【原】“抵押权对新增建筑物的效力及集体所有土地使用权抵押权实现的限制”，姜解《民法典》之四一七~四一八

声明：敝号获 姜有生律师授权，连载 《姜解<民法典>》。

第四分编　担保物权

第四百一十七条　【抵押权对新增建筑物的效力】

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

【理解与提示】

抵押物上新增的建筑物并非抵押物，是本条规定的基本内容。适用本条规定需要注意本条规定与《城市房地产管理法》规定不一：

以建设用地使用权为抵押物设定抵押担保时，该抵押权自登记时设立,这是《民法典》的基本规定。2019年《城市房地产管理法》第五十二条规定“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产”。两部法律有关“新增房屋”的时点规定明显不同。《民法典》规定“抵押登记后”的新增建筑物并非抵押物，《城市房地产管理法》规定“抵押合同签订后”的新增房屋并非抵押物。二者规定的时点虽然相差不远，但对当事人利益影响很大。《民法典》《城市房地产管理法》均为法律，难言何者效力更高，虽然可以依据“新法优于旧法”原则，认为应当适用《民法典》规定，但由于《城市房地产管理法》规定的“建筑物新增时点”更早（抵押合同签订），为民事主体权利考虑，应当在抵押合同签订后尽早办理抵押登记为妥。

第四百一十八条　【集体所有土地使用权抵押权实现的限制】

以集体所有土地的使用权依法抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

【理解与评点】

中国严格控制农村土地政策在民法规范上的体现。具体到抵押权实现时，需注意对该抵押权的处置可以采取拍卖或变卖方式，不宜采取折价方式。

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