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文章导览：说一说刑事辩护那些事
核心提示：违背社会公共利益的合同无效，但法律并没有明确社会公共利益的概念和范围。案例：湖南省高级人民法院（2019）湘民申5866号1、2017年4月29日，莫某某等购买乐万邦房地产公司开发的案涉房产，并签订《认购协议》一份，约定以按揭方式支付购房款，折后总价为1014419元。2、同日，莫某某等还向乐万邦房地产公司出具一份《承诺书》，认购案涉房产，建筑面积88.01㎡，单价为11526.18元/㎡，总价1014419元，并承诺如果网签单价高于目前单价11526.18元/㎡，莫某某不须补差价，如果网签单价低于目前单价11526.18元/㎡，莫某某等按网签价格签约。3、2017年5月6日，原乐万邦房地产公司分别在《商品房买卖合同》签订流程表上签字确认折后成交总价为1014419元（合同价：818757元），折后成交单价为11526.18元/㎡（9303元/㎡）。4、同日，莫某某等向乐万邦房地产公司支付购房加价款195662元。5、2017年5月12日，莫某某等与乐万邦房地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定案涉房产建筑面积88.01㎡，单价9303元/㎡，总房价818757元，首付款为218757元，剩余房款600000以银行按揭方式付款。合同签订后，莫某某等向乐万邦房地产公司支付了合同购房款。6、莫某某等向一审法院起诉请求：（1）依法判决乐万邦房地产公司退还在《商品房买卖合同》的合同价外（即备案价外）多收取莫某某等的购房款195662元；（2）案件受理费由乐万邦房地产公司承担。6、庭审中，莫某某等称其的加价款未计入总房款，是乐万邦房地产公司为逃避监管变相抬价的行为，乐万邦房地产公司在合同外收取的“房屋差价”没有事实依据和法律依据，应当予以返回。7、乐万邦房地产公司称以税金方式已退回莫某某等部分房屋加价款，实际上多收取莫某某等房款186345元，莫某某等对此予以认可。一审法院认为，住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效……（五）违反法律或社会公共利益的；……”。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。又依据中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“……（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。”2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）：“……三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。……凡销售商品房须到价格主管部门备案；（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售；……”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价格控[2017]96号）：“……二、进一步规范商品房销售明码标价行为。……（三）、商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可证后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋单价为9303元/㎡，且已通过网签备案，未违反法律、行政法规的强制性规定，同时也不违反国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应合法有效。双方在签订《商品房买卖合同》前签订的《认购协议》以及《承诺书》约定的房屋单价均高于《商品房买卖合同》约定的单价，该高出的部分属于备案房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。判决乐万邦房地产公司向莫某某等返还购房加价款186345元。湖南高院经审查认为，关于《认购协议》的效力问题，本案双方已在该认购协议第7项约定，自签署正式的《商品房买卖合同》之日起，该认购协议即自动失效。至于《承诺书》的效力，该《承诺书》的内容实际是双方在签订《商品房买卖合同》前另行约定了一个房屋交易单价，该价格明显高于《商品房买卖合同》约定的价格。其目的是房地产开发企业为了规避房地产市场调控政策，在行政主管部门公示的房屋价格基础上再收取额外费用，该行为违反了《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场进行调控的政策规定,该行为自始无效。故驳回乐万邦房地产公司的再审申请。本案是典型的阴阳合同案件，需要分析当事人实际履行的是哪一份合同。当事人实际履行的合同被确认无效的，则应根据另一份合同认定双方的权利义务。房地产调控政策属于公共利益的范畴，违背该政策的可能导致合同无效。
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