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第三分编 用益物权 第三百六十六条 【居住权权能】 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 【理解与提示】 本条起，《民法典》用6条新设“居住权”这一用益物权。 法律应否规定“居住权”，“居住权”有无现实需要，相较其他用益物权，其特性、内涵如何，立法前曾引起广泛关注和讨论。借鉴他国立法例，如《德国民法典》《住宅所有权法》等，最终《民法典》将其纳入法律调整范围。 本条定义“居住权”，即依照居住权合同约定，对他人享有所有权的住宅享有占有、使用并排除房屋所有权人干涉的用益物权。该权利的法律特征如下： （1）居住权主体为自然人，其他主体不能享有居住权。 （2）居住权的设立依据为居住权合同或居住合同，遗嘱也可成为设立居住权的原因。 （3）居住权客体为住宅，其他房屋上不能设立居住权。 （4）居住权派生于他人住宅所有权。 （5）居住权目的及功能在于满足生活需要。 （6）居住权须经登记才能生效。 根据本条规定，居住权的基本内容是对他人住宅的占有和使用。法律设立居住权的目的在于保障生活需要，且该权利在他人权利上设立，因此不应再行认为居住权人可以将该房屋出租等收益行为，故大多数不认为居住权有收益权能。 基于本条规定，居住权系因居住合同而设立，其与房屋租赁合同颇为类似，均系在他人房屋所有权上设立的他项权利。但二者区别很大： （1）除当事人另有约定外，居住合同原则上为无偿合同（《民法典》第三百六十八条）。而租赁合同往往有偿，“无偿租赁”经常被认定为“借用”而非租赁。 （2）居住合同无期限限制，依《民法典》第三百七十条规定，居住合同最长可至居住权人死亡。而租赁合同期限最长不得超过二十年（《民法典》”合同编“第七百零五条）。 （3）基于居住合同的居住权经登记设立，而法律对租赁合同根本无必须登记的要求。 （4）居住权不得转让。而租赁合同项下权利可以转让，义务可以转移。 第三百六十七条 【居住权合同】 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。 【理解与评点】 法律规定合同一般条款的规范目的在于保障交易安全和交易便捷，避免当事人在合同履行中或履行后发生争议，同时为司法裁判提供依据。本条规定居住合同的一般条款或必备条款，基于私法自治原则，除此必备条款外，当事人还可约定其他内容，如： （1）居住期限； （2）居住人数及其亲属、护理人员能否居住； （3）居住范围，是居住房屋的部分或是全部；是否有偿； （4）房屋的管理维护修缮； （5）可否由居住人出租； （6）房屋附属设施使用； 第三百六十八条 【居住权设立】 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 【理解与评点】 本条有一问题需要注意： 第三百六十九条 【居住权的转让继承与设立居住权的住宅出租】 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 【理解与评点】 第三百七十条 【居住权消灭】 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 【理解与评点】 本条规定了期限届满与居住权人死亡这两种居住权消灭的原因，此外，下列原因也可引起居住权消灭： （1）居住权的客体住宅毁损。但该标的物灭失后重建，居住权人能否取得居住权？基于住宅所有权人在房屋灭失后并无重建义务，其重建后设立了新的所有权，故其重建住宅上不应肯定居住权继续存在； （2）居住权的客体住宅被征收； （3）居住权与住宅所有权混同（即居住权人与住宅所有权人成为一人，如居住权人受让住宅所有权）； （4）居住权合同约定的解除条件成就而解除合同； （5）法定或约定解除条件成就而解除合同； 第三百七十一条 【遗嘱设立居住权】 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 【理解与评点】 根据本条规定，除以合同设立居住权外，遗嘱也可设立居住权。以遗嘱设立居住权，当然应以遗嘱有效为前提。同时基于“遗嘱”，还应遵守有关本章外有关”遗嘱“的其他法律规定。 本条的”参照适用“表明，以遗嘱设立居住权还是有别于以合同设立居住权，该区别主要在于是否应以登记为居住权设立的要件。在合同设立居住权情形下，须经登记方告居住权设立。而在遗嘱情形下，法律并无登记设立居住权的要求。换而言之，被继承人死亡，遗嘱继承人即取得居住权。 【作者介绍】  |
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