|
事件背景： 后梁女士因资金问题未能按期清偿上述借款。正常而言，东莞某典当公司应当起诉梁女士要求其支付借款本息并要求对抵押的房产行使优先受偿权。但该公司并未提起诉讼，而是在2015年12月3日，指使其员工袁某利用上述的授权公证文书，将梁女士的房产以80万元的价格出售给了该公司董事长的妻子莫某。而该所谓的80万元的房屋转让款也未经梁女士之手，而是由莫某通过“现金”的方式直接支付给了东莞某典当公司,以代梁女士清偿所有的借款本息。 2015年12月11日，该房产正式转移登记到莫某名下。莫某取得该房产之后，立即向银行申请了一笔消费贷款并以该房产进行抵押，贷款金额为125万元（当时该房产的评估价格为192.73万，抵押价值为175.88万）。 离谱的是，梁女士对于其房产已经被交易过户的事情，完全不知情。据梁女士以及其家人陈述，2017年上旬至2017年中下旬，该公司的法定代表人曾某多次连同多名社会人员到梁女士房屋，要将梁女士一家赶出房屋，并且，曾某还向到场的民警出示了该房屋的产权登记证书。至此，梁女士才恍然大悟，自己的房子早就被偷偷转移登记到别人名下了。梁女士一家最终也被清退出了房子。并且，据梁女士的家人陈述，他们被清退出来的时候，家中的物品都未能取出，且多数为贵重物品，他们因为此次事件，在物质和精神上遭受极大重创。 曲折的诉讼维权之路： 至此，梁女士开启了一段长达5年的维权之路。 2017年下旬，梁女士对莫某、东莞市某典当公司提起诉讼，请求法院撤销莫某与袁某签署的房屋买卖合同，并请求判令将案涉房屋返还给梁女士。最终一审法院认为梁女士主张撤销案涉房屋买卖合同的理由不成立，判决驳回梁女士的诉讼请求。 2018年，梁女士的家人拿着一审败诉的判决书找到我，希望我代理这个案件的二审程序。我研阅了该案的卷宗材料，发现莫某、袁某、东莞市某典当公司三者之间存在密切关系，且案涉房屋的转让过程也存在很多疑点（例如转让价格80万比税务部门评估价格103.99万低很多、80万元的购房款没有实际的交易流水）。因此，我初步认为，莫某、袁某、东莞市某典当公司三者存在恶意串通的嫌疑，通过制造虚假交易过程，暗中变更房产登记，将梁女士的房产恶意转移到莫某的控制之下。但是二审法院没有采纳我们的意见，最终驳回了我方的上诉请求。 2019年，我作为梁女士的代理人，代为向广东省高级人民法院提起了再审申请，但广东省高院驳回了我方的再审申请。 广东省高院驳回了我们的再审申请之后，基本上就只剩下最后一条路了，就是向检察院申请提起抗诉。在征询了当事人的意见之后，我们向东莞市人民检察院提起了监督申请程序，后东莞市人民检察院提请广东省人民检察院。省高检对该案的背景情况进行调查后，认为有证据推翻原审判决认定的事实，故向广东省高级人民法院提起抗诉。2020年7月23日，广东省高级人民法院作出民事裁定书，指令由东莞市中级人民法院对该案进行再审。 东莞中院对该案进行了再审，并结合省高检调查的内容最终认定以下事实：1、东莞某典当公司在原审中作了虚假陈述； 2、案涉房屋的交易价格低于我市存量房交易价格评估系统的评估价格；3、东莞某典当公司的董事长、法定代表人曾某与莫某在2013年至2019年存在婚姻关系；4、袁某是东莞某典当公司的员工；5、莫某已将案涉房屋出售给他人。最终，东莞中院认为东莞某典当公司与莫某恶意串通，通过员工袁某代理梁女士出售房屋给莫某的方式，处分案涉房屋，损害了梁女士的合法权益，因此，认定莫某与袁某签署的房屋买卖合同无效。但是因为案涉房屋已被莫某另行出售给他人，因此不能判令案外人返还房屋，故梁女士需另寻途径解决。 东莞中院的再审判决结果与我们预计的结果基本一致。因为房屋已经被再次转让，而梁女士在一审主张的主要诉求是返还房屋，因此，即便法院采纳了我们的观点，也无法支持我们的诉请。于是，我们向东莞市第一人民法院重新提起了物权损害赔偿纠纷，并以东莞某典当公司、莫某、袁某作为被告，请求判令该三方共同向梁女士赔偿房屋损失460万元（后变更诉讼请求为680万元）。 因为有了前案再审的审理结果作为基础，本案法院审理的焦点主要在于案涉房屋的损失金额。为此，我们申请法院就案涉房屋的价值进行评估。但原被告双方对于房屋价值评估的基准日存在较大争议，我方认为，我方是在另案再审判决结果作出之日才最终知道案涉房屋无法返还，因此，应该从该时间点（即2021年8月6日）作为评估基准日来确定房屋价值，而被告方则认为应当以案涉房屋转让给莫某的时间（即损害发生时，2015年12月3日）作为评估基准日来确定房屋价值。因为原被告双方对评估基准日无法达成一致意见，故双方同意由评估机构对案涉房屋分别在上述两个评估基准日的价值进行评估。最终，评估机构出具了两份评估报告，其中以2021年8月6日为基准日的评估报告评估的房屋市场价值为680.22万，而以2015年12月3日为基准日的评估报告评估的房屋市场价值为170.055万。 两份评估报告评估的房屋市场价值之所以相差如此之大，原因在于2015年至2021年期间，正逢东莞炒楼高峰期，东莞房价飞速上涨，所以在几年间，案涉房屋的价值翻了几倍。也就是说，如果不是房屋被恶意转让，那么梁女士应享有案涉房屋的增值收益。 在我收到这两份评估报告的时候，心里是比较忐忑的，因为法院很大可能性不会采纳680.22万的这份评估报告，因为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”，凭经验，我们预估法院很大可能会采纳170.055万的评估报告。不出所料，一审法院采纳了170.055万的评估结果。 对于《侵权责任法》第十九条，我跟另外跟办的律师同事其实做了比较细致的研究。我们理解，“第十九条”所规定的财产损害的计算时点有两种，即“按照损失发生时的市场价格计算”和“其他方式计算”。民法中损害赔偿制度的核心目的在于填补被害人所受之损害，即力求使被害人回到未被损害的状态。“按照损失发生时的市场价格计算”的方式只是相比较其他时间点更容易固定，如果按照这种方式无法使被害人回到未被损害的状态，那么则应当采用“其他方式计算”。具体到这个案件中，很明显该案的损害结果具有持续性，虽然损害行为已经发生，但是损害结果却一直持续且在不断扩大（即房屋仍在不断增值）。因此，如果仅仅按照“按照损失发生时的市场价格计算”，那么后续房屋的增值损失，梁女士则无法获偿，也就达不到“使被害人回到未被损害的状态”的目的。 于是在收到一审判决之后，我们立即提起了上诉，最终，二审法院采纳了我方的意见，同时认为梁女士疏忽大意，导致东莞某典当公司、莫某有可乘之机，最终在扣除莫某代为偿还的80万元之后，酌情认定东莞某典当公司、莫某向梁女士赔偿460万元。  整个事件，经历了7个主线诉讼程序，历时5年时间，最终梁女士得到了一份公正的生效判决。但是最终梁女士是否能够全额受偿，还需等待后续执行程序的结果。为什么说是7个主线诉讼程序呢？因为这期间还衍生出了其他的诉讼案件，因为内容实在过于繁琐，就不在此处赘述了，后续我可以就这部分衍生的诉讼再单独进行分享。 在此也告诫各位，如需要资金周转，建议到正规的金融机构申请贷款，此外，签署相关文件务必仔细阅读，莫被“套路”，一旦被“套路”，将是漫漫维权路。 |
|
|
