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《民法典》第五百九十七条
【影响关系：吸收并修改】 第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 1.无权处分不影响买卖合同的效力，如果没有其他效力瑕疵，该买卖合同有效——薛某鹏与徐某坤买卖合同纠纷案案例要旨：在审理合同案件中应严格把握合同无效的适用条件，非合同无效的五种法定情形，一般不宜将案涉合同作无效处理，无权处分导致合同无法履行，合同目的无法实现的，可以通过承担违约责任、解除合同、赔偿损失等途径保护合同相对人的合法权益。 案例来源：《审判监督指导》2018年第4辑（总第66辑） 2.涉及无权处分的买卖合同，审查物权变动要考虑“基础法律关系+物权变动公示”二层次问题，分别适用合同法与物权法——倪朝、王燕诉李国兴、吴圣玲房屋买卖合同纠纷案案例要旨：对于涉及无权处分的买卖合同，审查物权变动要考虑“基础法律关系+物权变动公示”二层次问题，并分别适用合同法规范与物权法规范。买卖合同涉及无权处分的案件可以应用“三步审查法”：第一步，查合同效力。以无权处分为由主张买卖合同无效不予支持，但其他涉及合同效力的问题不容回避。第二步，查无权处分。要对共有人是否知情、是否同意进行审查，重视证明责任问题。第三步，查善意取得。如果无权处分成立，则要对买受人是否构成善意取得进行审查，审查重点是买受人是否构成善意和交易价格是否合理。 审理法院：北京市第二中级人民法院 案例来源：《人民法院案例选》2017年第12辑（总第118辑） 3.未经业主共同决定擅自将公共部分出售，该行为构成无权处分，不发生物权变动的效力——陈秀碧诉林华等车位案案例要旨：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。未经业主共同决定擅自将公共部分出售，该行为构成无权处分，仅发生债权请求，并不当然发生物权变动的效力。 案号：（2014）厦民终字第1085号 案例来源：《中国审判案例要览》2015年民事审判案例卷 4.夫妻一方未经对方同意擅自处分共有房屋的属于无权处分，无权处分合同有效——张林诉雷秉欧、李术宝房屋买卖合同纠纷案案例要旨：夫妻一方未经另一方同意，擅自处理夫妻共同房产，与第三人订立房屋买卖合同，该行为为无权处分。处分包括负担行为与处分行为，对于负担行为的买卖合同来说，若不违反合同法第五十二条规定的无效情形，则合同的成立不以出卖人对于买卖标的物享有所有权为要件，合同自签订之日生效；而物权变动的处分行为则处于效力待定状态，除了需要房屋共同共有人的同意，还需满足物权法第十四条规定的过户登记要件，否则第三人不能取得房屋所有权。 审理法院：北京市第二中级人民法院 案例来源：《人民司法·案例》2015年第22期 5.未经其他共有人同意而与他人签订的买卖合同有效——王某军与李某强等房屋买卖合同纠纷上诉案案例要旨：出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记在其个人名下的房屋，不符合《物权法》第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人的另行约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 案例来源：《民事审判指导与参考》2013年第4辑（总第56辑） 6.出让人对标的物没有处分权的，其订立的合同仍然有效——福州绿力健康产品有限公司诉蒋汉平、青海正远贸易有限公司等股权转让纠纷上诉案案例要旨：缔约时出让人不具有标的物处分权的事实并不意味着出让人将来不能取得处分权，亦不妨碍出让人在履约过程中取得处分权并交付标的物。在财产转让合同中，如果将出让人是否具有处分权作为合同效力要件，会产生合同效力状态变动不居并受制于出让人意愿的情形。《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定表明司法实践中对《合同法》第51条的适用范围作了限缩解释，仅适用于处分行为即标的物所有权的转移变更。出让人对标的物没有处分权的，其订立的合同仍然有效，但标的物所有权是否发生转移，则处于效力待定状态。 审理法院：最高人民法院 案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2015-11-04 7.房屋买卖合同受让人对房屋不构成善意取得，该无权处分合同有效但不应继续履行——邵丽云诉董文趣以及林彩花等房屋买卖合同纠纷再审案案例要旨：无权处分人将不动产转让给受让人，受让人取得该不动产的所有权必须同时具备三个条件：一是受让人善意购买，二是受让人支付合理对价，三是受让人已经办理产权登记手续。夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有房屋，另一方作为有独立请求权的第三人参与诉讼要求确认买卖合同无效，实质是不同意继续履行，而第三人对房屋不构成善意取得，因此不同意售房的一方有权追回房屋，无权处分合同有效但不应继续履行。 审理法院：浙江省高级人民法院 案例来源：中国裁判文书网 发布日期：2019-09-11 一、无权处分合同的效力认定 我们认为，将《合同法》第51条中的“处分” 定位为处分行为，而不包括负担行为，可以使我们廓清当前理论上对该问题中的一些纠缠不清的纷争和误解，更正确地认识债权与物权之区别，有助于妥当地理顺出卖他人之物与无权处分之间的关系。从本条规定的表述来看，立法机关的立场实际上已经采纳了“完全有效说”。其妥当性可以论证如下: 第一，尽管我国学界通说并未完全接受德国法上的物权行为独立性和无因性理论，但是已经接受了处分行为与负担行为的概念。《物权法》第15条的规定，明确地表明我国立法已经接受“区分物权变动的原因与结果”的原则。因此，在规范无权处分合同的效力时，应特别注意区分负担行为与处分行为，区分物权变动的原因与结果，区分合同的效力与合同的履行，区分买卖合同与无权处分。一言以蔽之，无权处分与合同效力并非必然有相同的结果。 第二，从历史解释的角度观之，立法史上《合同法》各个草案关于无权处分的规定，虽然始终试图解决所有权的安全与交易安全的平衡，但却因在基本前提上没有区分负担行为与处分行为而难以遂愿。《合同法（专家建议稿）》第46条规定:“以处分他人财产权利为内容的合同，经权利人追认或者行为人于订约后取得处分权的，合同自始有效。行为人不能取得处分权，权利人又不追认的，无效。但其无效不得对抗善意第三人。”就该条而言，它一方面将合同的效力取决于合同之外的权利人的同意，另一方面又规定在合同无效时，不能对抗善意第三人（即合同的另一方当事人）。如果合同的无效不能对抗合同的当事人，那么，这种无效的效力又体现在什么地方呢？可见，该条未能很好地解决在合同无效后第三人善意取得的问题，未能较好地保护交易安全。 其后，《合同法（征求意见稿）》第31条规定:“无处分权的人处分财产或者共有人未经过其他共有人同意处分共有财产，善意相对人因交付或者登记已经取得该财产的，合同视为有效，但该财产对处分权人具有特殊作用的除外。”该条规定虽然改变了专家稿的做法，使合同的效力取决于善意相对人是否已经构成善意取得，但如此一来，在无权处分合同的效力待定中，真正权利人的意思已经无足轻重；而且，假如善意取得不成立，真正权利人是否可以行使追认权或者拒绝追认而使合同无效呢？从该条规定中无法得出结论，未能周全地保护所有权安全。 最后，《合同法（全民讨论稿）》第51条和《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”从上述立法过程看，各草案之所以没有妥善地解决所有权安全与交易安全的平衡问题以及合同效力与善意取得问题，是因为这些规定都是建立在这样一个基本前提之上：合同的生效与被处分财产权利的转移是不被分开的。而正是因为合同的效力与被处分财产的权利转移被纠缠在一起，正因为负担行为与处分行为未被区分，所以就有了这个问题难以说清的感觉。 第三，从比较法的解释观之，1994年国际统一私法协会制定的《国际商事合同通则》规定:“合同订立时一方当事人无权处置与该合同相关联之财产的事实本身，不影响合同的效力。”其理由之一就是：签约人的确经常在合同订立后获得对财产的合法权利或处分权，如果签约人事后未获得这些权利，则可以适用有关不履行的规定，使其承担违约责任。《欧洲合同法原则》的规定与《国际商事合同通则》的上述规定基本相同。日本民法并未采纳德国的无权行为无因性理论，出卖他人之物的买卖被作为出卖人承担瑕疵担保责任的典型情形，并未规定合同无效，而是明文规定出卖他人之物的买卖合同有效。即便是法国民法，除了认为出卖他人之物的合同无效外，对其他无权处分的情形，也是承认合同有效。在英美法系中，《英国货物买卖法》第12条规定，除第3款另有规定者外，在任何买卖合同中，出卖人均有一项默示的义务，即保证其有出售该项货物的权利，而且明确规定出卖人对货物权利的默示担保义务属于合同的条件条款。这意味着出卖人在违反权利担保时，买受人有权解除合同。但英国法律规定，当事人可以在合同中将条件条款视为担保条款，在出卖人违反条件条款时，可以不解除合同，而是要求替代履行或主张出卖人承担违约责任。由此可见，出卖人对合同的标的物无权处分，并不导致合同的当然无效，是否解除合同由当事人确定。美国《统一商法典》第2-312条第1款规定:“除本条第2款另有规定，买卖合同中包含出卖人的下列担保: a. 所转让的所有权是完好的，并且转让的方式是适当的;并且b.所交付的货物上不存在任何买受人在订立合同时所不了解的担保权益或留置权。”由于美国法坚持合同的“完整履行原则”，如果货物或交付有任何不符合同之处，在接收货物之前一般买受人享有拒收权。在特定情况下，买受人在接受货物以后，仍然可以撤回对货物的接受。买受人拒收或撤回接受以后，买受人有权解除合同，但应当注意的是，即使在买受人拒收或撤回接受以后，合同并不自然解除，买受人仍然有权要求出卖人交付与合同相符的货物。由此可见，美国《统一商法典》对于出卖人无权处分标的物的行为，并不按无效合同来处理，而是由买受人根据自已的利益选择处理的方式。上述法律的规定及其理由以及英美法的相关规定，可谓出卖他人之物的合同有效论的又一力证。在世界发达国家和地区的合同法均一致地认为出卖他人之物的合同有效的情况下，将无权处分合同规定为合同效力待定或无效合同，并无充分的理由。 第四，从审判实践中的情况看，无权处分不影响合同效力已经成为司法实践中的主流认识。《合同法司法解释（二）》第15条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”由于违约责任是以存在有效合同为前提，该条规定实际上已经承认出卖他人之物的合同有效性，亦即承认了买卖等合同的效力不受处分权有无之影响。《买卖合同司法解释》第3条第1款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”从实践效果来看，在无权处分导致标的物所有权不能转移的情况下，使买受人可追究出卖人的违约责任，从而比较周到地保护了善意买受人的权益。 综合以上考虑，《民法典》将《合同法》第51条从总则部分移至本章加以规定，由本条所使用的违约责任一词可以明确得出买卖合同不因出卖人无权处分而无效的结论。但本条第2款同时规定，对于法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，则应当依照法律、行政法规的相关规定认定效力，而不能简单适用第1款的规定。 二、出卖人无权处分的违约救济方式 根据本条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权请求解除合同并请求出卖人承担违约责任。由此，买受人的救济方式包括两个方面：解除合同和要求出卖人承担违约责任。应当注意的是，违约救济是一个比违约责任外延更大的概念，损害赔偿虽然可以纳入违约责任范畴，但解除合同则显难谓为违约责任，而属于违约救济之范畴。 三、其他合同的参照适用 本条规定从总则部分移至分则部分，并不意味着其适用范围仅限于出卖人无权处分的买卖合同。对于出租他人之物、以他人之物设定权利负担（抵押、质押）等无权处分行为，可以根据本法第646条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定;没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定”进行类推适用。 1.《中华人民共和国民法典》 第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第十五条 出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。 本文来源于法信公众号 未取得合法土地权属签订的租赁合同效力问题 一、问题的提出 在租赁合同纠纷中，法院首要审查的即是租赁合同的效力问题，其中势必会对出租方对出租标的物是否享有合法权利、出租方和承租方是否达成真实意思表示的租赁合意、该租赁是否有违反法律、行政法规强制性规定情形等方面进行审查。若出租人在没有取得合法土地权属情况下，其对外签订的土地租赁合同是否有效？本文笔者将结合自身代理的案例来谈谈对此问题的看法。 二、典型案例 （一）案情简介 2016年12月，黄某与甘某签订《土地租赁合同》，约定将位于深圳市龙华区的某块空地出租给甘某使用，土地面积是60000平方米，租赁期限5年，每月租金若干元，合同签订后，黄某交付土地给甘某使用并收取了涉案土地的租金和押金。2017年4月，甘某被相关部门告知不得对涉案土地进行改造施工，之后又得知黄某并非涉案土地的所有权人或者使用人，于是要求黄某出具相关资料证明其系合法、有权出租涉案土地，但黄某一直无法出具上述手续，最终甘某诉至法院要求确认该土地租赁合同无效，同时诉求黄某返还租金、押金及其他投入生产建设的经济损失。 实际上，黄某父亲及其合作伙伴等人早年已合伙购买了该涉案土地，并打算开发利用，但因历史遗留问题，无法办理相关产权手续，后项目无法开展，为减少损失，故委托黄某管理出租收取租金。 （二）法院查明认定 一审法院查明，涉案土地原属深圳市某合作股份有限公司的，后几经流转，黄某已无法提供涉案土地的权属凭证或坐标图，致使本案无法核实涉案土地的性质和合法权利人。据此，一审法院认定，因本案系土地租赁纠纷，由于黄某未取得涉案土地的使用权证书或合法权利人的授权，故无权对涉案土地进行占有、使用、收益、处分，其将土地出租给甘某的行为应属无效，最终支持了甘某的诉求，判决黄某返还租金和押金。 二审法院认定，本案系土地租赁合同纠纷，涉案土地因历史遗留问题，目前未取得相关权利证书，黄某与甘某签订协议，将涉案土地出租给甘某，协议系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，故双方的合同应为合法有效，对双方当事人有约束力，一审法院认定合同无效不当，本院予以纠正。 三、对该典型案例的评析 （一）法律无明文规定民事法律行为有效与否需以行为人对行为标的物享有合法权利为前提。 签订合同属民事法律行为，对此，《民法典》中规定，只要行为人具有相应民事行为能力，双方的意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该民事法律行为即应认定有效。此外，《民法典》中亦规定，即使行为人对标的物无处分权，其处分标的物的行为的法律后果是效力待定而不是无效。 由上可知，合同是否有效，更多的是关注合同当事人是否达成真实合意，内容是否合法合规。至于，行为人对行为标的物是否享有合法权利并不在合同效力的审查范围内。《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”此条规定体现的合同效力和物权效力的区分原则，即合同有效与否和合同标的物权属变动互不影响，由此也可以侧面印证本章节标题观点。 （二）九民纪要中提及的认定合同效力需考量的因素，也给本案的审判思路提供了参考。 九民纪要认为考察合同效力要通过法益衡量考察进行，一是要权衡相互冲突的法益，二是要考察违法行为的法律后果，三是要考察是否涉及交易安全保护问题，四是考察合同是否已经履行，能否通过履行被治愈。 就本案而言，首先，黄某和甘某之间的租赁行为仅涉及私人利益，并不涉及公共利益，无所谓存在相互冲突的法益；其次，黄某接受涉案土地有权人的委托管理出租涉案土地，纯属个人的商业行为，不存在违法，更不存在严重的社会危害性，签订该租赁合同的法律后果对黄某来说是收取租金，对甘某来说是获得了使用土地的对价，交易公平合理，鼓励交易，坚持合同自由更是应有原则；最后，双方签订的合同已经切实得到履行，在合同履行过程中，黄某以其实际占有涉案土地的行为治愈合同瑕疵，合同的效力不应受到影响。 （三）本案涉案土地的特殊性也是认定租赁合同效力的重要考量因素。 本案涉案土地属村集体土地，且在深圳，故有其特殊性。2005年，深圳市对宝安、龙岗两区农村全部实行城市化，但对于原村集体土地未进行征转，村集体土地仍由村集体继续占有、使用及收益。除了老屋村以外，政府并未因为宝安、龙岗两区的村集体进行城市化而进行征地或对村集体土地进行确权，因此，村集体土地并无红线图或土地使用证，但政府承认村集体对原有土地享有的权属。 基于历史遗留问题，本案的涉案土地当年由村集体几经流转到黄某父亲等人手中后，黄某父亲等人根本无法办理涉案土地的产权手续，但这是非当事人意志原因而所能改变，属客观不能。此特殊背景下，突破传统的只认出租人有无合法权属证书来判定合同有效的裁判思路，从实际占有的角度入手来剖析合同效力的路径值得探究。事实上，黄某多年来一直实际持有并控制涉案土地，期间从未有第三方提出过异议，对外已实际产生了公示的效果，其权利已被外界认可，认定其是实际占有人进而认定其有权签订租赁合同并无不妥。 二审法院尽管没有对涉案土地性质和黄某的权利地位等因素做过多论证，仅避重就轻地阐明了租赁双方真实意思和合法合规进而简单认定租赁合同有效，但仔细推敲二审判决的裁判思路，法院对上述因素是有过考量的，而这些因素也与九民纪要中对合同效力中涉及的法益衡量的解读不谋而合。 四、结语 经检索大量类似案例，笔者只在深圳市宝安区人民法院于2017年审理的一则案例[1]中发现其与本案持有相同的观点。该案中，法院一是认定案涉土地的规划情况属城乡建设用地、允许建设区，未违反法律法规强制性规定的情形；二是认定永源公司一直实际持有并控制案涉土地，亦无案外第三方对案涉土地的权属向本院提出异议，故认可永源公司作为案涉土地的实际占有人，进而认定案涉租赁合同合法有效。 笔者也注意到，该案立案时间是2017年，最终出判时间是2019年，本案立案时间是2019年，最终出判时间是2022年，两案的审判期限均超过2年，由此可见，法院对因历史遗留问题的土地租赁合同效力问题仍持谨慎态度。尽管如此，笔者认为两案的裁判思路可为今后涉及历史遗留问题的土地合同纠纷提供重要的借鉴意义，此情形下的合同效力问题依旧值得关注和探讨。 [1]案号：(2017)粤0306民初23243号 |
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