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来源：山东高法 鲁法案例【2023】302 宣传彩页上的户型效果根本不是这样的，退房！ 具体房屋以实际情况为准，不退！ 基本案情 2018年6月，小刘到售楼处看房，表示自己要买一套两居室房子，销售人员向小刘介绍A公司楼盘项目，并给小刘一份D户型图宣传彩页，该彩页记载：建筑面积约70.81㎡，两室/两厅/一厨/一卫，且图形明确画有南向两个房间，中间被隔开，两个房间均有门。小刘无比心动，这就是她的“梦中情房”了，很快，她与开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》，购买了1幢精装修预售房，共计支付639000元。 四年后，小刘拿到房子钥匙，进入房间时却惊呆了，原来，房屋南向仅一个大开间，中间无隔板或墙壁，带有一个门框，没有安装卧室门。这与当初她心目中的房子大相径庭，在户型设计上，与宣传彩页上的完全不一样。故小刘要求解除与A公司的《商品房买卖合同(预售)》，并由A公司返还已支付购房款。 法院审理 法院经审理认为，案涉户型图宣传彩页中，对小刘购买房屋户型有文字说明具体确定，即“两室/两厅/一厨/一卫”，并通过图画方式进行了直观的展示，房屋结构图片清晰直观，且销售人员亦明确知晓小刘想要购买的房屋系两室，可以认定开发商对案涉房屋使用功能的说明和允诺，足以让欲购买两居室户型房屋的小刘产生信赖且对合同订立及价格产生重大影响，应当认定开发商的户型宣传彩页构成要约，应作为合同内容，开发商应按合同约定履行义务。 小刘想要购买的是二居室户型房屋，房屋户型系其缔约的主要因素，实际交付的房屋与该合同目的明显不符。可以认定开发商交付的案涉房屋不符合同约定，致使小刘合同目的无法实现，构成违约。最终，对小刘要求解除案涉房屋买卖合同并由A公司返还购房款的主张，法院予以支持。 说法 商品房对每一个消费者来说都可能要花费一辈子积蓄，因此购买时要格外慎重。作为购房者，要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符维权难。 卖房人在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，在订立商品房买卖合同过程中，要充分尽到提示说明义务，让买房人全面准确了解所购买房屋的真实架构、户型等信息，而不能利用自身专业优势地位，进行片面引导。在现实生活中，开发商要谨慎发布销售广告和宣传资料，对于户型、水电煤气、对购房者订立合同目的及价格有重大影响的相关配套设施等的描述，均可能构成商品房买卖合同的条款，若与实际交付条件不符，均可能构成违约，可追究卖方的违约责任。 法条链接 《中华人民共和国民法典》第四百七十三条第二款规定：商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。 法条解析： 理解上，广告、宣传资料可以认定为要约（要约指合同一部分）的应当同时符合两个要件:一是开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定；二是对合同订立的价格确定重大影响。两要件缺一不可。 总结，法院支持学区房赔偿的情况： 1、 因为宣传广告被行政处罚，有行政处罚必能赔偿，因为政府帮你认定了； 2、 承诺比较具体情况，明确所购房屋与入学关系的一般认定明确，比如“配套XX学校”，承诺入学XX学校，对于学区予以明确等情况。表示距离较近的词，比如毗邻，邻近之类词的肯定不作为虚假宣传。 3、 约定广告仅为宣传，如没有特别说明，该约定会被认定为无效格式条款，购房者不用被吓住，开发商也不能把他作为万能护身护。 |
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