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摘 要 《北京市公建民营养老机构市场分析报告》是《北京养老机构市场系列研究报告》中的第二个报告，报告对北京公建民营养老机构政策背景、市场状况以及典型案例等做了详细的解读。 公建民营机构是在大力支持养老机构建设和推行公办养老机构改革背景下应用而生。通过分析48家公建民营养老机构样本数据发现： 48家公建民营机构拥有床位数11356张，平均每家公建民营机构拥有241张床位。 公建民营机构多分布于朝阳区、大兴区、丰台区、海淀区、昌平区，郊区公建民营机构的规模普遍高于城区。 公建民营机构的每月最低收费均价约为2177.14元，最高收费均价15000元，平均收费5614.86元。48家机构的床位费均价为2189元/月，护理费平均价格为2685.29元/月，餐费平均价为840.63元/月。其中，护理费的价格区间最大。 对比不同性质养老机构的价格发现，公建民营机构的收费要高于公办养老机构和民办养老机构，市场化的养老机构收费价格约为公办养老机构的2~2.5倍。 能够统计到的19家机构中床位数充裕的机构占比68%，有明确数据的8家机构中平均入住率为61.25%，显然，公建民营机构的空置率较高。 连锁化运营也是公建民营机构的特征之一，龙振养老、寿山福海、普亲、清檬养老、金泰颐寿轩、万科、乐成养老、爱侬、爱暮家、光大汇晨等都是参与公建民营机构的连锁品牌。 政策背景 2013年，北京市人民政府发布《关于加快推进养老服务业发展的意见》。文件提出要推进政府办养老机构改革。政府办养老机构通过委托管理、合作经营等公建民营方式，实现社会化运营。同时引导社会资本投资养老机构。采用公建民营方式的养老机构，运营期间享受社会资本投资建设非营利性养老机构的运营补贴政策。 2015年7月，北京市民政局、北京市发展和改革委员会、北京市财政局印发《北京市养老机构公建民营实施办法》。公建民营指政府通过承包、委托、联合经营等方式，将政府拥有所有权但尚未投入运营的新建养老设施运营权交由企业、社会组织或个人的运营模式。2015年3月，北京市人民政府办公厅印发《关于深化公办养老机构管理体制改革的意见》，改革的主要任务规定为科学划分公办养老机构类型。将公办养老机构划分为公办公营、公办民营、公建民营三种运营模式。公办民营、公建民营养老机构要至少保留20%的床位，用于接收基本养老服务保障对象。公办民营、公建民营养老机构要通过招投标、品牌机构连锁运营等方式。公办民营、公建民营养老机构不得登记为营利性养老机构。 市场状况 1.公建民营机构的数量和规模 根据60加的统计，48家公建民营机构占到北京所有机构数量的5.78%，占比数额非常小，11356张床位约占147440张总床位的7.70%，平均每家公建民营机构拥有241张床位，比所有机构的平均床位178张要多。相对而言，公建民营机构的规模要比一般机构大。 表1：公建民营机构的数量和规模
资料来源：60加数据库 从区域来看，48家公建民营机构中位于朝阳区、大兴区、丰台区、海淀区、昌平区的数量居多，分别有9家、7家、6家、5家、5家，床位数最多的是朝阳区、大兴区、丰台区、昌平区，分别拥有2445张、2236张、1570张、1465张床位。平均床位数排名前三的分别是丰台区319张，房山区308张，昌平区293张，郊区的公建民营机构规模要普遍高于城区。 表2：北京市各区公建民营机构的数量和规模
资料来源：60加数据库 2.公建民营机构的成立时间 在北京2015年发布《北京市养老机构公建民营实施办法》之后，公建民营机构如雨后春笋般出现。虽然最开始承接运营公建民营机构的只能是非营利性机构，但随着市场的放开，公建民营机构的运营主体被一视同仁，由此出现了2016年新建8家公建民营机构，2017年新建4家，2018年新建9家,2019年新建5家的盛况。 表3：北京市公建民营机构的成立时间
资料来源：60加研究院 3.公建民营机构的连锁品牌 48家公建民营养老机构中有16家机构是连锁机构。连锁品牌包括普亲、龙振养老、华方养老、清檬养老、金泰颐寿轩、万科、乐成养老、爱侬、爱暮家、寿山福海、光大汇晨。其中，龙振养老运营4家机构，寿山福海运营着3家养老机构，普亲运营2家机构，其他运营商分别运营着1家机构。
图1：北京市公建民营机构连锁品牌词云图 资料来源：60加研究院 4.公建民营机构的价格 总体来看，北京市公建民营机构的每月最低收费均价<2500元（≈2177.14元），最高收费均价<15000元，平均收费5614.86元。 当前机构的收费项目主要包括床位费、护理费和餐费这三项，48家公建民营机构的床位费均价为2189元/月，护理费平均价格为2685.29元/月，餐费平均价为840.63元/月。其中，护理费高于床位费，而且护理费的价格区间最大，最高的平均差价近3000元，床位费的平均差价不到1000元。 表4：北京市公建民营机构不同收费项目的价格
资料来源：60加研究院 对比不同性质养老机构的价格发现，公建民营机构的收费要高于公办养老机构和民办养老机构。公办养老机构的最低收费价格均值为1473.26元，而民办养老机构和公建民营养老机构分别是3156.97元和3427.58元，公建民营机构平均收费价格为5568.98元，略高于民办机构的5074.51元和公办机构的2185.77元。总体来看，市场化的养老机构收费价格约为公办养老机构的2~2.5倍。 表5：北京市不同性质公建民营机构的收费价格
资料来源：60加研究院 6.公建民营机构的入住率 根据统计到的19家机构的床位入住情况来看，13家机构床位充裕，充裕床位占比68%，床位紧张的有4家机构，占比21%，2家机构处于排队状态。能够统计到的8家机构的平均入住率为61.25%。相对而言，公建民营机构的空置率较高。
图2：北京市公建民营机构的床位入住状况 资料来源：60加研究院 床位紧张/排队的6家机构分别是北京市西城区牛街民族敬老院、北京市通州区漷县镇社会福利中心、北京市房山区燕山养老院星城分院、北京市昌平区南口镇敬老院、香山街道养老照料中心、北京市昌平区汇晨老年公寓，位于城区（西城区和海淀区）的2家机构最为火爆，已经在排队当中。结合数据来看，这些机构的规模相对较大，占地面积大，平均床位数173.2张，单间居多，而且价格非常有竞争力，平均收费价格为4576.67元/月，最高床位费<5000元/月，最高的护理费为5000元/月，餐费最高为1000元/月。机构也配置了医疗资源，能够为老年人群提供自理、半护、特护服务，星级机构的评定也为其增加了竞争力。 7.公建民营机构的人员数量和服务内容 在能够统计到的5家公建民营机构中，平均每家机构拥有员工50名（兼职在内），这些机构主要位于丰台区、大兴区、怀柔区。统计到的8家公建民营机构当中，养老护理员和入住老人的比例为1:5.8，护理员的配置相对充分。 这些机构服务的对象包括自理老人、半自理老人和失能老人。除提供基本的服务之外，公建民营机构的医疗资源也比较充足。统计到的22家有医疗资源的机构当中，其中有8家内室医务室，其他养老机构均采用和医疗机构合作的方式。 8.样本数据的相关分析 表6：830家机构样本数据入住率的相关分析
c.基于正态近似值。 积矩相关系数（r）显示养老院的收费价格和入住率具有很强的线性相关性，价格越低，入住率越高；护理费高的公建民营养老机构入住率高；膳食费低的入住率高。其中，餐费的最低价和入住率的相关强度为0.931（0.8-1.0表示极强相关，0.6-0.8表示强相关，0.4-0.6为中等程度相关，0.2-0.4表示弱相关，0.0-0.2表示极弱相关或无相关），具有极强的相关性。最低收费价格、最高护理费和膳食费与公建民营机构的入住率有强相关性，相关强度λ分别为0.759、0.709、0.734，如果两个变量相互预测，可以消减57.61%、50.27%、53.88%的误差。 结 论 1.养老机构市场率过半 虽然北京从2013年开始就逐步放开养老市场，允许社会力量兴办养老机构，也逐步实行公办养老机构改革，但是北京地区的公建民营机构数量不是很多，48家公建民营机构占北京养老机构（830家）的5.78%，公建民营养老机构的床位数占到所有养老机构床位数的7.70%。整体来看，北京地区的养老市场化水平还有待提高，公办养老机构床位数占比51.47%，民办养老机构床位数占到总体的38.20%。 2.公建民营养老机构的价格相对较高 北京市公建民营机构的平均收费价格、最低价格和最高价格略比民办养老机构高，平均高出500元左右。市场化的养老机构收费价格约为公办养老机构的2~2.5倍。在具体的收费项目中，护理费的平均价格要高于床位费。 3.公建民营机构的入住率相对较低 北京地区公建民营养老机构的入住情况不是很乐观，床位空置率高。统计到的8家机构的平均入住率为61.25%，可以统计到的19家机构中仅有6家机构的床位处于紧张状态，其中，有2家机构存在排队现象。 根据数据统计结果显示，公建民营机构的入住率和机构的收费价格息息相关，入住率较高的机构相对收费较低，膳食费低、护理费高、拥有医疗的养老机构对老人的吸引力较大。 4.公建民营机构的连锁化水平高 普亲、龙振养老、华方养老、清濛养老、金泰颐寿轩、万科、乐成养老、爱侬、爱暮家、寿山福海、光大汇晨都是运营养老机构比较有名气的运营商，可以看出连锁品牌在运营机构过程中具有较强的优势，品牌化输出有很强的竞争力。 |
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