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这几年，随着二手房交易的发展以及司法拍卖房屋的逐渐系统化操作，买卖不破租赁为大家所熟知，若干年前层轰动一时的杭州滨江锦绣江南20年租赁案，也让很多购房者心有余悸，有时候，是否存在租赁，并非出卖人一纸简单的承诺书就可以认定的。除非是如国内上海地区等地方，有地方法规规定买卖不破租赁仅适用于已经登记的租赁，否则，很难防止房东倒签租赁合同，而由于目前二手房网签等措施的实施，一房两卖已经很难做到了，但卖了后，收了钱，又把房子出租20年，或者法拍房在拍卖前搞了个所谓的20年的租赁以对抗法拍，都会导致形式上适用买卖不破租赁。 那么，如何证明卖方所提供的所谓租赁合同是真实的租赁合同呢？后者说，能否从其他方面反证卖方提供的租赁合同是虚假的？ 首先要明确的是，所谓租赁并非仅指租房居住，财大气粗的租两套房子，一套空中，一套自己住，让自己住的安静点，这没有任何问题，虽然事实上很少有人这么做。而从法律上来看，承租人最主要的义务就是缴纳租金，一般我们出问题的都是所谓的承租人已经缴纳了二十年的租金了，这样就会导致若是新房主想要终结租赁，必须承担返还未履行租金的义务。这笔钱不是笔小数目。故而此处有两点，第一是只要承租人真实的缴纳了租金（认定为租金，二十年一次性缴纳的话，肯定有银行流水，数目上是否对的上等），就应认定为已经履行了租赁的主要义务，若没有资金流水，可认定为租赁合同为虚假合同，双方恶意串通，损害第三人利益；二是不应用承租人是否实际居住来作为是否为真实租赁的标准，不居住也是一种租赁权利行使方式。 其次，多数情况承租人不会空置房屋，此时就需要证明该房的水电煤气等费用是由谁交的，若一直是房东交的，那就是两个可能，一是最常见的的情况，所谓的租赁合同就是假的；二是房东和租客约定，水电煤气等由房东缴纳，而这种缴纳又分为两种，其一是租客将水电煤气费交给房东，由房东代缴，这种就需要看租客和房东之间是否有水电煤气费的资金转账之类的；其二是房东收取的租金里包水电煤气，一般没有房东会这么做，并且，此类做法也应预先在合同中约定。 最后，可以申请法院调取小区安保监控录像，确定该房屋是否由所谓的承租人居住，什么时候开始居住等。当然，这个是针对有安保监控的小区住宅，并且对方提出租客是实际居住的情况。 实际上，真实存在的租赁关系是不怕核查的，只有那种虚假的租赁关系才会担心核查，不管是卖方还是买方，都应该认真审核，比如在卖方承诺书中，既然承诺无租赁，就要同时出具最近三个月的水电付款凭证，凭证上的支付人为卖方自己，这样，配合卖方承诺书，也可以证明所谓的租赁是虚假的。 |
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