【原】物业管理行业风险及转嫁

     《物业行业管理风险预防及转嫁》

一、物业企业服务与管理范围界定：服务是建立在与业主对等关系的付费服务关系，服务内容是以公区管理为主的管理责任和有限服务；

二、管理过程中面临的风险主要有两大块：人身和财产损害（包括业主公区和公司内部）；

三、常见的风险案例及物业管理措施（其中所有的管理措施除了现场提示警示标牌和管理设施外，包括巡检记录文档和影像记录等管理文档必须留档半年以上可查，是避免法律责任的重要举措）：

   1、 小区地面下水道雨篦子树木道杆全责风险：定期检查记录、出现风险时警示牌加反光围挡管理（铁马不防儿童）、及时维修维护；

   2、 室内返水风险：管道定期疏通记录尤其冬季来临的管道清理物影像记录资料、厕所及厨余垃圾禁入下水道的告知宣传、底层业主厨房和卫生间返水常留意防范和外排水地漏安装提醒；

    3、地下室防水防灾风险：电梯和地库口贵重物品和防潮防水物品不要放地下室提示牌、定期和及时通风记录、防汛期的防汛设施和措施管理文档、灾害发生的及时排水和影像记录；

4、高空抛物风险：门庭等场所禁止高空抛物和高空抛物犯法的警示标牌、高空摄像头；

    5、跟车道杆风险：道杆警示标语、地面减速带或警示标线；

    6、院落儿童玩耍攀爬跌落、水系溺水触电风险：阻摔防跌落防护设施、电路及设施检查记录、警示牌（仅一半责任）；

    7、雨雪天气路面防滑风险：业主群和大门电子公告栏的雨雪天气提醒、门庭出口处的防滑警示牌、清扫雪的影像资料；

8、地面保洁的防滑风险：地面保洁到哪里，地面防滑警示牌就放到哪；

9、高层公区坠落风险：具体屋顶、窗户、消防登高台等区域，措施为屋顶设施检查记录、公区窗户的窗纱撤掉换限开链、登高台的护栏加高及防止攀爬措施、明显的警示标牌；

    10、已入住但长期无人户水电气等泄露管理风险：长期无人户的情况备注、定期通知业主户内检查和回复记录（贴通知无用）、亲朋代存放钥匙和定期陪同检查；

11、消防风险：易燃物及时清理、防火门常闭、电动车充电管理、充电桩的漏电检查、消防通道的畅通保证、公开的消防宣传教育活动记录、灭火工具及设施的定期检查记录、及时的防火防灾抢救和演练记录、灾害发生的高音大喇叭呼喊和组织抢救的影像记录；

12、人身伤害风险：员工文明服务规范、员工安全防范教育（重点保安）、部门主管的预防、制止和报告的应变技巧和责任、事件一旦发生要先救人同时留下影像记录并报工伤理赔、住院交钱发票的保留；

13、员工违章操作风险：车辆及电动工具的驾驶使用岗前培训和考核上岗记录；

14、封闭环境的防火防毒风险：保洁化学用品使用规范、汽油等危险物品零库存管理和专用地存放、双人陪同安全管理；

以上管理要以人人都是安全员分区域落实到个人并监督检查到位、安全工具设施齐全、管理档案有据可循，加上一旦风险发生有专人影像取证意识，即可避免90%以上管理风险。

四、雇主责任险和物业管理责任险是物业管理风险的最后保障。