 房地产开发企业因完成商品房的销售而终止土地使用税纳税义务，应缴税款也随着已售房屋的交付而递减。因土地使用税的计征依据为土地面积，所以随着房屋的逐步销售对应的应税土地面积也应当逐步调减。 我省明确规定房地产开发企业销售商品房，自经房屋土地管理部门登记备案的合同约定交付的次月起终止纳税义务，提前交付的，按照实际交付时间确定。 关于计算方法，实行按月比例扣除法。调减的土地面积=符合纳税义务终止条件的房屋建筑面积÷房屋总建筑面积×总占地面积。 例题：某房地产开发公司2016年12月取得6万平方米的土地使用权，该土地年税额为每平方米20元，年应缴土地使用税120万元(6万平方米×20元)。已建商品房可售面积30万平方米，2018年10月将首批已销售的9万平方米房屋交付购房者并办妥相关手续。截止2018年底该企业土地使用税应当如何计算？ 2017年 按照土地使用税暂行条例第九条规定，征用的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。该企业取得土地时间为2016年12月，计征时间则为2017年1月。因2017年未销售建成房屋所以应按全部占用面积缴纳土地使用税 2017年应纳土地使用税=6万平米×20元/平方=120万元 2018年 根据财税【2008】152号文件规定，依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到当月末。该企业2018年10月销售建筑面积9万平方米，所以已售房屋对应折算的土地面积纳税义务截止时间就是10月底，这部分土地面积从11月开始不再计征房产税，应从计税土地面积中减除。 已售房屋折算用地面积=9万平方米/30万平方米 ×6万平方米=1.8万平方米 调减后的土地面积=6万平方米-1.8万平方米=4.2万平方米 综上 1-10月土地使用税=（6万平方米×20元/平方）÷12×10=100万元； 11-12月土地使用税=（4.2万平方米×20元/平方）÷12×2=14万元； 2018年应纳土地使用税=100万元+14万元=114万元 目前江苏省房产税和城镇土地使用税分月计算税款，按季汇总申报缴纳。纳税申报月份分别为1月（申报上年第四季度）、4月（申报本年第一季度）、7月（申报本年第二季度）、10月（申报本年第三季度）。如上例题，该企业2018年10月销售房屋对应调减的土地面积，应该在次年（2019年）1月份申报上年4季度土地使用税前将土地使用税税源采集信息中土地面积变更为4.2万平方米，变更日期为2018年10月31日（次月计征原则，变更日期为计征有效期起的前一个月）；变更后所属期2018年4季度的土地使用税就是10月份按6万平方米计征、11和12月按4.2万平方米计征。 |
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