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[本文共4220字，预计阅读时间：12分钟]   前言：在我国，预告登记多运用于商品房预售阶段。此时由于由于房屋尚未竣工，无法办理产权证，购房者只能通过预告登记来保障所购买房屋的所有权。民法典担保制度司法解释施行后，明确了抵押权预告登记转化为抵押权本登记之后，抵押权预告登记的时间视为抵押权设立的时间。因此，抵押权的预告登记可以用于确定房屋上不同抵押权或用益物权的顺位。 实务中预告登记可以是：1.一般情况下的不动产买卖、抵押的预告登记；2.商品房等不动产预售的所有权预告登记；3.以预购商品房设定抵押权的预告登记；4.法律、行政法规规定的其他情形。本文笔者主要是就预售商品房抵押权预告登记中的“阶段性保证责任”问题进行案例检索和梳理。 01 法律规定 《民法典》第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第52条第1款：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 02 关于阶段性保证责任 阶段性保证责任通常指在期房销售中，购房人向银行借款，开发商为购房人向银行提供从放贷至购房人取得房屋所有权证明，办理好房屋的抵押登记，并将他项权证移交给银行保管期间的连带保证。【见下图】  其中，涉及的法律关系有：1.开发商与购房人之间的买卖合同关系；2.购房人与银行之间的借款合同关系；3.购房人与银行之间的借款及抵押合同关系；4.开发商与银行之间的保证合同关系。 合同约定中的阶段性保证责任一般表述为：“所购房屋抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。” 03 案例检索 案例一：（2022）辽03民终3723号 合同约定：案涉《个人购房借款／担保合同》第26条约定“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证”。该合同第54条约定，保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足A条件（本合同第20.2条约定的正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书）的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。 法院认为：D地产公司向被G支行出具的担保函，亦约定D地产公司对借款人的债务承担阶段性保证责任，担保期限为从《借款合同》项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日，并将有关他项权利证明移交G支行之日止。由上述合同条款的约定可知，各方当事人采取的是房产抵押加阶段性保证的债权担保形式。自案涉借款合同项下贷款发放之日起上诉人向被上诉人G支行提供阶段性连带责任保证。该阶段性保证责任实质上是一种附解除条件的保证，即上诉人的保证责任免除需满足如下条件：1．抵押物办妥抵押登记；2．将有关他项权利证明移交给G支行。上述条件必须同时具备，缺一不可。但根据审理查明的事实，案涉房屋尽管已办理抵押登记，但截至一审辩论终结前上诉人仍然未能将该房屋的他项权利证明移交给G支行，案涉保证合同的解除条件尚不具备，上诉人的保证责任不能免除，其仍然应当按照《个人购房借款／担保合同》及担保函的约定承担连带保证责任。  案例二：（2021）豫01民终9820号 合同约定:Q公司同意为购房者向农业银行提供连带责任保证，保证范围为《个人购房担保借款合同》项下购房者所欠的贷款本息、逾期利息及农业银行为实现债权而支付的费用。Q公司对单一购房者的保证期间自农业银行向购房者发放借款之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。但若出现下列情况的，Q公司的保证期限的终止日期以下述的约定为准：根据郑州市国土资源与房屋管理部门现行办证要求，《房地产权证》及《房地产他项权证》的办理需农业银行、Q公司双方共同提交材料，并由农业银行、Q公司双方共同办理《房地产权证》及《房地产他项权证》。保证期间内，Q公司须按照本条约定的保证责任范围为购房者承担保证责任，保证期间届满，取予公司的保证责任立即解除，但保证期间内已经发生的保证事项取予公司仍应承担保证责任等。 法院认为：按照《按揭业务担保合作协议》的约定，Q公司保证责任解除的条件是：向郑州市国土资源与房屋管理部门提交办理《房地产权证》及《房地产他项权证》的材料并办理完毕《房地产权证》及《房地产他项权证》。本案中，虽然Q公司办理了以自己为所有者的不动产权证，但未办理《房地产他项权证》，不符合《按揭业务担保合作协议》约定的解除保证责任条件。 案例三：(2021)粤1602民初291号 合同约定：Y公司作为上述借款保证人，保证方式为阶段性连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他向权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。 法院认为：根据附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》约定，Y公司为被告购房人的上述借款提供阶段性连带保证责任，原告与被告购房人、Y公司形成合法有效的保证关系。现原告已对案涉房产办理抵押登记手续，被告Y公司保证期限已满，故被告Y公司无需承担保证责任。 案例四：(2022)粤0111民初19778号 合同约定：保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明。 法院认为：本案合同中关于被告W公司的保证责任自贷款人取得抵押登记正式文本后解除的约定，目的就是为了保障银行的抵押权与开发商的阶段性担保有效衔接，降低银行信贷风险。被告W公司的担保与涉案房产抵押担保不是重合关系而是前后衔接关系。现原告的抵押权已自预告登记之日（即2018年6月13日）设立，被告W公司的阶段性担保责任已完成，且被告W公司提交证据证实涉案房屋已交付并办理了初始登记，且多次催促过购房人及时办理《不动产权证书》，未果，原告的权利可通过涉案房产抵押担保的优先受偿权方式得以保障。综上，本院认为，被告W公司不应再承担涉案债务的连带保证责任。 案例五：(2022)粤0118民初10730号 合同约定：G地产公司同意为所有购房人之每一笔个人住房贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期间为A银行将每个借款人发放的贷款资金划入G地产公司的指定银行账户之日起至《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》交A银行核对无误、收执之日。 法院认定：按照《楼盘按揭贷款合作协议》约定，被告G地产开发有限公司为涉案借款向原告提供阶段性连带保证责任，虽合同约定保证期间至购房人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交A银行核对无误、收执之日，但按合同目的，保证期间应至原告对案涉的房产（抵押物）享有优先受偿权时止。如前所述，原告对案涉的抵押物已享有优先受偿权，原告要求被告G地产公司对购房人的债务承担连带保证责任，依据不足，本院不予支持。 案例六：(2022)辽11民终1364号 合同约定：保证人承担保证责任的范围满足Ａ条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。阶段性连带责任保证：保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十三条：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。 法院认为：本案争议焦点为地产公司应否承担连带清偿责任，或P银行对抵押物是否享有优先受偿权。本案中，案涉小区已于2018年7月在J区不动产登记中心办理了建筑物所有权首次登记，且案涉房屋不存在预告登记失效情形，同时，P银行承诺称如涉案房屋能够办理产权登记，P银行对该房屋享有抵押权，就免除地产公司的阶段性连带保证责任。《担保制度司法解释》第52条规定，本案中的案涉建筑物在已办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致，且不存在预告登记失效情形，故可以认定P银行从案涉房屋预告登记之日起取得抵押权，P银行的贷款风险可通过对购房人作抵押的房屋优先受偿获得救济，此种情况下地产公司的阶段性担保责任可以免除。故地产公司不应对购房人的借款承担连带赔偿责任。 04 写在结尾 根据上述检索可知，实务中法院对开发商的阶段性保证责任是否免除存在不同的观点，有法院认为应严格按照合同约定，即将他项权证交予银行后方可免除保证责任；也有法院认为即便开发商未将他项权证交予银行，但银行的抵押权因满足《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第52条第1款的规定而得以设立，开发商的保证责任得以免除。笔者更赞同后一种观点。 法院在审理此类案件时，主要把关注点放在合同约定的阶段性连带责任的免除方式，即开发商是否完成办理首次登记、是否将他项权证的取得明确约定为保证责任的解除条件；抵押权预告登记是否存在失效情形（即是否存在《民法典》221条规定的1.债权消灭2.商品房竣工后90内未申请登记的情况）；开发商是否尽到了通知提醒义务；未能办理涉案房屋抵押本登记的原因、开发商是否存在过错。若从开发商的视角出发，能够提供证据证明具备办理他项权证、银行或购房人存在怠于行使权利的情形的，即便合同约定了需要向银行移交他项权证才能解除保证责任，也应当认定为开发商的保证责任已经解除。 本文所载内容仅为作者根据发文当下法律、判例进行检索研究所成，仅供交流分享，不应视为专业法律意见，作者为此不承担任何责任。 |
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