 盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）
其中提到: 一、在本宗地起始价为38.6亿元基础上，现明晰竞得人自持地上、地下商业物业及其配套车位的楼面地价分别为：竞得人自持地上商业物业楼面地价为3289元/平方米，自持地下商业物业楼面地价为3067元/平方米，上述自持商业物业配套地下停车位楼面地价为0。 二、本宗地公开交易起始价为38.6亿元，如公开交易成交发生溢价的，成交价溢价部分纳入该宗地住宅部分进行分摊。 另外，最近某地《对市政协十四届一次会议第0567号提案的答复》提到： 二、关于综合类项目在土地出让合同中明确约定不同类型的房地产地价分摊单价和分摊金额，且在税款征收时认可土地出让合同中地价的分摊方式（一）关于土地出让 当前，本市对于涉住综合用地未按用途区分地价主要从两方面考虑，一方面为稳定市场预期，促进房地产市场平稳发展，涉住综合用地的出让起始价格以综合地价对外体现；另一方面地块成交的溢价部分在技术层面无法按用途予以准确区分。 （二）关于税收政策 从税收政策来看，房地产开发企业的土地成本分摊，原则上采用与面积相关的分摊方法，目前也无按房地产类型的价值进行土地成本分摊的政策规定。下一步，我们将会同市有关部门加强调研，适时向国家相关部门提出土地成本分摊的合理化建议。 对于企业自持自用的住宅、商办经营型物业，目前房产税、城镇土地使用税并无相关税收优惠政策。 以上问题财税评论有几个思考： 1、确实很多地方在土地出让公告/合同中明确约定不同类型的房地产地价分摊单价，据此可以简单计算出各类型物业土地成本的分摊金额。 2、地块成交的溢价部分也可以在土地出让合同中约定。 3、佛山的公告直接效果应该是住宅用地单价会高于自持商业物业，特别是约定成交价溢价部分纳入该宗地住宅部分进行分摊，其实还是符合商业逻辑的，为大家都清楚住宅地块价值肯定明显高于自持商业，在现如今土地价格占到整个开发成本较高比例的情况下，如何分摊土地成本也将直接决定企业最后的税负以及利润水平。 4、进一步的问题，如果土地出让公告/合同中明确约定不同类型的房地产地价分摊单价，后续企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、增值税地价抵减等税费计算中，能否以约定的地价来计算？相应计算结果显然更有利于企业，也更能体现企业整体的盈亏状况，在实际操作上多数还是认可的。 5、还有一种情况是，土地出让公告/合同中没有明确约定，只规定了总地价。按后续自然资源和规划局等出具不同类型的房地产地价分摊地价的报告或证明，甚至加盖了公章，后续税费计算中能否认可？这块争议就比较大了。 6、江苏有创新收入权重法来分摊地价，其效果类似于按不同类型房地产市场价值分摊地价，大大减轻了企业税费，但适用条件也是比较严格，而且江苏适用严格的三分法计算土增税。具体内容可参考下文： 7、读者如果有不同实操案例，也欢迎加我微信交流！
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