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这两年，关于学区房的文章石榴叔写得不多，但观点永远保持一致。 那就是市场需求依然存在，分化行情越来越明显，刚需入手要有亏损的心理准备，有相当一部分学区房溢价正在消失。 之所以今天加写一篇，是因为我在《人，都去哪里了？一场大变局》一文中提到，2025 年是学区房最后的拐点。很多人非常紧张，不停在留言区提问，索性集中回答。 012025年这个数据是怎么得出的？人口数据。 大家都知道，根据统计局的数据，今年是全国小学入学人数的顶峰，对应的是2016年9月1日-2017年8月31日出生的孩子。  为什么这个时间段，人口数据会反弹？2016年全面放开二胎。 2016年之后，新生儿中二孩占比明显上升，由2013年的30%上升到2017年的50%左右。之后虽有所下降，但仍然高于40%。 要知道，二胎家庭只需要买一套学区房就够了，而这两年，二胎家庭买双学区房的很多，所以数据模型不能单一按照出生人口数来推演，要去掉二胎。 加上很多家长都观望到最后一刻才出手学区房，所以石榴叔最终得出2025年，最迟2026年这个结论。 02这几天，有一条新闻在我朋友圈不断被家长转发，那就是《教师轮岗能改变学区房的信仰吗？》。 都2023年了，居然还有人相信，教师轮岗能起到均衡教育的作用。当然，更具有迷惑性的是各种名校分校如雨后春笋般的涌现，大有遍地名校的态势。 谁是最终受益者？开发商和炒房人，恐怕连他们自己都不相信，一个挂职的校长，带着一批换汤不换药的老师，能够一夜之间把草小变名校。  什么是名校？现在是学生成就学校，这几天各个学校都在上演抢人大战，优录学霸。 校长的确要有能力，但老师不都是魔法师，学区房的意义在于通过人民币，对家长进行筛选，把那些愿意在教育上大投入，重视教育，甚至愿意牺牲自己生活质量的家长，集中在一起。 所以，好学校的优势在于学习气氛好，家长心齐，愿意配合老师搞学习，还能分享优质教培资源。 以前，学校少，上面可以通过行政干预来扶持，偷偷摸摸优录一大批好学生，三年就能搞出个金招牌。现在新学校太多了，没办法行政干预，加上好学生不傻，只能靠慢慢沉淀，太慢了。 03学区房还能买吗？ 中产的刚需，化解教育焦虑的方子。现阶段，入学人数爆炸，花几十万托关系上好学校，越来越难。买了学区房就没有这样的烦恼，尤其二胎家庭。 两年我就说过了，买学区房并不意味着一定能出成绩，但出成绩的概率要比普通学校大很多。 这一点不接受反驳，有大量数据支撑，为什么名校就是名校，普通学校翻身很难。 中产家庭普遍不愿意在教育上承担风险，所以他们往往尽其所能为孩子创造最好的教育环境。用他们自己的话说，“至少以后不会后悔”。 当然了，这类家长数量在不断减少，一是收入不稳，老房子卖不掉，凑不到这么多钱，二是鸡娃的决心不够坚决。只要有一点犹豫，都不会买学区房。 04什么样的学区房已经卖不掉？是“已经”： 单小学学区的房子，无论大小，几乎都要砸在手上，只有极少数顶级学区，降价主动，才能成交，且量非常有限。 二线初中学区的老破小和老破大，带看数断崖。 一线初中学区的老破大，现在也没人买，因为总价过高，溢价太狠。潜在买家很清楚，买了以后肯定要烂在手上。 最近半年，什么样的学区房好卖： 总价低的一线初中单学区房，不管是不是老破小，为了控制亏损。 一线双学区小三房，购买主力是二胎家庭。一次投入，解决十几年的教育问题，卖不掉就一直住。 二线双学区的次新房，准确说，家长在乎的是自己住得舒不舒服，学区是次要考虑的。 以上观点，针对的是一线城市，二三线城市教育资源集中的情况更突出。 052025年以后市场会是什么样？ 我在以前文章里说过多次，学区房不怕跌价，最怕的是没有带看量和成交量。一旦没人看，没人买，就意味着头顶的光环在消失，要被打回原形了。 2023年其实是一个节点，今年春季学区房成交量并不差，甚至可以说有个小反弹，但这就是顶了。 越来越多家长一旦想明白，行为上会变得果断，要么用最小的代价买个学位，要么买个住得舒服的，顺带上个学。 跌是大趋势，我和每一个来我这里咨询的客户都这么说。 不少孩子五年级，买小户型学区房的，我都让他们有亏损10-15%的心理准备。两百多万，三年亏20万不算多，在南京，现在一线初中搞个名额都要30万，关键是不知道钱往哪里送呀。 小学学区房不值得买了，因为双减之下，小学和小学之间的差距在缩小，关键看家长鸡不鸡。 2025年以后，两极化的市场会让很多家长很难受。 结“用完就卖”，这是最后我送给各位家长的四个字。 不要有任何留恋，也不要抱有任何期望。学区房，就是一个让你心安的工具，仅此而已。 最后回答一个读者的问题，学区房逐渐被淡化，小学和小学之间差距在缩小，但好的初中依然突出，一是中考能出成绩，对好学生吸引力大，二是优录抢人明目张胆，分层教育摆到台面。未来初中是越强越强，越弱越弱，哪怕人口变少。 |
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