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联系人：郎赫男，15618988818（电话/微信） 摘 要 7月14日金融统计数据情况新闻发布会上，央行关于存量房贷利率调整问题表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。” 对此如何理解和看待？我们先从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。 “提前还房贷”的背后 今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷和短期消费贷支撑，而个人住房贷款上半年发放虽同比多增，但其余额却下滑，一定程度反映当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象。 这背后对应了几点原因：（1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；（2）投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷；（3）“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。 在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。 理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。 但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？ 存量房贷利率下调：今时与往日 回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。 2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，但该优惠举措主要针对于新增客户，而关于存量房贷利率，央行相关负责人表示让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。 这一背景下，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙脚”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。 对比当下而言： 一方面，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009年的表述有一定相似性，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待； 但另一方面，对比2008年，当前规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准等。 于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察。总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。   自去年下半年开始，特别是今年以来，个人住房贷款提前还款的现象凸显，“提前还房贷”热潮持续演绎： 从上半年数据看，今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷款和短期消费贷款支撑，特别是二季度以来，经营贷款占住户贷款增量的比例大幅提升，由2023Q1的56%进一步提升至2023Q2的83%。 而个人住房贷款来看，上半年发放规模虽同比多增，但其余额却有所下滑，对应看到2023Q2居民中长期消费贷首次呈现单季负增长，这背后一定程度反映出当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象： “今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。” ——2023/7/14金融统计数据新闻发布会 这一现象也体现在了RMBS条件早偿率指数的变化上，今年以来RMBS条件早偿率指数明显抬升，5-6月一度升至0.2155点，达历史最高水平。
“提前还房贷”加速演绎的背后，对应了几点原因： （1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率 2022年以来，随着LPR多次调降，叠加首套房贷利率加点幅度不断调整，新发放的房贷利率也持续下行： 2022/5/15，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确首套房贷利率下限调整为“LPR-20bp”； 2022/9/29，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。 2023/1/5，央行宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对2022年的房贷利率政策进行延续和细化：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可以阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 截至今年3月末，在96个符合放宽首套房贷利率下限条件的城市中，有12个城市取消了首套房贷利率下限，有83个城市下调了首套房贷利率下限，后者所执行的下限与全国下限相比降低约10-40bp。 因此，理论上当前最低首套房贷利率可达“LPR-60bp”。
从实际情况看，今年以来首套、二套平均房贷利率延续下行，截至5月末，全国新发放首套平均房贷利率为4.06%，二套平均房贷利率为4.94%；7月14日，金融统计数据新闻发布会上指出，今年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比2022年同期低107个基点。 而存量合同中的加点幅度固定不变。住房贷款利率基本采用“LPR 加点”的浮动利率机制，虽然LPR近年来不断下降，但加点在房贷合同期限内维持不变： “99%的房贷是选择浮动利率机制，就是以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。” 这就使得存量住房贷款利率始终处于相对高位。结合去年首套房贷利率下限调整前的情况来看，2022Q1首套平均房贷利率为5.28%，5年期LPR为4.60%，二者利差为68bp，以当时房贷利率为“LPR 70bp”计算，存量合同利率或较当前最低利率高出130BP，居民提前还房贷的动机较强。
（2）投资收益率低于房贷利率 近年来，金融资产投资收益总体表现不佳，持续呈现低收益甚至负收益，投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷。 截至7/18数据来看，当前6月期理财产品的预期年化收益率已由2022年初的3.15%降至1.8%，达历史最低水平，与房贷利率利差总体持续走扩；股票市场总体表现也相对平淡；叠加二季度以来新一轮存款利率调降开启，投资收益率持续走低之下，居民倾向于采用存款、理财等投资偿还房贷。 7月14日邹澜司长也指出：“居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”  （3）“房住不炒”的大逻辑之下，居民对于房价上涨的预期仍弱 在“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，购房者预期面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况，提前还贷或是更好的选择。 根据央行的统计调查，近两年居民对于未来房价看涨的比例不断下滑，2022Q2以来，房价看跌比例总体高于看涨比例，显示当前居民对于房价上涨预期仍较弱。 此外，当前居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷。2023年二季度，央行统计的居民未来收入信心指数为48.5%，未来就业预期指数为48.7%，均再次降至50%以下。 综合来看，“房住不炒”之下房价上涨预期仍弱，居民就业和收入预期也仍较低迷，且出生率下降、人口老龄化、城镇化进程放缓的大背景下居民购房偏好和需求也有所转变，7月14日邹澜司长也表示“我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化”，故而在当前低利率环境下，居民倾向于提前偿还房贷。
总结而言，在房价预期仍弱、投资收益率低迷、而存量房贷利率仍处高位等多重因素叠加之下，“提前还房贷”加速演绎。 在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，于商业银行而言，其收益也受到一定影响。近两年商业银行净息差和盈利水平持续下降至低位，而住房贷款作为银行优质的个人贷款品种，大量提前还贷无疑将进一步影响银行经营效益。
而对应的解决办法，便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。 理论上看，该政策如果快速推进落实，一方面，能够一定程度上降低居民负债端压力，缓解“提前还房贷”动机，修复居民资产负债表；另一方面，于商业银行而言，也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。 但这一过程中，无疑需要商业银行的让利，尤其是在“市场化、法治化”原则之下，存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。 那么实际效果会如何？我们回顾一下历史上的存量房贷置换，看看彼时政策出台后的演绎情况。 7月14日央行表述指向或将引导存量房贷利率调降，但这一举措并非首次出现，回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。 2008年，受全球金融危机影响，国内经济下行压力加大，房地产市场景气度持续走弱，地产政策步入全面放松时期。10月，央行发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。” 但该优惠举措主要针对于新增客户，而存量房贷是否享受七折优惠并没有明确规定，在当时的答记者问中，央行发言人表示让金融机构根据对客户的评估情况，自行决定存量房贷利率水平： “对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。” 在这一背景下，各家银行出台“参差不齐”的七折优惠条件，而中小银行争抢优质房贷客户的动机更强，条件较大行更为宽松，附加约束更少，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。 在被中小行不断“挖墙脚”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。2009年1月3日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
对比当下而言： 一方面，考虑修复居民资产负债表、减轻提前还款对银行经营收益的影响，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009年“自主确定”的表述有一定相似性，由此展望，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待。 但另一方面，对比2008年，彼时个人住房贷款体量仅为2.98万亿元，而当前规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大。假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。 因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。
由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策： （1）设立相关结构性货币政策工具引导存量房贷利率下降，毕竟2022年底以来，央行陆续出台多项支持房地产市场平稳运行的结构性工具，如保交楼贷款支持计划，房企纾困专项再贷款，租赁住房贷款支持计划等； （2）存款利率下调、定向降准以稳定银行负债端也有其可能性。 于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察。总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。 7月14日金融统计数据情况新闻发布会上，央行关于存量房贷利率调整问题表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”对此如何理解和看待？我们先从去年下半年便持续演绎的“提前还房贷”讲起。 1、“提前还房贷”的背后 今年以来住户贷款同比多增，主要由个人经营贷和短期消费贷支撑，而个人住房贷款上半年发放虽同比多增，但其余额却下滑，这背后一定程度反映当前居民存在贷款置换、提前还房贷的行为现象，背后对应了几点原因：（1）存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；（2）投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷；（3）“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。 在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。 理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？ 2、存量房贷利率下调：今时与往日 回顾2008-2009年，我国曾经历过一轮存量房贷利率的调降。2008年10月，央行宣布决定“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，但该优惠举措主要针对于新增客户，而关于存量房贷利率，央行负责人表示让金融机构根据对客户的评估情况自行决定。这一背景下，不少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。在被中小行不断“挖墙脚”之下，为保住贷款规模，大行最终也彻底加入竞争当中。 对比当下而言：一方面，存量房贷利率调整有其必要性，且央行强调以“市场化、法制化”原则调整存量房贷利率，与2008-2009年的表述有一定相似性，央行引导促进微观主体市场化行为之下，后续存量贷款利率的调降可以期待；但另一方面，对比2008年，当前规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响也在加大，假设存量房贷利率下调100bp，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388、1146、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。 于债市而言，当前存量房贷利率调降措施的推进情况、政策引导及实际效果均存在不确定性，故而对债市的具体影响仍待进一步观察，但总体看，政策发力方向仍聚焦于助力居民资产负债表修复，推进宽信用，从此角度而言，政策落实与实际效果叠加的情形下，债市或将承压；但这当中也存在预期差，反过来便仍是支撑债市的因素。  1、政策不确定性：货币政策、财政政策超预期变化； 2、基本面变化超预期：疫情发展、经济基本面超预期变化； 3、海外地缘政治冲突：海外地缘政治冲突发展态势存在不确定性，或将加剧金融市场动荡。 投资者适当性说明 《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，通过本微信订阅号/本账号发布的观点和信息仅供民生证券的专业投资者参考，完整的投资观点应以民生证券研究院发布的完整报告为准。若您并非民生证券客户中的专业投资者，为控制投资风险，请取消订阅、接收或使用本订阅号/本账号中的任何信息。本订阅号/本账号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本订阅号/本账号推送内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 |
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