物（抵押物）所主张的租赁权与抵押权设立的时间先后，以及承租人是否在该不动产被查封之前已经合法占有使用等因素。 裁判要旨：同一标的物上抵押权设立前，抵押财产已经出租并交付给承租人占有使用，因抵押权人实现抵押权导致标的物所有权变动的，原租赁关系不受影响，承租人有权继续占有并使用该标的物。反之，如果租赁关系于抵押权设立后形成，或者承租人未能举证证明在抵押权设立时其已合法占有使用标的物，抵押权人行使权利导致标的物权属变动的，承租人的租赁权则不能对抗该权利变动。本案中，抵押权人与出租人就案涉租赁物（抵押物）于 2010 年 12 月 24 日签订《最高额抵押合同》，于 2010 年 12 月 28 日办理抵押登记，设定了抵押权。2010 年 12 月 24 日，承租人与出租人签订《房屋租赁协议》。但承租人未能举证证明案涉租赁物（抵押物）于何时交付其实际占有，其于何时开始实际行使租赁权。因此，承租人所主张的租赁权在实体法上不足以对抗抵押权人的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 法释〔 2020 〕 21 号》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案诉讼程序中，承租人一直未能举证证明其是否于人民法院查封前已经合法占有使用该诉争不动产。 律师总结：本案背景并非出租人与承租人签订租赁合同并由承租人向出租人支付租金等费用，双方签订的名为租赁合同，实为股权转让产生的以租抵债协议。某种程度上租赁合同订立的目的就是为了对抗抵押权。此外，此类案件中承租人要注意收集“何时开始实际行使租赁权”的证据，例如承租人整租商业综合体，然后招商各类商家入驻。那么承租人在商业综合体搭建简易招商中心和承租人与各类商家签订入驻合同，都是“开始实际行使租赁权”的证据。 观点三：承租人只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利，而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。 裁判要旨：承租人与出租人签订的是房屋租赁合同，之后也未办理不动产登记手续，现有证据不足以证明承租人是案涉房屋所有权人。即便按照“买卖不破租赁”原则，承租人也只能针对房屋所有权在租赁期间发生变动后，主张继续享有租赁合同规定的权利，而不能禁止租赁物所有权人通过出售、赠与等方式将租赁物让与第三人。承租人以其从出租人处取得的案涉房屋承租权，主张出租人在向其出租房屋前与房屋所有权人签订的买卖合同不应当解除，于法无据。更何况出租人一直未取得案涉房屋所有权，其出租人身份是否合法尚待确定。 律师总结：“买卖不破租赁”并不等于“租赁禁止买卖”。这里的“买卖”泛指租赁物所有权的转移。承租人只能要求租赁物所有权转移之后的新所有权人承继履行承租人与出租人（原所有权人）之间的租赁合同，而不能依据租赁合同禁止出租人合法转移租赁物的所有权。司法实践中很多执行异议案件就是刻意混淆这两个概念，企图通过“买卖不破租赁”来对抗法院转移涉案不动产所有权的执行行为。 观点四：诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。 裁判要旨：尽管《民法典》规定了“买卖不破租赁”的原则，即“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释〔 2009 〕11 号》第二十条做出了例外性规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。据此，诉争房屋若设立抵押权在先，出租在后，则承租人无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同，此种情形下承租人也无权要求停止不带租抵押物拍卖的强制执行行为，无权要求停止对抵押房屋执行过程中的限期腾迁措施。本案中，抵押权人对案涉房屋取得抵押权的时间是 2014 年 4 月 24 日，而承租人不足以证明其在 2014 年 4 月 24 日抵押权设立之前已合法取得承租权并实际占有诉争房屋。 律师总结：本案中最高院引用的司法解释明确，抵押权先于租赁权产生时不适用“买卖不破租赁”原则。当出租人在租赁物上设立抵押权后，其自身就不再具备租赁物在抵押权生效后的出租权的处分权利，如果出租人隐瞒抵押将租赁物出租给善意承租人，应当承担由此给承租人造成损失的赔偿责任。 观点五：承租人不能证明其在涉案房屋抵押权成立之前对涉案房屋享有租赁权，无权要求法院对涉案房屋“带租拍卖”。 裁判要旨：承租人不能证明租赁合同的真实性。承租人从未向出租人支付过租金，亦不能充分证明其用于抵扣租金的债权真实存在。且承租人签订一份案外租赁合同并登记备案，却未将 3 天后签订的涉案租赁合同进行登记备案，且无法作出合理解释。承租人提供的照片未显示涉案房屋，提供营业执照的经营场所未包含涉案房屋，承租人不能证明抵押权设立之前已经占有案涉房屋。 律师总结：无论是抵押权还是租赁权，登记备案都是巩固权利效力的有效途径。对于承租人来说，除了即使对租赁合同进行登记备案之外，还应当及时占有租赁物，行使租赁权。占有租赁物和行使租赁权的具体方式则可以根据实际情况选择并实施，无法一概而论。 观点六：法院依照租赁物新所有权人申请要求承租人“限期将所使用房产腾出并交付”的，承租人可以与租赁物新所有权人另行签订租赁合同并支付租赁费，无需腾让租赁物。 裁判要旨：出租人与次出租人订立《场地厂房租赁合同》，次承租人将涉案房产及土地出租给承租人。承租人实际占用使用。出租人因与案外人纠纷，涉案房产及土地被法院在执行阶段依法拍卖。新所有权人竞拍得到涉案房产及土地，并已办理不动产权证书。申请法院强制承租人将所使用的房产腾出，并交付给新所有权人。后新所有权人称其已经与承租人另行签订了租赁合同，不需要承租人腾让。 律师总结：本案实现了实体上的“买卖不破租赁”。虽然新所有权人依法取得租赁物所有权之后，有权要求承租人腾退租赁物。但从商业角度讲，承租人继续承租部分情况下也符合新所有权人的商业利益。因此承租人在租赁物所有权发生变动的过程中要积极与各方保持沟通，尽量实现租赁的连续性，实现各方共赢。 观点七：涉及租赁权的执行案件，如果法院不否认租赁权，承租人对腾退房屋有异议的，属于执行行为异议，应通过执行复议解决。如果法院否认租赁权，承租人主张其享有租赁权足以阻却执行的，属于执行标的异议，涉及实体权利，应通过执行异议之诉解决。 裁判要旨：根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人只是对执行法院要求其腾退房屋的执行行为有异议的，属于执行行为异议，对驳回异议裁定不服的，应当通过执行复议程序解决；但如果执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，可以提出执行标的异议，对驳回裁定不服的，可以提起执行异议之诉。如果认为原裁定错误的，依照审判监督程序办理。但权利的行使必须符合法律的规定。承租人在案涉租赁的标的物被人民法院正常执行程序终结前并没有提出执行行为异议，也没有对执行标的提出异议，却于执行终结后向法院提起本案房屋租赁合同纠纷，并向法院提起执行异议之诉，存在重复诉讼的问题。 律师总结：本案是“买卖不破租赁”在执行阶段的程序问题。即法院在执行租赁物的过程中要区分是否承认承租人的租赁权，从而选择是提起执行行为异议还是执行标的异议，进而在异议被驳回使选择复议还是执行异议之诉。同时也可以看出：法院对租赁物所有权转移的强制执行与法院对租赁物上租赁权的认可是可以并行不悖的。 观点八：若承租人没有实际占有使用不动产，则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益，只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。 裁判要旨：承租人关于执行法院应停止对位于涉案房屋采取查封、评估、拍卖的执行措施的诉讼主张，不能成立。对于不动产承租人租赁权在执行程序中的保护，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。首先，对于执行拍卖中如何保护不动产承租人租赁权有明确规定。承租人执行异议的对象是人民法院要求移交被执行的不动产的执行措施，若人民法院对存在租赁的不动产采取查封、评估、拍卖执行措施，尚处于对不动产所有权和收益权的控制阶段，并不影响承租人租赁权的行使，其无权亦无需采取执行异议，而只需承租人向人民法院及时报告租赁合同签订及履行情况，并向人民法院提存尚未向出租人交纳的应付租金，以便人民法院在评估、拍卖时扣除相应的租赁价值，进而保护其租赁权益。其次，承租人对移交占有不动产执行措施的异议主张得以成立需同时具备三个要件：一是承租人在人民法院查封之前签订的书面租赁合同合法有效。一般而言，不违反法律法规效力性强制性规定的租赁合同均合法有效，但若没有以书面形式签订，或者书面合同系在人民法院查封之后签订或倒签，则该要件即不具备。二是在人民法院查封之前承租人实际占有使用不动产。租赁合同系诺成性合同，实际占有使用不动产是合同的履行履行问题，是否实际履行并不影响其合同效力。若承租人没有实际占有使用不动产，则不享有排除人民法院执行程序中强制移交的权益，只能向出租人主张租赁合同不能履行的合同责任。三是要求移交时仍在租赁期限内。虽人民法院采取查封、评估、拍卖的执行措施时仍在租赁期，但若在移交时已过租赁期，则其租赁权已丧失，亦无权阻却人民法院要求移交占有不动产的执行措施。就本案而言，首先，本案执行程序尚处于评估阶段，执行法院并未责令移交涉案房屋，对承租人租赁权的行使并无产生实质性影响，承租人尚不享有提出执行异议之诉的权利。其次，在案证据证明在 2018 年 7 月 5 日人民法院查封之前，承租人并没有实际占有使用涉案房产，即使人民法院责令其移交占有的涉案房产，承租人提出执行异议亦不能成立。至于承租人与出租人签订的《承租合同》是否因恶意串通无效问题，因本案已足以认定承租人不享有排除强制执行的民事权益，故无对《承租合同》效力评判的必要。出租人与承租人应另行解决。 观点九：《房屋租赁协议》的落款时间早于案件诉讼发生时间，但在长达数年的一审、二审、发回一审第一次开庭中当事人均未提供，发回一审第二次开庭中才首次提供，结合其他案件事实，对《房屋租赁协议》真实性不予认可。 裁判要旨：承租人于 2015 年 3 月本案发回重审后的一审第二次开庭时，提交了落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》，并提出其与出租人自 2001 年 11 月起即存在租赁关系、其就案涉房屋享有承租权的主张。本院认为，对于该《房屋租赁协议》，不应予以采信。理由如下：首先，案涉房屋原属出租人所有， 2008 年 12 月被人民法院在执行过程中裁定抵债给新所有权人。在此抵债过程中，出租人和承租人均未主张该《房屋租赁协议》之存在。至 2010 年 10 月案涉房屋被拍卖时，在承租人已收到行使优先购买权通知的情况下，出租人和承租人亦未主张该《房屋租赁协议》之存在。发生本案诉讼后，在本案第一次一审、第一次二审，乃至重审第一次开庭时，出租人和承租人仍未主张该《房屋租赁协议》之存在。直至 2015 年 3 月重审第二次开庭时，承租人才向法院提交了以前从未提交过的落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》。从一般常识出发，如果承租人与出租人确实于 2001 年11 月 1 日签订了《房屋租赁协议》，且在案涉房屋所有权发生变化后承租人要求新的所有权人按照原有租赁合同内容继续履行，则承租人或出租人司理应及时向案涉房屋新所有权人出示该《房屋租赁协议》，但是其没有出示。甚至在 2011 年 3 月发生本案诉讼后，直至 2015 年 3 月重审第二次开庭之前长达4年的历次审理过程中，承租人或出租人亦未提及该《房屋租赁协议》。如果该《房屋租赁协议》确实存在，则承租人和出租人的上述行为显然不合常理。承租人和出租人就当初未向法院提交《房屋租赁协议》的原因解释称，是因为之前的诉讼系围绕拍卖行为是否有效的争议而展开，故未提交该《房屋租赁协议》。对此本院认为，无论在案涉房屋拍卖过程中是否存在违法违规情形、无论各方当事人在诉讼中是否对拍卖行为的效力提出了争议，对于承租人而言，所谓的《房屋租赁协议》都是其在本案中据以主张权利的重要证据，承租人和出租人的上述解释不足以构成令人信服的合理理由。其次，根据出租人工商登记备案资料显示，该公司在相近时期内工商登记备案资料中使用的两枚公章，与落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》上加盖的出租人公章相比，均存在明显差异。虽然公司在某时间段中同时使用多枚公章的情形并非罕见，亦不能仅以某枚公章未备案或未在相关备案资料中使用为由即否认加盖该枚公章的文件材料的真实性，但出租人在本案中并未提供证据证明其在所谓签订《房屋租赁协议》的 2001 年 11 月 1 日前后的同一年度时间段内，还曾经在其他场合使用过同一枚公章。就此而言，亦足以令人质疑落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》的真实性。再次，出租人系承租人的控股股东，两公司法定代表人和住所地原均相同，二者具有关联关系。承租人代出租人支付银行贷款利息、缴纳税费，以及承租人向出租人支付相关凭证上标注为“往来款”的款项等事实即使真实存在，亦均不足以证明落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》的真实性。在本院审理中，出租人提交的改制验资报告，以及承租人提交的验资报告书、承租人章程、聘任决定、董事会决议、营业执照等证据材料，与本案争议焦点不具有关联性，亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性，本院不予采信。 又次，希尔得拍卖公司在拍卖案涉房屋之前，向承租人发出通知，告知承租人参加竞买、行使优先购买权，是基于承租人当时实际使用案涉房屋的事实。即使希尔得拍卖公司认为承租人是案涉房屋的承租人，也不能据此确认当事人之间的房屋租赁法律关系，亦不足以佐证《房屋租赁协议》的真实性。综上，承租人对于其迟至本案发回重审后的一审第二次开庭时才提交落款日期为 2001 年 11 月 1 日的《房屋租赁协议》不能作出令人信服的解释，承租人与出租人提交的证据亦不足以证明该《房屋租赁协议》的真实性，本院对该《房屋租赁协议》不予采信。 律师总结：本案的争议焦点在于《房屋租赁协议》的真实性。经历了二审改判一审，再审改判二审维持一审的曲折过程。可见租赁合同和租赁关系的真实性是“买卖不破租赁”案件的争议焦点，承租人要注意收集证明租赁合同真实性的证据，最好就是对租赁合同进行登记备案，其次是进行公证。再次则是实际占有租赁物、行使租赁权的证据，也可以作为租赁合同真实性的佐证。 观点十：因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋受让人有权不履行租赁合同，承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。 裁判要旨：根据查明的事实，2014 年 6 月 19 日，案涉房屋办理了抵押权登记，抵押权人作为房屋他项权利人取得了案涉房屋的他项权证书。2017 年 8 月 15 日，承租人与出租人签订《房屋租赁合同》。因此，承租人与出租人就案涉房屋的租赁关系不能对抗抵押权人在先登记的抵押权。承租人提出案涉房屋自 2012 年起就处于租赁状态，但未提供证据予以证明。即便案涉房屋曾经处于租赁状态，但李祖万未提供证据证明其在案涉房屋办理抵押登记前已承租。出租人将已设定抵押的房屋租赁给承租人，因抵押权设立在先，租赁权成立在后，如抵押权人实现抵押权导致租赁房屋的所有权发生变动的，不再适用“买卖不破租赁”规则，房屋受让人有权不履行租赁合同，承租人应接受和承担因抵押权实现而使租赁权终止的风险，不得以租赁合同对抗抵押权人行使权利。故承租人请求继续履行租赁合同至租赁期满，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 律师总结：本案中承租人主张租赁关系起始于 2012 年，早于 2014 年设立抵押权的时间，但未提供证据予以证明。故认定承租人的租赁权产生于 2017 年，晚于抵押权设立的时间。承租人不得适用“买卖不破租赁”规则要求新所有权人承继履行租赁合同至租赁期满。 观点十一：综合考虑当前我国房地产领域实行“预售 ＋ 按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背。 裁判要旨：承租人与出租人形成租赁合同法律关系。从租赁合同落款时间来看，2015 年 4 月 28 日出租人尚未出现资金困难而逾期向银行偿还按揭贷款的情况。从合同签订的背景来看,承租人租赁该房屋期限较长,出租人承诺放弃屋内装修及所有经营品所有权,伴随房屋出租时一并赠与承租人,同时考虑租赁市场价格上涨因素,双方签订长期租赁合同具有其合理性。从租金给付来看，2015 年 10 月至 2016 年 4 月承租人与出租人之间有多笔资金往来,涉及金额 570 余万元。承租人陈述其余部分系现金给付,出租人接受询问时对转账结合现金的付款方式也作了说明。认定出租人将房屋租赁给了承租人。本案现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形，应为合法有效。综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于出租人、承租人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。 律师总结：本案中提出一个重要观点，即由于我国房地产领域的现状，出租人成为法律意义上的所有权人有滞后性，不禁止出租人在办理租赁物的不动产登记手续之前进行租赁，有利于资源利用和鼓励交易。此期间订立的租赁合同没有其他无效事由的情形下合法有效。 观点十二：不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，在抵押权实现时都应保护承租人的优先购买权。 裁判要旨：优先购买权是承租人基于合法有效的租赁关系而享有的同等条件下可优先购买租赁物的权利。对于承租人是否享有优先购买权应基于其是否享有合法的租赁权进行判断。此时，租赁物上抵押权的设立时间并非承租人优先购买权保护考虑的因素，因为不论抵押权是否设立于租赁合同成立前，承租人行使优先购买权均不会与抵押权人实现抵押权发生冲突，在抵押权实现时保护承租人的优先购买权，更符合设立优先购买权的立法本意。 律师总结：承租人对租赁物享有债权性质的优先购买权，该权利并不因承租人对租赁物的租赁权产生时间晚于抵押权人的抵押权产生时间而受影响。但该优先购买权受到损害之后，只能要求出租人进行赔偿，不得否认租赁物所有权转移的效力。 观点十三：拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除租赁权取决于租赁权对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其涤除后进行拍卖。此时承租人不得拒绝迁出租赁物。 裁判要旨：首先，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。称责任在案涉房地产抵押权设立后与出租人签订租赁合同，该租赁权不能对抗抵押权的实现。其次，实现抵押权时，应否保留租赁权。拍卖财产可以保留租赁权，也可以涤除租赁权。是否涤除该权利取决于该权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现是否有影响，有影响的应当将其涤除后进行拍卖。执行法院为实现案涉房地产变价价值的最大化，要求承租人在拍卖、变卖前迁出所租商铺并无不当，但承租人的租赁权并不同时而消灭。再次，承租人在承租房屋时应对房屋上是否具有抵押权等情形尽到注意义务，应当对可能产生的权利损害有所预见。如承租人认为其租赁权遭受损害，可以向出租方主张权利，从而得到救济。故承租人请求不予迁出租赁物于法无据。 律师总结：本案中承租人于租赁权为由拒绝在租赁物拍卖、变卖前迁出。法院认为拍卖租赁物时可以涤除租赁权，也可以不涤除租赁权。关键在于租赁权对租赁物的价值是增益还是贬损。即承租人如能证明其对租赁物的租赁权可以对租赁物的价值实现增值，那么拍卖租赁物时则不应涤除承租人的租赁权。 观点十四：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人以租赁物抵偿承租人欠款的合同之债，不适用“买卖不破租赁”原则。 裁判要旨：承租人于 2012 年 2 月 8 日前借给案外人 2038 万元。由于案外人没有能力偿还借款，由购买案外人嘉年华项目的出租人负责偿还承租人的借款。后由于出租人运营资金紧张，与承租人签订涉案《房屋租赁合同》，出租人以 20 年的租赁权抵偿承租人的欠款。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，出租人以涉案房屋抵偿承租人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。另外，涉案房屋抵押登记时间为 2013 年 3 月 29日。承租人称其在涉案房屋抵押登记前已经与出租人签订了《房屋租赁合同》，但从其提交的《房屋租赁合同》来看，该合同有两个落款日期，分别为 2012 年 4 月 5 日和 2013 年 8 月 1 日，承租人对此未能作出合理解释，合同的签订日期存疑。同时，结合抵押权人提交的《家具订购合同》《补充协议》《提款申请》《房地产抵押估价报告》、收据、照片等证据来看，涉案房屋于 2013 年 3 月 26 日进行抵押贷款评估时系毛坯房，且承租人亦未提交其交纳水电费的相关证据，并不能证明承租人在 2013 年 3 月 29 日之前已经实际占有使用涉案房屋。认定承租人对涉案房屋不享有排除执行的民事权益。 律师总结：本案中再次明确了以租抵债协议不适用“买卖不破租赁”的规则。同时讨论了租赁合同中存在多个签订日期的认定问题。首先要求承租人对落款时间不一致作出合理解释，无法解释时认定为签订日期存疑。其次结合租赁物抵押权设立时处于毛坯状态，承租人无法提供抵押权设立前的水电费缴纳凭据等事实，认定承租人未在抵押权设立之前实际占有租赁物。可见租赁物的水电费缴纳凭据也是实际占有租赁物的典型证据。 观点十五：适用“买卖不破租赁”规则的前提是承租人与出租人系不同主体，建立了合法有效的租赁关系。总公司与分公司之间订立的租赁合同不能对外产生租赁的法律效果。 裁判要旨：适用“买卖不破租赁”规则的前提是承租人与出租人系不同主体，建立了合法有效的租赁关系。承租人营业执照显示其类型为“有限责任公司分公司”，承租人认可其与出租人是分公司与总公司关系，不具有独立法人人格。因此，承租人与出租人之间签订的租赁合同，系其公司内部管理关系的体现，并不能对外产生租赁的法律效果。同时，承租人的财产属于出租人财产，承租人作为出租人的分公司，亦应积极主动配合针对出租人的执行工作，及时履行生效法律文书确定义务，而不应以所谓租赁权请求阻止移交案涉不动产。 律师总结：“买卖不破租赁”类案件中对租赁关系的认定是一切的前提。本案中承租人和出租人因为是总分公司关系，订立的租赁合同被认定不能对外产生租赁的法律效果。现实中真实的租赁关系也不可能在分总公司之间建立，但依然要注意确保承租人与出租人之间不存在妨碍租赁关系成立的法律关系。 观点十六：出租人以不合理价格受让租赁物，不能证明其在查封之前合法占有租赁物的，不享有足以排除执行的民事权益。 裁判要旨：出租人在庭审中提交了《股权转让协议书》《股东会决议》《商事登记信息》和《银行流水记录》，拟证明其以收购案外人股份的方式成为案外人的控股股东，从而实现对案涉土地及地上建筑物的占有。本院认为，第一，根据在案证据查明，案外人的注册资金为 388 万元，承租案涉土地每年支付给信美公司的租金约 50 万元，而转租案涉土地及地上建筑物每年的租金收入是 260 余万元，在每年有 200 余万盈利的情况下，出租人以 2000 元收购了案外人原股东的全部股权，明显不合常理。《移交清单》未约定将案涉土地及地上建筑物移交给出租人占有。故该份证据不能证明案外人已于 2018 年 9 月 25 日向出租人指示交付了案涉土地及地上建筑物。其次，出租人提交的《网上银行电子回单》，但该转账凭证无原件，转款日期是 2019 年 4 月 18 日，晚于一审法院对案涉土地的查封日期，且该转账凭证上“摘要”栏标注为“往来”，故不能证明出租人在查封之前已收取了租金。再次，出租人自称于 2019 年 3 月 27 日签订的《集体建设用地使用权转让合同》中载明，案外人同意在 2019 年 5 月 1 日前将案涉土地及地上建筑物交付给出租人使用。该证据可以表明，至少在 2019 年 3 月 27 日之前，案外人还未将案涉土地及地上建筑物交付给出租人使用，从而自我否认了上述移交清单和转账凭证的证明效力。出租人提供的证据不足以证明其在查封之前合法占有了案涉土地及地上建筑物。 律师总结：本案中出租人企图通过证明其已经行使租赁权实现对租赁物的占有排除法院对租赁物的执行。但其获取租赁物的方式是以明显不合理对价从案件被执行人处获得，明显有被执行人转移财产逃避债务的特征。同时出租人也无法证明其对租赁物的实际占有。因此对租赁物不享有排除执行的民事权益。 观点十七：以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。 裁判要旨：根据规定，以已登记的抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”的规则。本案中，案涉商铺于 2014 年 9 月 5 日办理了抵押登记，抵押权人对案涉商铺的抵押权也已经生效的仲裁裁决确认，而承租人据以主张权利的《房屋租赁合同》《转让合同》分别签订于2017 年 12 月 20 日和 2018 年 2 月 26 日，其签订时间晚于抵押权人对案涉商铺的抵押权的设立时间。故承租人主张的其对案涉商铺的权利不得对抗抵押权人的抵押权，承租关于案涉商铺应“带租拍卖”的主张不予支持。 律师总结：租赁物是否应当带租拍卖，并不是租赁权和抵押权谁优先的问题，而是租赁权的存在是否影响抵押权行使的问题，也就是拍卖租赁物时是否应当涤除租赁权的问题。如果租赁合同约定的租金不低于市场公允价格，承租人对租赁物的租赁有利于租赁物的升值，就不应当在拍卖租赁物时涤除承租人的租赁权，因为这样反而会造成租赁物价值的贬损。 观点十八：承租人的优先购买权是债权性质的优先购买权，受到侵害时只能要求出租人赔偿，不能主张买卖合同无效。 裁判要旨：优先购买权可以分为物权性质的优先购买权和债权性质的优先购买权两种。共有人的优先购买权是典型的物权性质的优先购买权，而房屋承租人的优先购买权则是典型的债权性质的优先购买权。正是因为房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权，当房屋所有人与第三人签订房屋买卖合同、侵害其优先购买权时，其并不能主张该买卖合同无效，但可以主张相应的损害赔偿。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不予支持。在本案中，即使承租人确实享有案涉房屋的优先购买权，其也不能以法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张司法拍卖无效或要求撤销拍卖。 律师总结：不动产共有权人的优先购买权是物权性质的，可以主张侵害其优先购买权的买卖合同无效。但承租人的优先购买权是债权性质的，只能主张侵害其优先购买权的出租人予以赔偿。因此承租人最好在租赁合同中对侵害优先购买权的赔偿标准予以确定，既可以提醒出租人注意己方该项权利，又能在权利受到侵害时更好地维权。 附“买卖不破租赁”部分相关法律规定 《中华人民共和国民法典》 第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 法释〔 2020 〕 17 号》 第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 法释〔 2020 〕 21 号》 第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（ 2020 修正）法释〔 2020 〕 21 号》 第二十八条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 作者简介：张宁，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。擅长处理建设工程、民间借贷、知识产权、劳动争议等民商事纠纷和企业常年法律服务，欢迎交流学习 关注法秀，和优秀法律人共同进阶 |
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来自： 隐遁B > 《民事诉讼务实（审判八）》
