贷款购房逾期付款，开发商请求违约金为何败诉？

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贷款购房逾期付款，开发商请求违约金为何败诉？

作者/张学琴律师

【案情简介】              

2019年3月18日，蔡某与甲公司双方签订《北京市商品房认购书》，约定蔡某购买某区某镇某小区X号住宅楼XX房间（以下简称“案涉房屋”），并约定房屋总价及定金；还约定双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。2019年3月24日，双方签订《北京市商品房预售合同》（草签合同1）。2019年6月28日，双方签订《北京市商品房预售合同》（草签合同2）及补充协议，其中，草签合同2附件四中约定了购买人首付款、贷款金额及支付时间，贷款金额273万元支付时间为2019年10月30日；补充协议明确约定双方的权利义务最终以网签备案的购房合同为准。

2019年7月2日，双方签订《北京市商品房预售合同》（网签合同），贷款金额及支付时间同草签合同的约定，并约定2019年7月2日前向贷款机构办理贷款申请手续，2019年10月30日前付剩余贷款部分273万元。网签合同第十一条第（一）款约定甲公司应于2021年5月31日前向购买人交付案涉房屋。第十二条第（二）款约定甲公司逾期交付房屋的，按照网签合同附件十二补充协议第六条的约定承担逾期交房责任。上述网签合同签订后，蔡某依约支付了首付款，贷款273万元的支付时间为2020年4月2日。

甲公司于2021年10月31日逾期交付了房屋。蔡某诉至法院，请求判令甲公司立即向蔡某支付逾期交房违约金。甲公司提出反诉，请求：蔡某向甲公司支付逾期付款违约金。

【判决结果】              

一审判决：

一、被告（反诉原告）甲公司向原告（反诉被告）蔡某支付违约金共计33,145.38元；

二、驳回被告（反诉原告）甲公司全部反诉请求。

被告（反诉原告）甲公司不服一审判决，提起上诉。

二审判决：

驳回上诉人（被告，反诉原告）甲公司上诉，维持原判。

【律师解读】                 

张学琴律师团队批量代理蔡某（购买人）诉甲公司（开发商）逾期交房违约金案、被反诉逾期付款违约金案160余件，本文主要介绍疫情前（2020年1月24日）签约、贷款购房被反诉要求支付逾期付款违约金的情形。本文主要阐述如何驳回开发商反诉的逾期付款违约金，以其中一案为例。

一、原甲公司双方约定“双方的权利义务最终以网签备案的购房合同为准”， 上述约定及网签合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，属有效合同，对双方均具约束力。甲公司主张以失效的认购书、草签合同等确定双方权利义务、主张购买人逾期付款，没有合同及法律依据。

二、蔡某虽未在合同约定期限内支付购房尾款，但尾款以贷款方式支付，而贷款是否能够按时发放，与贷款申请、贷款批准等多个环节相关，也与工程建设进程等各方面有密不可分的关系。

三、合同履行过程中，无证据显示甲公司曾就延期申请贷款提出异议。本案审理中，甲公司亦未提交证据证明购买人申请贷款逾期。

购买人均是按照开发商指定的代办公司的要求提交贷款申请资料、完全配合贷款流程，贷款发放时间并非购买人所能控制，购买人申请贷款亦不存在懈怠行为。

四、考虑到购买人并无拖延申请贷款的动机，蔡某就贷款申请不存在过错。对于贷款申请后的批贷、放贷，购买人既无法控制其进展，也无证据显示因购买人原因导致拖延。

对于双方网签预售合同约定的贷款支付时间，实际上购买人无法控制进程与时间，能否放贷最终取决于开发商、银行及公积金中心的批贷流程。

五、鉴于甲公司曾出函《4个月证明》自认因自身项目进度问题导致房屋无法按时达到按揭放款条件，不封顶就不符合央行关于按揭贷款的发放条件。故甲公司由于自身进度问题导致2019年批贷、放贷进程延误由此导致贷款部分尾款支付迟延，不属于购买人违约。

六、蔡某提交借款合同等证据证明双方曾合意延后尾款付款期限。虽甲公司主张盖章仅是配合贷款，但其对贷款基本情况及流程知情且未提异议，结合前述北京XX公司自认因自身进度导致批贷、放贷进程延误。故双方签订贷款合同，系双方就贷款迟延一节达成贷款延期支付的合意。由此导致贷款部分尾款支付迟延，不属于购买人违约。

一审法院、二审法院均采纳了张学琴律师团队的代理意见，判决书认定：双方网签合同约定购房款的尾款应以贷款方式支付，而贷款流程包括申请贷款、银行审核批准、放贷等多个环节。本案中没有证据显示蔡某存在逾期申请贷款的情形，而银行审核批准、放贷等后续环节并非购买人所能控制，亦没有证据显示因购买人原因导致拖延。开发商存在因自身项目进度问题导致房屋无法按时达到按揭放款条件的情形。本案贷款部分尾款支付迟延不应认定为购买人违约所致，驳回开发商反诉的逾期付款违约金请求。

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作者简介

张学琴律师，盈科律所高级合伙人，盈科优秀律师，优秀商事律师，优秀公益律师，朝阳律协优秀共产党员。张学琴律师深耕细做，十多年专研企业顾问法律风险防范与管理、投融资法律事务、公司股权治理与诉讼纠纷、民商事诉讼及经济仲裁等企业商事法律服务领域。曾服务国企、央企、军企、银行、三板挂牌公司、行业协会、高新技术企业、学校等企业；办理众多民商事案件，为资深专家型律师，拥有丰富而独特的办案经验。典型案例先后被北京电视台、央视网、凤凰卫视网、中国新闻网等媒体报道。《中华老字号博物馆丛书》唯一特聘法律顾问，《法律顾问工作经验谈》编委，《律师说法案例集（5）》编委，《<商业文化>杂志》特聘法律顾问，《北京时间》《女话Law》栏目特约嘉宾律师。

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