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全面正确理解加装电梯合法表决程序 谢存海 根据民法典第二百七十八条规定，就加装电梯类事项进行表决，假如每单元12户、各户专有面积相同，三分之二以上参与表决、四分之三以上的业主同意即合法有效。具体来讲：
一、参与表决人数占比全体业主的2/3即12X2/3=8人时，最低同意人数达到参与表决人数的3/4即12X2/3X3/4=6人以上（含本数）就可合法通过表决。就是说，以全体业主的三分之二参与表决为前提条件和计算基数，同意占比达到3/4以上（也就是3/4——4/4），表决结果即合法有效。
二、参与表决人数占比全体业主的3/3即12X3/3=12人时，最低同意人数达到全体业主2/3人数的4/4即12X2/3X4/4=8人就可合法通过表决。就是说，以法定占比2/3以上业主参与表决为前提条件，最低达到12户业主中的2/3同意（也就是8户同意），表决结果即合法有效。
三、需要指出的是，3/4的同意率是以2/3的投票率为计算基数的，相应来说3/4以上的同意率也是以2/3以上的投票率为前提条件和计算基数的。如果把参与表决人数占比2/3以上的前提条件和计算基数，改变为以全体业主参与决为前提条件和计算基数，那么法定“双三分之二参与、双四分之三同意”的合法占比就被排除在外了。 民法典第二百七十八条规定属于强制性法律规定。所谓“强制性法律规定”与“任意性规定”相对，是指必须依照法律规定适用、不能以个人意志予以变更和排除适用的规范。民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”显而易见，片面地理解和解读民法典第二百七十八条，认为“必须全体业主参与表决3/4以上同意才有效”的观点是错误和无效的。
四、民法典第三百零一条与第二百七十八条可以有效互补。《民法典》第三百零一条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。” 第三百零八条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”根据最高院司法解释：按份共有人“ 对共有物的重大修缮或称改良行为，是在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值。”“变更性质或者用途”，是指改变共有物的使用性质和范围。既有住宅加装电梯，不改变原有建筑物性质，将步梯改造为步、电两用梯，提高其使用性能和价值，为中高层业主提供生活便利；建电梯井需要改变部分道路或绿地等共有部分的用途。不难理解，既有住宅加装电梯表决事项，完全符合《民法典》第三百零一条及相关条款规定，就是说，在各户专有部分面积相同的情况下，如果以全体业主参与表决为前提条件和计算基数，经三分之二以上（含本数）业主同意即合法有效。
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