事关房奴！存量房贷要变？

存量房贷火了。7月14日，在国务院新闻办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，上半年，房地产市场总体呈现企稳态势，随着前期积累的购房需求在一季度较快释放，叠加季节性因素影响，4月以来，房地产市场逐步进入常态化运行，房地产市场情况在房地产信贷数据上也有所反映。

谈及存量房贷用户和提前还贷话题，邹澜表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

事实上，随着6月LPR的调整，北京、上海、广东、苏州等多地个人住房按揭贷款利率近期已相应调整，其中个别城市首套房贷款利率已降至3.6%。但存量房贷用户贷款利率仍保持在高位水平，甚至是超过6%，2023年以来，不少用户在选择提前还贷。

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邹澜指出，由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。此外，邹澜认为，提前还贷现象增加与存量房贷利率处于较高水平相关。

来自政策层的最新表态，引发了市场对降低存量房贷利率的预期。从市场反馈来看，大量居民向银行咨询存量房贷利率调降方案。不过，银行方面则多表示，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”“当前正在跟监管了解相关细则，暂未制定具体方案“”目前银行业都在抓紧研究，争取尽快推出相关流程和方案，而且这样的方案并不会一刀切，各家银行会根据自身的情况而设定“。

在中信证券首席经济学家明明看来，提前还款潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率，有利于降低居民住房消费负担、缓解提前还贷等问题，但给银行带来的经营压力难以忽视，政策设计落地也存在一定挑战。

对于购房者，据中金公司分析，存量房贷利率下调，有望降低购房者利息负担、增加消费意愿。假设存量按揭利率下调70个基点，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，可降低借款人月供约400元，节约月供和总还款额约7%；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.7%。

中金公司判断，“自主协商变更合同约定”意味着，允许存量利率的“加点”，通过银行与借款人的协商进行调整；“以新发放贷款置换原来的存量贷款”意味着，允许按照较低的新发放贷款利率置换利率较高的存量按揭贷款。

“以上两条变化将使得银行存量按揭利率有望下调，但具体方案仍有不确定性，包括自主协商的时间、存量按揭调整幅度、是否允许跨行'转按揭’等。”中金公司称。