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在司法实践中，常常会有被执行人的房产经过一拍、二拍、变卖，却无人竞买之后，申请执行人无奈接受以房抵债的情形。但如果申请执行人在收房时，发现抵债房产已被他人占有或有案外人提出其合法占有该房产的诉求。此时，又该如何处理呢？下面，让我们通过案例分析，看看申请执行人如何拿到该房产吧。  图片来源：Stockvault    《孙某鑫、刘某奇与辽源市某公司排除妨害纠纷再审审查民事裁定书》吉林省高级人民法院（2019）吉民申xx号 辽源市某区人民法院作出执行裁定书，裁定：一、将被执行人洪某喆所有的某营业用房产一处及土地使用权一宗，以流拍价379054.08元的价格交付给申请执行人辽源市某公司抵偿债务。房屋的所有权及土地的使用权自交付时起转移给申请执行人辽源市某公司。二、申请执行人辽源市某公司可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。后辽源市某公司发现刘某奇、孙某鑫侵占该房屋后，向法院提起诉讼，要求其腾迁房屋。 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”本案中，辽源市某区人民法院作出的以物抵债裁定书已将案涉房屋的所有权转移给辽源市某公司，某公司依法取得案涉房屋的所有权。孙某鑫、刘某奇提供的证据不能证明二人系案涉房屋的所有人，亦不能证明其占有使用房屋的行为合法；孙某鑫、刘某奇主张已就执行依据和执行行为提出异议，但没有提供异议已经受理或执行依据、执行行为已经被依法撤销的证据，故孙某鑫、刘某奇占有、使用房屋的行为侵害了房屋所有权人某公司的合法权益，原审判决刘某奇、孙某鑫排除妨害、立即腾迁并无不当。 《郑某彬、孙某芳排除妨害纠纷二审民事判决书》山东省威海市中级人民法院（2020）鲁10民终xx号 法院执行孙某芳与被执行人某亿鑫公司民间借贷纠纷中，作出裁定被执行人名下的案涉房产作价交付申请执行人孙某芳抵偿部分债务。该裁定书送达申请执行人孙某芳时，孙某芳办理了过户登记手续，将案涉房产登记至其名下。后郑某彬以判决已确认案涉房产抵顶工程款有效为由，拒绝腾退案涉房屋，为此孙某芳提起排除妨害纠纷。 《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”本案中，一审法院在执行程序中作出的（2016）鲁1003执xx号以物抵债裁定，即为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书，孙某芳并依据该裁定书于2018年5月23日办理了涉案房屋的不动产权证书，孙某芳依法取得诉争房屋物权，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，孙某芳对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。郑某彬通过以房抵顶工程款的方式取得该房屋，其对孙某芳申请执行诉争房屋的行为提起执行异议，经生效法律文书裁定驳回异议申请，未有证据证明郑某彬对此提起执行异议复议或执行异议之诉，业已生效的（2018）鲁1003民初xx号民事判决亦仅确认其与福建三建达成的诉争房屋的顶房协议有效，未支持其要求办理产权证书的诉讼请求，郑某彬亦其未能办理诉争房屋的产权过户手续，故其对该房屋仅享有债权权益，不得对抗孙某芳对涉案房屋享有的物权。郑某彬占有涉案房屋系妨害孙某芳对涉案房屋享有的占有、使用的权利，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，故孙某芳有权要求郑某彬搬离涉案房屋。  一、拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债的裁定书可直接导致物权不用经登记而直接发生变更 物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭，其发生原因可分为两大类，一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类则是基于法律规定、法院判决、公用征收、继承以及事实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动。《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”明确了因生效法律文书和征收决定引起的物权变动。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》第七条进一步明确，人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《中华人民共和国民法典》第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。据此，人民法院在执行程序中作出的以物抵债裁定书，直接产生物权变动的效果。而且，作为物权公示生效原则的例外，基于生效法律文书发生的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效即发生物权变动效力。 二、申请执行人发现抵债房产被他人侵占的，可向法院申请排除妨害 依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十七条等相关规定，人民法院裁定拍卖成交或裁定以物抵债后，若被执行人或第三人拒不移交房产的，可强制执行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五百一十九条进一步明确规定，在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十四条规定进行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。因此，若债权人接受以房抵债后，六个月内，未能及时收房或被执行人、第三人拒不腾迁的，可依法向执行法院申请强制执行，排除妨害。 若超过六个月的，债权人可依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第二百三十六条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第二百三十八条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”的规定，另行提起诉讼，要求妨害物权的行为人返还房产，赔偿损失。  在司法实务中，存在被执行人为阻挠申请执行人拿到案涉房产，而与他人签订虚假承租合同，或倒签房屋买卖合同等情形。若您也遇到类似情况，却不知如何处理时，请联系万益案件执行部，我们将为您提供高效、优质的法律服务。 黄文柳 广西万益律师事务所案件执行部部长 擅长领域：案件执行、法律顾问、婚姻家事。
吴俞霞 广西万益律师事务所案件执行部专职律师 擅长领域：侵权纠纷、劳动争议、民商事诉讼、公司法律顾问、案件执行。
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