在加拿大，买房出租被视为行之有效，收益可观的房产投资形式。除了严格意义上的商业租赁，普遍且容易操作的是：1. 自住房，主客分租，房东居住一层或一室，其余空间出租给一人或几人，租客共用厨房或洗手间，俗称 House-Hack 以租养房；2. 整栋租给一户人家，或上下两层分租，房东另有自住房。上述两种方式入门不难，房东自行管理，缺点是租金也许在很长一段时间里难以覆盖物业本身全部开销，万一房东资金紧张，卖房又恰逢市场低迷，会很被动。我个人一栋出租物业，连续租到第三年才勉强平账，按当下租金与多年前买入价，本应盈余不小，无奈政府涨租有限制，前几年签约住进去的租客不主动走，我就基本无法随市场涨租。当然我找的租客质量没得说，每年到期给我 12 张支票，随即相忘于江湖，权当省时省力精神补偿吧。 当然无论整栋出租给一户人家，还是房东与租客同住分担费用，业主最终诉求是未来物业升值，是否有正现金流应该，也只能是次要考虑。
咱今天聊的是另一类多年来备受有实力投资客青睐，租金收入不但远远打出开销，且能作为被动收入为业主创收盈利的房产投资：多单元出租物业 Multi-Family Rental Property。 多单元物业基本定义是：一栋物业里，有 2 套或以上单元，强调下，这里说的单元，不是指卧室，而是可供个人或家庭独立起居的空间。公寓大楼，Condo 公寓，复式连体，多层联排镇屋，商民两用上居下铺，低收入人士救济房，养老院，二层或三层复式楼等都属于这种类别。 多单元物业所在地址，规模，决定投资成本及未来盈利升值高低。多年前我曾跟随业界前辈，陪同客人去尼亚加拉小镇，专门看一栋有 8 套出租单位的小楼。这楼位于黄金地段，当时要价已近 $150 万，附近一处含有 24 套房间的汽车旅馆也在出售，不过 $ 140 万；同社区一栋 4 卧 3 卫大占地二层独立民宅，叫 $ 30 万。彼时一栋类似物业，在多伦多市区里要价至少过 $200 万，如今 $ 600 万上。 凡事都有正反面，聊下投资多单元出租物业的利弊。
1. 业主可自住兼管理。 超过十几，或几十个单元的出租物业，多数业主会委托物业管理公司来做正规管理，毕竟家大业大，聘请专业人士更省心；位于小城镇，或 10 个以下单位的小规模出租楼，部分业主选择住在其中一个单元里，亲自管理整栋物业，省钱的同时，也省去不必要的与管理公司沟通环节，算是以租养房的商业加强版，也是投资多单元出租物业比较突出的优势之一。 2. 现金流稳定，贷款申请更容易。 “多单元物业” 收入相对更稳定，持久，金融机构更愿意放款，利率上甚至更优惠。 以一幢 10 单元出租楼为例，有 1 户暂时没租客，空置率为 10%；而一栋整租房，租客搬走，空置率立刻 100%，直到再次租出。所以，多单元物业现金流上的优势，远非民宅独栋出租可比。 购买 5 个以上与 4 个以下单位的物业，从程序和贷款申请上不同， 5 个以上单元属于商业投资范围，您需申请商业贷款。有些金融机构要求买家提供的材料比较具体，比如租金收入清单，生意计划书等。买之前先把贷款程序和条件了解清楚，有备无患。
3. 税务优惠。 “多单元出租物业” 需要随时，经常维护，即便业主本人管理，但诸如地税，保险，水电煤气，招租广告，铲草除雪等费用也不少，与独栋房出租一样，发生在这份生意里的支出，报税时可作为费用抵消。 说完利，咱来说说弊。 1. 入门起点高，因资金受阻的大有人在。 收益稳定持久的多单元出租物业，价格不菲。事实上，即便位置稍偏远，单元较少的物业也都不便宜，大城市更动辄几百上千万，即使贷款容易拿到，业主首先要手头资金雄厚，具备申请资格和实力，同时要有充分的储备资金应付意外开销。所以几百个单元的出租楼多是联合业主，集团公司等拥有。 2. 需要更高级管理资历和能力。 管理一栋出租物业不容易，小规模相对好些，比如整栋租给一户，房东和租客同在一个屋檐下，或者少量单元的群租，通常房东本人能管理，一旦您的出租楼里有可供 10 个以上家庭居住的独立单元，有序管理则变得非常重要。 口碑好的优质管理公司，首先能让物业里所有单位长期保持出租状态，且租客质量上佳；其次每月收租及时，日常维护有规律，对租客各种修补需求回馈迅速及时，按时按章巡视楼里状况等。 单元越多，越意味着管理水平的重要，找到好的管理公司至关重要。
3. 潜在维护费用不低，买之前需谨慎做功课。 拥有出租物业的大小房东们，遇到动手能力不强，啥都找房东的租客，真是不胜其扰，所以有种说法，房东不是累死，而是烦死的。“多单元物业”日常维护更如此，要打交道的不止一户嘛。当然，需要管理的内容多，意味着租金收入也多，打出开销不难，但能剩余多少到业主口袋里，买之前要做好功课。 首次投资多单元出租物业的买家入手前须审查各种材料，尽量避免买入就要大修的物业。当然，任何物业都可能有潜在的问题，以及意料之外的修复费用支出。 小结：若您乐于且善于与人打交道，专职工作不够专职，可以考虑不请管理公司，亲自上场，等于给自己找份工，省掉一笔可观费用，同时积累管理经验，未来再投入同类物业，继续自己管理就有丰富经验；您甚至可以成立自己的管理公司，帮别的房东做管理收费。 当然，若您痛恨与租客打交道，受不了其中的琐碎，同时自己全职工作，那就找管理公司。 房产投资形式很多，每一样都有其背后的艰辛，利弊，感兴趣的投资客不妨多角度考虑，做出适合自己的选择。 |
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