 2023年上半年 住房租赁市场 现状及前景分析 发展住房租赁市场是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。2022年党的二十大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。中央经济工作会议也提出“探索长租房市场建设”，住房租赁市场的重要性不言而喻。2023年2月，“金融支持住房租赁17条”发布，住房租赁金融支持体系进一步完善，未来住房租赁市场的发展前景广阔。  长租公寓企业“百花齐放”，住房租赁市场发展进入快车道。在市场发展与政策支持之下，万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等长租公寓企业迅速成长，房源规模逐步扩大，运营能力持续增强，住房租赁市场将更具活力，市场的发展也将更加健康。  1 50城住宅租赁价格指数走势 2022年，住宅租金表现较为疲弱 受新冠疫情反复、经济下行压力加大等因素影响，2022年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.50%。分季度看，2022年仅三季度受高校毕业生入市、中小学开学季等因素影响，租金出现小幅回升，其余三个季度租金均有下滑，其中四季度在传统淡季及疫情感染高峰影响下，租金跌幅达1.62%。 2023年上半年，人口流动性提升带动租房需求释放，市场租金有所回升。 全国疫情管控措施全面优化，人口流动性逐步提升，但受春节假期影响，50城住宅租金环比仍延续跌势；随着春节假期结束，返城人员增加带动租赁市场进入传统旺季，平均租金环比转涨。第二季度市场延续旺季行情，整体租金水平保持上涨趋势。 2 住房租赁政策趋势特征 长期以来，回报周期长、沉淀资金多等问题是阻碍住房租赁市场发展的痛点，为提升各方主体投资建设租赁住房的积极性，近年来中央层面聚焦金融领域出台多项支持政策，为租赁行业各参与主体提供专项金融支持、优化金融服务，同时积极推进保租房公募REITs试点落地。  “金融支持住房租赁17条”落地，提纲挈领地搭建住房租赁金融支持体系 2023年2月，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，进一步完善住房租赁金融支持体系。征求意见稿共17条，主要有以下几点特征：第一，进一步扩大了金融支持范围，全面覆盖保障性和商业性租赁住房领域。第二，信贷支持覆盖了租赁住房项目全周期，包括开发建设贷款、团体购房贷款、经营性贷款等。第三，在信贷支持之外，进一步拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，住房租赁企业债券、住房租赁担保债券等融资渠道均在支持之列。  整体而言，“金融支持住房租赁17条”进一步加强了对住房租赁市场的金融支持力度，有利于拓宽住房租赁企业的融资渠道，降低融资成本，使得租赁住房项目更能够“算得过来账”，从而提升住房租赁企业的投资运营积极性，促进住房租赁市场快速健康发展。  3 住房租赁的发展格局 随着住房租赁市场的快速发展，越来越多的企业涉足长租公寓领域，开启了租赁市场大浪淘沙的过程。机构发展住房租赁业务主要分成集中式和分散式两种经营模式。分散式起步成本较低，规模扩展速度较快，但近几年部分品牌由于经营不善已逐步退出竞争赛道。对于集中式长租公寓投资运营企业，依据企业背景的不同，大致可以分为房企系、中介系、酒店系、金融系、创业系和地方国企系六大类别。 一、房企系在房源、招采、资金等方面拥有明显优势。 借助房地产开发经验和相关资源，房企系长租公寓在城市拓新、房源拓展、招采、资金等方面优势突出，能够更加容易地切入到新的市场。代表性品牌有万科泊寓、龙湖冠寓、招商伊敦、华润有巢、保利公寓、碧家等。 二、中介系在房源及租客渠道方面优势突出。 中介企业基于线下门店，在接触庞大规模的二手房源和客源上具备突出优势，有利于公寓业务的快速规模化扩张，部分企业在经营分散式租赁业务的同时，也逐步布局集中式长租公寓业务。代表性品牌有自如寓、相寓PARK等。 三、酒店系拥有丰富的运营经验。 在经营方面，酒店系品牌从酒店的短租模式向下占领长租市场，丰富的酒店运营经验能够在一定程度上对长租公寓的运营形成指导；同时，在城市布局上，依托原有的酒店业务，也可快速实现规模化扩张。代表性品牌有百瑞纪集团、城家公寓等。 四、金融系拥有雄厚的资金实力。 凭借金融机构背景，金融系运营机构在资金实力、资金成本等方面具有明显优势，助力企业合作、收并购等业务开展，更容易实现规模扩张。代表性品牌有CCB建融家园。 五、创业系的强项在公寓运营。 创业系品牌在运营方面，已经积累了大量的实战经验，对于区域的客户渗透率较高，可以有针对性的抓取目标客户。创业系品牌的产品有设计感，追求个性化定制，服务方面更加注重租户体验感，以租户租住体验为核心，运营效率较高。代表性品牌有魔方公寓、乐乎公寓、安歆公寓等。 六、地方国企系拥有丰富的地方资源。 依托地方国企的资金实力和丰富资源，国企系长租公寓品牌具备突出的地缘优势，在本地获取项目、享受政策支持等方面都具有一定的竞争优势。代表性品牌有城方、东南青年汇等。 房 / 呗 / 网 / 集 / 团  2015年，房呗网集团基于中国城市化进程、未来房地产租赁行业发展格局及消费升级的内需市场，确定了“一体两翼”的发展战略，明确以房地产租赁为主体，构建线上『房呗APP』和线下『房呗管家』门店为两翼的协同发展战略，以此形成”FUN美好生活“生态圈。目前已服务超过1万名业主、5万名租户，管理资产规模超过10亿人民币。  注：如文内涉及图片版权和其他问题，请及时联系，我们将尽快处理。 |
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