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财税评论汪道平注：
国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定： 第三条一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（二）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（三）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（四）一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。（六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
（《国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）对本文进行了修改。） 在国税总局解读的立法背景中提到， “但除自然人以外的纳税人，都有机构所在地，纳税人需要向机构所在地主管税务机关就其全部经营业务进行纳税申报，主管税务机关才可以全面掌握、了解纳税人的经营行为，纳税人也只有回到机构所在地申报纳税，才可以完整的核算全部业务的进项税额和销项税额，准确计算应缴税款。因此，除自然人以外的纳税人，发生销售不动产业务，需在不动产所在地预缴税款，而后回机构所在地申报纳税，纳税人在不动产所在地已经预缴的税款，可以在应纳税额中抵减。”但其实，2016年第14号公告设定预缴的目的，除了税源分配因素外，更大的因素是基于当时国地税尚未合并，地税机关有其征税的优势决定的。材料中提到， “（2016年）5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部纳入营业税改征增值税试点，我们的准备时间不到2个月，在2个月时间内，让国税部门开发信息系统，进行不动产交易增值税的智能化操作，基本是不可能实现的。而且，纳税人销售取得的不动产业务，绝大多数都为自然人销售二手房，自然人数量众多，业务量巨大，自然人对税收知识的掌握程度也较低。改为国税机关征收后，如果在税收宣传、大厅服务、开具发票等等环节，出现一点延迟或者不到位，可能带来极为负面的社会影响。地税部门已经对二手房交易有成熟的流程安排，部分还委托房产部门代征，以减少纳税人的办税成本。自然人对现有的二手房交易业务流程也比较熟悉，为保证营改增平稳过渡，我们将纳税人销售不动产业务，委托地方税务局代为征收。”“《试点实施办法》第五十一条明确：营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。委托地方税务局代为征收增值税的具体业务范畴，为纳税人销售取得的不动产，是所有纳税人，包括单位和个人，销售其取得的不动产，不动产包括房屋、商铺、楼堂馆所，还包括路、桥、道、坝等等，是比较大的范畴。”随着国地税合并，2018年第31号公告对全文中“地税机关”“国税机关”的内容修改为“税务机关”，文字修改了，却忽略了之前国地税分别征收的立法背景，特别是碰上转让不动产所在地与注册地为同一税局的情况时，如果还机械的先预征后申报缴税，必然会带来操作上的麻烦甚至多交税。以下两个咨询问答就是这样的情况。 正如以下咨询中所说，由于非房企不动产交易一般在合同签订后直接到交易大厅办理，并不存在房地产开发企业先预售后交房这样长周期的交易过程，如企业的注册地和不动产所在地为同一个主管税局，除非企业没有任何增值税进项税额，否则很大可能会出现咨询中所列的多缴税的问题。 举个例子：
（总局辅导材料）例14：北京西城区某纳税人为增值税一般纳税人，2018 年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于北京西城区。纳税人购买时价格为777万元，取得了增值税专用发票，注明税款为77 万元。该纳税人2018年10月份的其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，留抵税额为33万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额？应如何在机构所在地申报纳税？因该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在北京西城区地税机关预缴税款时：预缴税款=（1000-777）÷（1+5%）×5%=10.62万元。纳税人向北京市西城区国税局申报纳税时，将所有业务合并申报应纳税款=1000÷（1+11%）×11%（转让不动产）+70（其他业务销项税额）—30（进项税额）—33（留抵税额）=106.10 万元。纳税人在2018年11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为106.10万元。纳税人可凭在北京西城地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税95.48万元。例14正好是不动产所在地和企业注册地一致的情况，在后续销售时增值足够大的情况下，除了两次申报麻烦些并不影响最后交税总额。不过如果企业留抵税额有133万的情况下，纳税人11月申报期申报时，应纳税额为0。预缴的10.62万将继续留抵。 这种情况下，由于不动产所在地和企业注册地均在西城区，主管税务机关完全可以全面掌握、了解纳税人的经营行为，如果判断企业信用等级良好，并不存在偷逃税款的情况，即使有其他情况，企业也可以通过在申报期内自行申报或其他方式向税局证明无需预缴或不需要预缴5%这么多。
那么，这种情况有什么解决方法吗？根据我们的经验，可以通过以下方式争取不预缴或少预缴： 1、在申报期内对该笔不动产转让自行申报后，凭相关申报记录去交易（申报可能不需交税或不需交5%这么多）。但这一般需要和主管税局提前沟通和同意。 2、当地相关实操口径允许。但问答中提到的情况就陷入死循环了，浙江省的税务12366已经解答可以不预缴5%的增值税，但是后续我方办事人员在与主管税务机关有关人员进行沟通时对方需要我方提供相应的可以不预缴的文件号。 3、一定要预缴的情况，充分利用留抵退税政策。 多预交后续无法退税导致项目整体多交税的情况，房地产企业更加普遍，我在盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）中分了三个热点问题进行详细解读，感兴趣的读者也可以看看。 你怎么看呢？
注册地与转让不动产所在地为相同主管税局的增值税预缴问题公司属于普通非房地产地企，于2017年在自有的工业用地上建造厂房，目前处于未完工状态，企业的注册地和厂房的所在地为同一个主管税务分局。现在公司的全部土地连同在建工程转让给其他企业，公司处理停业状态。由于公司在土地购入和厂房建造过程中有大量进项税，如果按照2016年 14号文件的要求的话预缴5%的增值税会占用企业大量的资金，而且企业面临停业破产，多预缴的增值税无法由新产生的销项税来抵减，也没有明确的退税文件。由于企业注册地和厂房所在地为同一个主管税务机关，不预缴税款既不会造成国家税款实质性的流失，也不会造成厂房所在地财政收入的流失。公司可否向主管税务机关申请在建工程转让环节不预缴增值税？主管税务机关要求我方提供相应的可以不预缴的文件号。请问题总局有针对此种情况非房地产企业转让注册地和不动房所在地在同一个主管税务机关的，可以暂不预缴5%增值税有关的文件出具过，如果有能否提供一下相应的文件号，如果没有总局能否出具相应的税法解释，谢谢2023-06-13浙江12366中心答复：您好：您在网站上反映的问题已经提交处理，结果由处理部门反馈。谢谢！非房地产企业销售注册地和房产所在地一致的不动产的增值税预缴问题你好关于我于2023年4月26日咨询的我企业于2022年买入工业用地后建了6栋厂房，企业的注册地和厂房的所在地为同一个主管税务机关。现在我企业需要出售其中的一部分厂房补充现金流。由于我企业在土地购入和厂房建造过程中有大量进项税，现如果按照2016年 14号文件的要求的话预缴5%的增值税会占用企业大量的资金。由于企业注册地和厂房所在地为同一个主管税务机关，不预缴税款既不会造成国家税款实质性的流失，也不会造成厂房所在地财政收入的流失。我企业可否向主管税务机关申请本次部分厂房转让不预缴增值税？的问题，浙江省的税务12366已经解答可以不预缴5%的增值税，但是后续我方办事人员在与主管税务机关有关人员进行沟通时对方需要我方提供相应的可以不预缴的文件号。请问题总局有针对此种情况非房地产企业转让注册地和不动房所在地在同一个主管税务机关的，可以暂不预缴5%增值税有关的文件出具过，如果有能否提供一下相应的文件号，如果没有总局能否出具相应的税法解释，谢谢您好：您在网站上反映的问题已经提交处理，结果由处理部门反馈。谢谢！
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盘点房地产税收20个热点问题汇总（2022-5）
