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中国长租公寓行业需求情况分析
我国流动人口其中约七成通过租房解决住房问题，其中"80后"、"90后”新生代流动人口比例稳步增长，占比达到六成以上，已成为流动人口中的主力军，流动人口平均居留时间已达5年，流动人口的稳定性不断增强。我国部分热点城市的平均首次置业年龄已超过35岁，新进入人口的租房周期也普遍上升到了10年以上，租房居住需求周期被进一步拉长。
目前，中国长租公寓客群状况主要由三类群体组成：
用户群体 | 用户需求 | 青年租客群体 | 收入水平一般，资金能力无法实现买房需要或没有在异地购房的意愿，群体意识较强，对居住品质要求高，强调个性和差异化。倾向于集体式的长租公寓，但相对续租率不高。 | 商务人士及外籍人士群体 | 平均收入水平较高，因工作或其他原因需要长期异地居住，对于生活品质要求很高。 他们的主要诉求是房屋及配套设施的整洁高端、交通便利、周围环境安静舒适。因此这类群体比较倾向于分散式的长租公寓，续租率非常高。 | 农村流动人口 | 这类群体以打工在外的农村流动人口、异地求职和备考的学生、陪护病人的人士为主，平均收入不高，因工作或生活的特殊原因需要长期异地居住，对居住品质基本无要求。他们的主要诉求是房屋价格低、能够自身的特殊需求。 |
资料来源：观研天下
我国流动人口活跃，乡城流动占比进一步上升，城城流动大规模增加。第七次人口普查数据显示，中国流动人口总数已达3.76亿，其中，2020年乡城流动占流动人口的66.3%，这表明乡城流动人口依然是流动人口的主要驱动力。我国经济社会持续发展，为人口的迁移流动创造了条件，人口流动趋势更加明显，流动人口规模进一步扩大。
2016-2020年中国流动人口总数 资料来源：观研天下
中国长租公寓行业政策环境分析 2020年9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》。此次文件发布，标志着住房租赁政策更加细化，成为住房租赁领域首部条例性文件。 我国长租公寓行业相关政策 时间 | 政策 | 制定部门 | 相关内容 | 2020.09 | 《住房租赁条例（征求意见稿）》 | 住房和城乡建设部 | 对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定，加强对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。 | 2019.12 | 《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 | 住建部等多部委 | 指出对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。 | 2018.05 | 《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 | 住建部 | 包括北京、天津等城市在内的16个一二线城市要大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，确保公租房用地供应。力争用3-5年时间，公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。 | 2018.04 | 《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 | 中国证监会、住房城乡建设部 | 对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”；将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。 | 2017.07 | 《利用集体建设用地建设租赁市场的通知》 | 国家发改委、住建部 | 根据地方自愿，确定第一批在北京，上海，沈阳，南京，杭州，合肥，厦门，郑州，汉，广州，佛山，肇庆，成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 | 2017.05 | 《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 | 住建部 | 鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。 | 2016.06 | 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 | 国务院、住建部、国家发改委 | 发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出且住房：鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁。 | 2015.01 | 《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 | 住建部 | 提出租售并举多渠道发展模式，政府租赁平台、住房租赁机构等新方向出现在大众眼界，自此中国租赁市场迎来政策红利时代。 |
资料来源：观研天下
长租公寓行业企业经营发展分析及建议
长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分散式”两种，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
2020年长租公寓集中式与分散式成本差异 资料来源：观研天下
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