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这是个非常有意思的问题，有时候一个好的问题，比好的回答，更有趣。 我那天提到生态系统，用巴菲特举例子，结果有人问了个关于巴菲特的问题。 假如巴菲特来买房子，按照他的理念，会怎么挑？ 在回答这个问题之前，我们要弄清楚，所谓巴菲特的原则是什么。 巴菲特的原则有两个阶段，遇到芒格前和遇到芒格后。 遇到芒格前，他的原则就一个，捡烟蒂，格雷厄姆的捡烟蒂理论。 地上有个烟屁股，没人要，我捡起来，嘬一口，能嘬一口是一口，积少成多。 这个东西怎么理解，打个比方。 你看到一只股票，正常的成交价就是99~101之间，今天就在这个范围内波动。 忽然有人打错了单子，他卖90，你接不接？接。因为你看到整个盘面没有变化，无论是大盘还是板块，还是这家公司，都没有变化。 仅仅是某个卖家敲错了数字。 你90接过来，在允许日内交易的美国，马上就可以99卖掉，净赚9块钱。 为了便于读者理解，我打了一个短线的比方，你放大到几周，几个月，几年，那就是巴菲特年轻时的做法。 他认为价格总是要靠近价值的，如果短时间偏离过大。 那么按照巴菲特早年的理论，什么房子可以买？ 很简单，两个指标，一个是倒挂高的新房，比如新房比周边二手房的实际成交价便宜30%。 另一个是什么？是周边的二手房成交活跃。 为什么要成交活跃这个指标？ 就是要参考系真实，就如同我前面打的那个比方，99~101，不断在成交，这是你判断90块接手安全的理由。 如果99~101今天一共只成交了1手，有人在90块卖出1000手，你敢接么？ 你不敢接，因为这个成交活跃度无法让你得出99~101的参考价是有效的。 那么反过来，如果99~101今天一共成交了十万手，有人在90块卖出10手，你敢接么？ 当然敢呀。 把这个模型平移到房地产市场上，今年某板块开了几个新盘，一共推出了2000套新房，倒挂30%。 问题是，这个板块在高于新房价格3成的位置一年之内到底成交了多少套二手房呢？ 如果只成交了100套，那按照巴菲特的理论是不会买的。 2000套新房，到时候交房，我们算4成的人第一时间挂出来，那就是800套。 800套，你整个板块一年才卖100套二手房，那你将来作为二手房东，要卖多少年？ 反过来，如果这个板块在高于新房价格的位置上一年可以成交3000套二手房，那这就叫做交易活跃。 或者反过来，这个板块每年仍然只能成交100套二手房，但是倒挂30%的新楼盘一共只推出了50套，50套的4成只有20套。100相对于20那也算交易活跃。 二手房交易活不活跃，是相对的，相对于这个板块新房供应量的。 到现在为止，我们分析的都是见到芒格之前的巴菲特。 那么在见到芒格之后，巴菲特的决策依据有什么改变呢？ 他增加了一些选项，这个选项说穿了就是只买垄断型企业。 当然，原话不是那样，用巴菲特的话讲，就是价值成长性企业，什么护城河，什么这那的。 实际上我给你翻译翻译，就那点事儿。 巴菲特买企业的标准就是你离不开，这个地区的人，一定有这样的消费习惯，保持很多年了，这个领域里，这家公司就是这个地区的消费者的唯一选择。 就像你每天上班必经之路是收费的，那么这个收费站，就是巴菲特愿意投资的。 后来随着他本金的增大，因为投无可投，所以他的原则在放宽。 比如双垄断也行，就是两家公司瓜分了某个地区的某个刚需消费的市场。 再然后，大龙头也行，就是说一个市场，某家公司占据了大头，像苹果这种他也投。 那是因为他操盘的资金越来越大，最优质的选完了，只能扩散，你可以不考虑这些，因为你大概率下辈子也不会有他资金那么大的苦恼。 说到这里，肯定会有人要问一个老段子，十几年前的老段子。 当年巴菲特和我们的某个企业的老段子，问君能有几多愁，恰似满仓啥啥啥。 就是当年的那个啥啥啥，这个段子08年的股民肯定知道。 那我们来看一个问题，巴菲特为什么07年抛出？ 这就牵涉巴菲特的另一个原则，他不仅要求一家公司在某个地区某个业务上要接近于垄断，更重要的是，他要求你只对股东负责。 说白了，他不会去投那种社会责任承担型的企业，他要的是绝对听他话的企业。 企业有三种。 你比如十多年前我曾经入职过一家集团，就是对社会负责型的企业。 盈利不是第一目标，给员工提高薪水也不是第一目标，第一目标是社会责任。它是要先承担自己的行业责任，然后才是考虑盈利和员工福利。 大部分企业都是对股东负责的企业，除了这家公司之外，我加入过的企业，无论外企，民企都是这样。 那么我第一次创业时的企业，就是第三种类型，对创业团队负责型的企业。 我开过这个玩笑，戏称我们的创业团队是徐福，徐福不对社会负责，也不对行业负责，炼丹行业不是他要操心的。徐福也不对股东负责，也不对秦始皇负责，富老头只是用来忽悠的。 徐福唯一负责的就是自己的创业团队。谁都可以赔，股东也可以，项目也可以一塌糊涂，都没问题，但最后创业团队一定是要赚钱的。 这是底线。 所以我说企业有三种，巴菲特他要求的就是第二种企业，对股东负责，而且得是垄断型。 你把他这个原则平移到房地产市场上去看，那只有一类房子，就是核心城市，核心地段。 说白了就是，他要板块很成熟了，新房供应足够少的门槛很高的这种房子。 而且得是单中心的，就是说不能有新的城市中心抢人。 那说白了就一个城市，单中心模型的核心城市，我们都知道，就是按照环线来划分核心的那个。 这很容易理解，环线越小，供应量越少，环线越大，供应量越大。 不符合这种构造的，都不符合巴菲特的这种苛刻要求。 因为大多数城市都不是单中心的，都不是环线类型的，都是可以再造中心的。 就是说我可以重新选一个点，整拆整建，把它打造成配套更好的区域，然后吸引老城区的人过去。 那么翻译翻译，就相当于老城区的传统中心实际上无法形成垄断。 因为有竞争呀，新中心的配套好，价格低，人们过去了，学区上去了，配套更好，产业更好，越来越好，老中心就会衰落，因为老中心的有钱人被吸引走了呀。 那这就不符合巴菲特的要求了。 巴菲特实际上要求的就是单中心的，无法复制中心的，比如二环内就那么大。 在这个基础上，巴菲特还要求打七折，他要求有个足够安全的价格垫。 其实我们都知道，别说单中心，即便是其他核心城市核心板块，多中心的那些里面的相对最核心的板块，也基本上是摇号拼社保拼到头了。 说白了，巴菲特的那套逻辑很简单，听懂没那么难，无非你有没有人家那么大的能量。 以老巴的能量，他是有可能以很低的价格拿到优质的资产，但以你的能量，拿不到就是拿不到。 说白了，如果你的钱够多，你是没必要去从KFS手里买房子的，你可以去参加土地拍卖会，你可以买地，自己盖。 这种人不少见的，他们很想在核心位置买套独栋，没有这类产品的，不光是钱的问题，重要的是也没有。 那他干脆就拍块地，自己盖小区，他通过做容积率的方式把整体容积率做到符合标准，然后小区景观水系位置，湖隔开的地方，正好两套双拼联排。 就是开发商留给自己的。 前前后后一通操作，人家算下来很便宜，说不定他自己的房子等于白送的，羊毛出在其他客户身上。 现实中你不可能为了装修省钱去开家装修公司，但是人家装修公司老板装自己的房子，他当然比你省钱多了。 所以我经常回复一些人的留言，我说你们想要跟庄，这个想法不太现实。 因为同一个场子里，彼此开放的权限是不同的。就像20个点位里，你作为散户只允许押其中1，2个，但是庄解锁了全部的20个。 你可以模拟他的动作，但你拿不到他的价格。你能和装修公司老板拿到同一个装修报价么？不能吧。 巴菲特的理念是值得欣赏的，但是直接抄，是没得抄的。 |
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