【原】1.2 物业管理与社区管理理论

二、物业管理与社区管理理论

（一）社区管理的重要性

    社区管理真正被作为社会发展的一种内在的力量而受到普遍重视是在第二次世界大战之后产生的。不仅英、美等发达国家，而且许多发展中国家也把社区发展作为推动社会进步的重要手段和重要标志。实践证明，社区发展对推动各国经济和社会协调发展，提高居民的生活质量和城市的社会管理水平，都有着广泛的现实意义。

（二）社区管理的基本趋势

    加强城市社区管理是城市社区建设发展的必然要求。它主要表现为以下三个基本趋势：

1.弱化社区管理的行政色彩

    行政化色彩过于浓厚的城市基层管理框架越来越不适应城市社区发展的需要，弱化社区管理的行政色彩，充分发挥社区主体的自主管理作用已是推进社会由微观发展到整体发展的必由之路。社区从根据上说是生活区。社区管理的原则既不是社会效益最大化，也不是自身利益最大化，而是以人为本、互助互利、奉献爱心和民主自治。社区要逐渐从侧重向政府负责转向更多地向本地居民(也包括驻区单位、常住外来人口等）负责，形成由社区居民共同治理社区公共事务的社区治理模式。

2.扩大以社区自治为基本前提和主要内涵的基层民主

      这主要表现在扩大以社区自治为基础的城市社区基层民主，实现从“为民作主”向“由民作主”转变，使社区真正成为区域社会成员的利益共同体和区域社会自治管理的载体。实现“从政府管理为主一到半行政半自治一再逐步走向自治”的两次大飞跃。从某种程度上讲，这意味着以往居民对社区工作无所作为的状况将随着时间的推移不断有所改变，更多的社区成员对社区工作将拥有发言权，并自觉不自觉地参与到社区的各项事务中来。社区民主将成为社会民主的基础。

3.加强社区文化建设，形成稳定的社会基础

    必须看到，作为社区管理体制改革的基本发展趋势，弱化社区管理的行政色彩，扩大以社区自治为基本前提和主要内容的城市基层民主，这决不意味着要放弃对社区的管理。从一定意义上讲，这只是表明社区管理方式要进行一次适应时代发展和社会发展需要的大的改进。加强社区文化建设同前两者一样，也是社区管理体制改革的一个重要发展趋势。它可以重新整合社区居民的价值观，进而协调人们的行动，实现社区的有序化的稳定与发展，从而形成稳定的社会基础。

（三）物业管理与社区管理的关系

1.物业管理与社区服务的关系

     建立在组织职能化与专业化基础之上的现代社区，为了发挥其积极的社会功能，需要加强社区内部的管理与建设。在这其中，社区服务是最基础、也是最重要的板块。物业管理企业的服务与社区服务在范围上大多是重合的，两者可以结合起来做。

    社区服务是指在政府的指导和扶植下，利用和开发社区内资源，发动和组织社区内的成员，开展各种福利服务和便民服务，以不断满足人们的物质生活和精神生活的需求，提高人的素质，促进社会的进步与发展。而物业管理企业则是以经营者的身份出现的为业主提供约定项目的服务，以满足业主的一般需要和个性化需要。物业管理企业实事上已经承担了许多无法回避的社区公共管理职能，提供公共服务。

2.物业管理与社区建设的关系

    社区为物业管理提供了具体地域空间，所以从空间的角度而论，物业管理依托于社区；不仅如此，从发展趋势来看，社区本身也是未来中国社会发展的一大亮点。在摆脱了计划体制的束缚之后，社会主义市场经济使城市管理重心下移，实现部分政府职能的社会化，因而，社区建设将成为提高居民生活质量和城市文明程度的重头戏。社区建设是包含在整个社会大系统中的一个子系统，它旨在为人的生存发展及必要享受提供各种便捷。社区建设以人为中心和物业管理是完全一致的，物业管理同样是社会子系统之一，两者的共性以及它们终极关怀的相似，奠定了彼此间的不可分割性。

3.物业管理与文明社区建设的关系

    在社区建设不断摸索新的发展思路的同时，参与其中的物业管理也须配合社区建设走规范和法制化道路。首先要建立等级分明的物业管理评议机制，即对不同类型物业实现不同的管理服务标准，这有利于文明社区建设工作的展开。其次，引入市场竞争机制，实行“一区一管理”模式，即一个小区只能一家物业管理企业管理。再次，建立物业管理参与文明社区建设的激励机制，把对物业管理的考核同其参与社区建设的实效结合起来，促成文明社区的创建。最后，建立法制化机制，打破条块格局，依法管理，使物业管理参与社区建设遵循国家法律法规与规章，确立其应有的法律地位。