【原】2.3设备设施的维修与更新

三、设备设施的维修与更新

（一）物业设备的维修

1.设备的维修的类型

    目前对房屋设备设施维修工程分类尚无统一规定，一般可分为设备设施大修工程、中修工程和日常零星维修保养工程。

(1）设备设施大修工程是指对房屋设备进行定期的包括更换主要部位的全面检修工程。通常应由社会性的大型专业公司承揽。

（2)设备中修工程是指对房屋设备更换少量零部件，进行正常的和定期的全面检修。通常由物业管理企业的工程部进行周期性定期检修。

（3）日常零星维修保养工程是指对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障进行的修理。通常是由当班的工程部班长或工程师负责处理。

2.设备维修的责任

      设备的维修责任要视具体情况分析，明确责任所在。在设备运行的早期，设备运行有相当时间的保质保养期，这种情况，应由原厂家负责维修保养；一般情况下的设备维修由物业公司工程部负责或由当班的工程师负责，其费用由房屋维修基金或业主的管理费中的设施保养费用预算中支付。

（二）物业设备的更新与改造

    物业设备的使用寿命可分为技术寿命和经济寿命。技术寿命是指设备设施的设计使用年限；而经济寿命是指设备使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年限使用维修费提高或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音）等问题严重，设备要提前报废，设备的实际使用年限比设计年限要低。设备设施更新与技术改造工程就是为使其技术性能得到提高改善，并降低年使用维修成本而进行的更新改造。

    对房屋设备维修工程中大、中修和更新改造工程，物业管理企业中的设备管理部门，应在每年末设备普查的基础上，提出下一年度的房屋设备大修、中修或更新改造计划，报物业管理企业批准，并经业主委员会审议通过后，方可实施。