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我们将为您提供最全面、最前沿的法律资讯。 案例：以所购小产权房设定抵押，如何判断法律效力 2005年7月，在西安做小生意的老王在西安城郊购买了一套小产权房，该房屋由某开发商与村委会和乡政府联合开发。老王在售楼中心一问，知道房屋办不了产权证，但是销售方承诺一旦具备条件就给全体买受人办房产证，并且这一承诺得到了乡政府的认可。由于价格便宜，老王最终把房子买了下来。 2007年12月，由于生意周转需要资金，老王想把房子抵押给银行进行贷款，但是银行在考察老王提交的有关资料后，认为老王的房屋没有办理房屋所有权证，依法不能够办理房屋抵押贷款， 拒绝了老王的贷款申请。无奈之下，老王转而向一家典当拍卖公司提出将房屋典当，最终典当公司经审查，认为虽然房屋没有产权证，但是由于老王贷款金额不高，同意借给老王人民币5万元。 要认识小产权房是否能够设定抵押，有必要对我国《担保法》中规定的农村集体土地上建盖的房屋的抵押规定进行简要介绍。 1.以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 我国《担保法》自1995年10月1日起施行，对于农民集体土地使用权抵押的问题，《担保法》第36条第3款规定“乡 (镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。” 另外，《担保法》还明确规定了不得抵押的集体土地使用权包括：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。《担保法》的立法思路是维护农民集体土地的完整，维护农村社会经济结构的稳定，因此不允许以集体建设用地使用权单独设定抵押。 对于农民集体所有的土地使用权能否设定抵押的问题，在《物权法》立法过程中引起了极大的争论。一种观点认为，乡镇、村企业的建设用地使用权作为一种重要的用益物权，不允许单独设定抵押，会给融资借款本来就很困难的农村集体企业造成极大的不当限制，对生产和集体经济的发展都有消极作用。但是，最 终颁布的《物权法》实际上延续了《担保法》的规定，对于农村集体土地抵押未作出突破性的规定。其理由在于：第一，乡镇、村的士地属于集体所有，适用于发展农村经济、增加农民收人和提高农民生活水平的必需生产资料，若任意抵押，则农民可能失去土地使用权，不利于农村经济的发展。第二，考虑到乡镇、村企业出于自身发展的需要，需要以厂房等建筑物抵押藉以融通资金，因此农村集体所有的土地使用权虽然不得单独设定抵押，《物权法》第183条贯彻“房随地走、地随房走”的双向一体原则，规定以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 2.耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。 《物权法》第184条第（二）项明确规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。 《物权法》的这一规定和《担保法》第37条第 (二）项的规定保持了一致，即耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得设定抵押。同样根据“房随地走、地随房走”的双向一体原则，既然法律对于耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押作了禁止性规定，以建盖在宅基地或其他农村集体土地上的住宅进行抵押，没有法律依据，依法不能成立。 3.小产权房不得设定抵押。 根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。” 据此，小产权房不得设定抵押。首先，小产权房买受人若不属于同一集体经济组织成员，买卖房屋的行为属于无效民事法律行为，基于无效行为取得的房屋，由于不能完成房屋权属登记，不属于合法房地产的范畴。本案中，老王即属于此类情况；其次，农村集体土地建盖的住宅房屋，属于法律明确规定不得抵押的范 围，如前述，《物权法》和《担保法》均规定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的上地使用权不得抵押，根据房随地走的原则，建盖于农村集体土地上建盖的小产权房当然也不能用于设定抵押。 综上所述，小产权房近年发生的纠纷类型开始趋于复杂化，对于纠纷的解决提出了更高的要求。在因为买卖小产权房产生纠纷后，如何维护各方的合法权益，应当引起买卖当事人及国家的高度重视，避免因纠纷处置不当引发群体性事件。 |
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