|
大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！ 最近，广钢新城的业主，喜忧参半。 好消息是，广钢公园鸽了10多年，终于迎来示范区开放。 坏消息是，广钢新城的二手房，似乎并没有因为迎来公园利好而迎来量升价涨。 广钢新城最近楼市情况到底如何？广钢的二手好不好卖，能不能买？ 前几天，我顶着大太阳跑了一趟广钢，帮大家打探到了最新的市场情况。  先跟大家聊聊我这次踩盘的情况。 最大的感受是，广钢的楼盘实在是太多了。以广钢中央公园为中心，十几个楼盘分列南北，排得密密麻麻。  不难想见，作为广州近10年来规模、供货量最大的板块，广钢一旦进入二手存量时代，肯定会面临大量的同质产品竞争。 由于北区开发得早，所以满2可以挂牌的楼盘基本都在北区。 也因此，广钢北区的中介门面就和长沙的茶颜悦色一样密集，走两步就能看到一个门店。
广钢这么多楼盘，总不至于养不活这些中介吧？ 但我随便进了几家门店和中介聊了聊，发现广钢目前的二手市场，确实比较艰难。 1、现在广钢的二手房源，绝大多数都是没有满5就拿出来挂牌了。 我去贝壳查了一下，一共643套挂牌房源，满五的只有56套，占比不到10%。
对于买家来说，肯定不会想多付这十几、二十几万的增值税。中介也告诉我，广钢这边的增值税都能和业主商量，让业主来出。 也就是说，这些业主已经等不及满五了，宁愿多花这笔增值税，也要早点把房子卖掉。 2、价格上，更是有不小的谈判空间。 听中介说，花湾壹号的一套二房，同小区同户型至少也要挂5万/㎡以上，但这个业主急卖，单价不到4.8万/㎡，还能送车位。 珠江金茂府有一套房源，挂牌价从一年前的695万，一路降价到目前的548万，降幅超过20%，但依旧难以打动买家。
其实不只是这些着急卖房的业主在降价，我看了一下数据，过去一年，整个广钢的二手房都在跌。
3、但就算是这些业主承担增值税、送车位、降房价，也没有让广钢的二手好卖起来。 挂牌量最多的中海锦御华庭，上架了171套房源，但过去三个月，一共只成交了2套。 中介告诉我，整个广钢二手房市场，今年平均每月才成交10套左右，他们现在都被逼得去卖广钢隔壁的新盘了。 要知道，海珠的金碧组团，挂牌量才242套，但过去三个月就成交了46套。而广钢现在挂出来643套房源，过去三个月才卖了30多套。 照这个速度，哪怕不算新增挂牌，光卖完现有的库存就需要5年时间。  广钢这些业主为什么宁愿大幅降价让利，也要急着卖房？ 其实不难理解。 一方面，广钢有十几个小区，从刚需、改善、商住都有，妥妥的存量买方市场，不舍得压缩自己利润空间的业主，很难在激烈的竞争中卖掉房子。 另一方面，到今年底，广钢会有一大批房源满5，到时候会有更多的二手房挂牌，现在卖不掉，之后就更难卖了。 那为啥买家压根不买账呢？ 1、大多房源未满5，需要交增值税。满5这个节点，挂牌卖家在害怕，买家却在期待。 等满5，又不用多出增值税，又能从更多楼盘里挑选，怎么说都更划算啊。 2、二手房价倒挂，一手楼盘性价比更高。广钢的二手价放在中心区来看不算高，毕竟天河牛奶厂都已经涨到8万+/㎡了，但只在荔湾内部看，却有点划不来。 广钢现在单价最便宜的小区是中海花湾壹号，但大部分的挂牌价也都去到了5万/㎡以上。 隔壁新盘保利和悦滨江的单价则在4万/㎡左右，手握350万，买不到广钢的二手两房，却能买和悦滨江户型更好、实用率更高的一手三房。 或者再稍微加点钱，都能去买花地湾的万汇天地了，产品和学位同样很有竞争力。 3、缺乏想象空间，投资属性弱。不像别的地方你还能买个未来，广钢基本上板块内能有的东西都看得到，未来也基本不会再有更多大的变动。 而又必须承认的是，荔湾的区域能级确实要弱于天河和海珠，无法给广钢带来太大的涨幅空间。 未来三五年，广钢的二手房价基本也就维持在这个水平了，很难再有比较大的想象空间。  当下的广钢新城，无论你是要卖，还是想买，我都建议你深思熟虑。 客观地说，广钢其实并不差，只看教育、通勤、居住舒适度，广钢绝对广州数一数二的高品质宜居板块。 论交通，有1号线/广佛线西塱站、广佛线鹤洞站。周边在建的还有11号线、10号线、22号线后通段，新增设站鹤洞东、广钢新城。 论教育，广钢所有的楼房都是学区房，小区门口全是“省实系”“华师附系”“真光系”等名校。
论环境，虽然广钢中央公园建得是有点慢，但毕竟也是对标纽约曼哈顿中央公园的。 论商业，每个小区楼下的底商基本全部租出去了，我就没看到空的铺子。另外还有一个三层的中海花湾天地。 虽然广钢的想象空间少了点，但它足够稳妥、完善。 广钢的房价可能很难大涨，但等到市场整体回暖的时候，广钢也是能够跟涨一波的。 如果业主不是急着用钱或者置换，其实不必赶着这个节点去卖房。挑个好的时机，到时候也不用烦心增值税的问题。 至于想买广钢二手的，可以等接下来几个月，更多满五房源上架再考虑下手。现在买的话，多关注同户型价格变化，能够淘到笋盘的话，还是很划得来的。 最后，简单说一下广钢二手的选盘建议。 想要总价不高的，振业天颂有最小38㎡的户型，只要180多万。 想要通勤方便的，中海花湾壹号，离西塱站和鹤洞站都最近；保利曼城，小区两个门通往鹤洞站和鹤洞东站。 想要低密大户型的，华发中央公园、海德公馆、珠江金茂府。 想要景观视野好的，融穗华府，正对广钢中央公园。 |
|
|
