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分割登记的事情其实已经写过好几篇了（参考链接：不动产单元设定与分割登记的条件、原创！如何明确不动产分割合并的审批部门），接到许处千里之外的咨询及嘱托，要我写个接地气的、看得懂的，我勉为其难，学习自然风的写法，尝试一下哈。 各地在实务中遇到最多也是最棘手的事情就是如何分割登记，比较多见于服务型公寓（公寓式酒店）、度假村等旅馆用地，写字楼、商业性办公场所等商务金融用地及工业用地。究其原因，这些用地的地上建筑物较多，分割登记后溢价空间较大，有利可图。据某个案例评估测算，旅馆用地能否分割在价值上差异巨大，动辄千万。这就难怪这么多业主挖空心思要打分割登记的算盘。 一、谁来审批 分割登记实际上属于变更登记类型，有两种方式，一种是建筑物分栋分层分间登记，但占有使用的土地不分割，作为地上物的共有宗地，每个定着物单元与整块宗地合并为一个不动产单元；另一种是建筑物分栋登记，所占用的土地也依据界限进行实体分割。 从法律上说，分割登记并非完全禁止。目前只有国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定分割登记需要经过审批。第二十五条的规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。2002年国务院《关于取消第一批行政审批项目的决定》（国发〔2002〕24号）取消了住建部门对分割转让的行政审批，但自然资源部保留了土地使用权分割转让审批事项，因此严格意义上说，只有土地的实体分割登记需要审批。 土地分割登记包括两种情况，空地的分割和包括地上物的不动产分割。自然资源部《不动产登记操作规范》明确，同一权利人分割或者合并国有建设用地的，应当申请变更登记，并提交自然资源主管部门同意分割或合并的批准文件以及变更后的不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果。而对于同一权利人分割或者合并不动产的，应当按有关规定提交相关部门同意分割或合并的批准文件。 因此问题就变成批准文件由哪个部门来出具。鉴于建设部门已经取消了对房产分割转让的审批事项，从各地实践看，让建设部门出具同意房产分割登记的事例基本上是不可能。 即使自然资源主管部门出具同意分割或合并的批准文件，也要明确由哪个处室（科室）发起，毕竟，不动产登记属于行政职权，行使主体也是自然资源部门。但《自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》明确，涉及不动产用途变化、分割或者合并等情形必须依据相关批准文件办理，不得以不动产登记代替审批管理。因此批准文件肯定不能以不动产登记中心或者不动产登记局（处）来主办。 按照自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》规定，对于限制转让或分割转让等规定应写入合同，落实分割转让审批。鉴于规划职能已经并入自然资源局，由利用部门牵头，会同权益和规划部门出具不动产能否分割合并的批准文件，是比较合理的。 对于不动产分割合并中可能涉及的消防或者结构安全，建议与公安部和住建部沟通协调，如果相关部门不要求进行审批或者不愿不能出具审批文件，建议明确在分割合并不动产时不征求其他部门的意见。 二、如何审批 相关部门在分割登记审批时并非任由权利人随意申请，需要依据产业政策、出让合同约定来确定。 自然资源部在养老、停车场、工业配套设施等土地供应的文件中有很多要求不得分割登记的文件，（参考链接：单独成宗的养老用地不得分割登记，配建医疗设施供地时可明确不得分割转让，自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见， 停车场用地不得分割转让转租，超建部分向社会开放的可不计收土地价款，《住建部国土部进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》， 国有土地上的自建房可以办理分割登记吗？《中国自然资源报》法治版答疑专栏（六））。 各地也有出台明确的规定，（参考链接：工业用地不得建住宅，办公宿舍用房不得分割出售，福州市人民政府办公厅关于进一步规范工业项目建设审批和监管的实施意见 工业配套的附属设施用地不得分割转让，《浙江省人民政府办公厅关于规范和完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 福建《若干产业项目用地管理分类目录（2013年本）》明确，产权式酒店事先未公告不得分割登记 分割转让工业物业应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，广东省出台工业物业产权分割转让不动产登记的通知（附全文） 限制分割转让、股权转让的应向社会公开，自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知 土地怎么分割、合并、改变用途、转让，《云南省建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》 申请分割转让的工业物业应具备什么条件，看《厦门市工业物业分割转让暂行办法》 允许工业物业分割转让，泉州市自然资源和规划局关于印发《强化用地保障推动民营经济高质量发展的若干措施》的通知 漳州市人民政府办公室关于印发漳州市工业企业不动产权属分割实施意见的通知 工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元分割，广东省人民政府印发降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施 用地分割转让应符合规划、合同约定或划拨决定书，看《江苏省政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》 整宗地投资额达到条件即可分割转让，《江西省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》明确了 增加服务型制造业务设施和经营场所不得分割转让，国土资源部等部委关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见 分割转让的根据原出让合同或划拨决定书重新出具分割后的规划条件，福建省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知） 政府在出让或者划拨土地使用权时，都会根据详细规划出具规划条件，土地权利人应当按照建设工程规划许可证规定的容积率、绿地率等规划指标进行建设，规划主管部门根据这些指标核实是否按照规划进行建设，并出具规划条件核实意见书，这是不动产登记时符合规划的证明材料。故每块建设用地上都存在不同的规划建设条件，不能直接合并或者分割。 外各地在出让土地时为招商引资，引入特定的企业如星级酒店或者产业链龙头企业，在出让时对地价有些优惠，为避免企业享受完优惠后没有完成投资建设等合同约定义务，将土地使用权分割转让，一走了之，很多时候会在土地出让合同约定不能分割，不得分割转让、不得分割抵押，要求整体自持年限要求。 三、如何分割 符合产业政策和出让合同等约定的不动产分割申请，还要考虑如何分割才能成为独立的不动产。 按照不动产单元设定与代码编制规则（上）单元设定，不动产单元应当具备构造上的独立性和使用上的独立性，方可成为登记的不动产，即物权上的独立的物。 构造上的独立性，比如一排店面以墙壁间隔成独立的一户，一栋楼房以固定楼板分隔为独立的一层，均具备构造上的独立性，大厦的套房也是如此。但写字楼里用屏风隔成的格子间、地下车库或路面车位以线条所划分的停车单位，不具有构造上的独立性。 物权是否具独立性应依照社会观念而定，如果可以依人为方式加以划分，又不妨害交易安全，满足物权公示性，就可以成为物权的客体。依此标准，车位也可作为独立物。 建筑物被分割后，每一个单位，必须可作为一个建筑物单独使用，与独立的建筑物相同，能够被独立使用或具有独立的经济效用。可以由规划部门出具相应的规划意见明确是否具有独立的使用功能。 是否具有使用上的独立性，一般认为，主要在于该区分单位有无独立的出入门户。如果该区分单位必须利用相邻的区分单位的门户方可出入，则该区分单位不具有使用上的独立性。除非各区分单位需共用一个楼梯或大门进出的，可视为具有使用上的独立性，可以作为区分所有权的客体。依此标准，写字楼只可按层分割，除继承导致物权转移外自建房不能分割，独栋工业厂房不得分割，因其是以各栋配套作为该工业项目整体功能使用的。标准厂房则可分割。 因此上海明确禁止自建房、工业厂房分割登记，就是担心申请人将温泉度假村的每个汤屋分割登记后转让，产权式酒店分割成多个套房登记，形成变相的房地产开发或工业厂房批发等。 商品住宅小区在设计上就是以成套住宅为设计和使用单元的，基本不存在分割登记的情形。申请合并登记的有，比如2006年为调控楼市过快上涨，政府出台“国六条”调控楼市，其中对新建住房结构比例做出的规定：自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 由于“9070”政策的影响，当时开发商在进行图纸设计规划的时候，就是采用两个产权证，但是他对外销售的时候要求一户人家同时购买两套，其房屋虽有两本房产证，但无论是在购买交易时还是在后期的装修，入住过程中均为一套使用，在产权交易中心办理登记手续时也是两本产权证同时办理的，且日常的生活缴费也均按一户处理。但是二套房契税政策较高（参考链接：财政部、国家税务总局、住建部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知），现在有很多人要求两套房子合并为一套以享受优惠税率。这也就成为历史遗留问题。 历年发表文章 |
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