关于在威海买房，给您的忠告……

后台经常有朋友询问在威海买房的问题。问题五花八门，除了“现在在威海买房合适不合适？”，或者是“在威海的哪里买房比较好？”这一类让人一言难尽的泛泛的问法之外，更多是直接指向具体楼盘：

 

比如对威海不了解，询问从哪里下手的；

比如看好了某楼盘，但是拿不定主意的；

比如中意三两楼盘，却有选择困难症的；

比如通过中介选房，想听听客观意见的……

 

这些问题没有统一答案，回答这些问题的时候，老妖一般不带立场，都是在问明白提问人买房的用途和需求之后，就事论事，客观地陈述利弊。

 

不过回答的多了，还是觉得有一些共性问题不吐不快。

（一）

买房是利益交换

开发商首先是商人

 

你要的是物美价廉，开发商追求的是利益最大化。两者从需求本质上来说是相悖的。

 

买房事实上是一种利益的平衡，你觉得差不多，他觉得还可以。

 

那好，成交。

 

所以呢，买房不要追求完美，因为没有完美，你要做的是找到主要矛盾，只要满足这个就好。

 

主要矛盾也是因人而异的，位置、房价、楼层、朝向、车位……都有可能。不过可能很多人都忽视了一点，那就是——开发商的方案规划。

 

要知道，规划方案是保证开发商利益最大化的指南。得什么？舍什么？营销的时候玩什么猫腻扬长避短？其实都在规划方案里面体现了出来。

 

可以说，造成了N多购房矛盾体的源头，正是开发商的规划方案。

 

这一点是老妖最想说的，这东西说起来话长，今天就不多言了，容日后详叙。

 （二）

买第一套房子的关键词是“妥协”

 

 这是针对那些想在威海买房的小年轻说的。年轻人甭管年纪多大，只要决定把买房安排到自己的计划之内并着手实施，那就是一个了不起的进步。

 

威海城区的房价现在已经过万，所以买房绝对是对一大笔钱的打理。什么时候买？买在哪里？怎么买？这些问题是对未来生活的筹划，会让一个年轻人逐渐学会思考，学会取舍，学会决断……

 

有了买房计划，就会心甘情愿地存钱，再也不会去做潇洒的“月光族”，货比三家将成为购物习惯。虽然买房带来的是压力，但是也会带来长期目标逐渐实现的满足。这会让人学会有目标地规划自己的人生。

 

买第一套房的关键是“妥协”。因为资金有限。好地段、高品质、大面积的新房你买不起，你能考虑的可能只能是远郊区、或者老破小。这没什么大不了的，有多少钱，办多大事，别矫情，不气馁，更没有必要因此否定自己的人生价值。客观地评判房子对你的实用度，买了就好。

 

一般来说，处在事业打拼期的年轻人，买房大多是为了解决居住需求，所以离上班的地方近是第一原则。可以不是新房，面积可以不大、房龄可以较老、可以离城区远一点。

 

相比大城市，威海毕竟是个小城，现在汽车已经普及，地理上的距离其实真的不是什么大的问题。

 

唯一要记住的，是下面的第三条。

 

 

（三）

房子的流动性特别重要

 

股票里有个名词叫“换手率”。顾名思义，换手率指的是转手买卖的频率。而房子的换手率同样是一个非常重要的因素。当然谁也不会闲着没事干天天卖房子玩，因此换手率更多是一个预估性的未来指标。也就是当房子需要出售的时候，房子能够卖出去的时间周期。

 

房子的换手率高意味着房子变现容易。最典型的就是老城区里的“老破小”了，因为面积小，所以总价低，对买家的资金门槛要求不高；因为楼龄长，所以地段好，对买家的吸引力足够高。一旦想卖掉这个房子，会非常抢手，变现周期相当快。而且，这样的房子，出租容易，还能租个好价。

 

威海地方小，房子的用途相对单纯，近年来以亲海名义卖出去的，离主城区比较远，靠近海边的所谓度假房。其流动性基本为零。要知道，生活不是只有“面向大海，春暖花开”一个主题。这样的房子，除了每年自用那么几天，基本上是卖也卖不掉，租也租不出去。从投资的角度上来说，砸在手里了。

 

所以在买房的时候，不妨想一想，如果哪天你需要置换房产，现在的这套房子能不能卖出去？多长时间能卖出去？

 

 

（四）

用别人的钱圆你的买房梦

 

常有人和老妖说买房的预算只有多少多少，不能买自己喜欢的房子，退而求其次只能怎样怎样。

 

这种观点是完全错误的。

 

无论买房的目的是刚需还是改善，“上车”比“低价”重要得多得多。不要因为缺少那么几十万就想着等一两年凑够了再说。这种说法就是一个托词，因为谁也没有长前后眼，你不可能知道一年之后的房价会怎样。

 

只要你有稳定工作，有还款能力，那么通过信贷或者借款的方式凑齐房款，真不是多大的难事。

 

要知道在未来10年20年，虽然房价不会暴涨，但是同样没有暴跌。而且房子一定会增值，增值幅度跑赢通货膨胀没什么问题。买房子堪称是最为稳健的理财方式。

 

两点必须要知道的事情。

第一，请相信你的未来一定是越来越好。所以尽量用别人的钱帮你圆买房梦。在当下，利用银行按揭或者公积金贷款加杠杆买房是最聪明的选择；

 

第二，个人征信非常非常重要，这会影响你的房贷额度，一定要重视，不要让个人征信存在污点。

  

 

（五）

改善房要把孩子的需求放在首位

当一个家庭决定买第二套改善房的时候，经常是家庭多了新成员，考虑为孩子的成长创造新的环境，升级更舒适的居住体验。

 

此时已经有了一定的经济实力，和主要考虑换手率的第一套房不同。置换的房子要考虑的方方面面中，最重要的是孩子。

 

我们先算一笔账：一个孩子3岁上幼儿园，6岁上学，小学5年、初中4年，算下来是12年的时间。如果有二宝，俩孩子到初中毕业前后需要20年左右的时间。

 

这段时间是孩子接受义务教育的时期，孩子离不开家长照顾，而且往往是父母加爷爷奶奶姥姥姥爷六个家长，在家长的一生中，这段时间是和孩子接触最亲密的时期。

 

这段时间要给孩子一个稳定的成长环境，频繁地更换学校不利于孩子的成长。买第二套改善房绝对需要以满足孩子的学习和生活为主线。

 

可以首先列出几个重点诉求，比如孩子九年制教育最好在同一个区域，方便上下学接送、周边要有大型商圈、距离上班地点不能太远、周边有三甲医院方便孩子老人生病及时就医等等。再就是上下学的安全性、是否有影响孩子学习休息的噪音等诸多因素都需要考虑周全。

 

小区业主的成分构成也不能忽视。居住率高，自住业主比较多的小区的氛围更加稳定，家庭背景相似的小伙伴，更适合一起玩耍。

  

 

（六）

看好了就买，别犹豫。

但是千万不要打没有准备的仗

 

8月以来，受宏观形式的影响，威海的房市淡了许多，各种看衰楼市的消息开始甚嚣尘上。引得那些选择困难症患者又开始犹豫了。

 

其实宏观经济就像是天气预报，可以作为参考，但一定不是决定性因素。你要充分地认识到房子不可能大降价，远期必定升值的道理。坚持买房的信心。永远别去犹豫要不要买，而是要想什么时候买，买哪里，怎么买的切实问题。

 

买房是一个复杂的事情。房价是一个复杂的体系。一个小区里的不同楼栋、楼层、户型的价格都不尽相同，需要弄清楚原因。不能贪图价格便宜降低居住品质，也不能花高价钱做冤大头。

 

房屋成交过程中的首付、房贷、税费等也是比较复杂的。而且首付、贷款都有很大的灵活性，这些知识点务必要了解。尤其是买二手房的时候。千万不要稀里糊涂的买了房，事后还要多付出N多的学费。

（七）

买房找个好中介很有必要

 

买房找中介是一个非常明智的选择，一来中介那里搜集整理了很多的楼盘信息，你可以拿来就用；二来买房的所有事情都有人给你跑腿，能省很多事。第三是服务费事先讲好，中介赚了多少你心里有数。

 

但是一定要找一个“好中介”。不要在没有经验的年轻中介身上浪费时间。

 

因为买房，尤其是二手房，是一个非常讲究深耕区域、了解房源的市场。一个优秀的中介，其行业经验以及资源沉淀往往让他们有你想不到的神通。

 

找到优秀中介的方法其实不难，现在什么信息都在网上，你不妨提前做点功课，把要找的小区的情况搜集好，直接以聊天的形式问中介，小区的价格、最近的成交价、房源情况、户型等等，谈话中你就可以判断出这个中介是否靠谱，一问三不知的直接PASS掉。

 

一般的中介，根本不关心业主想要买什么，只会告诉你他们手头搜集来的房源，至于其他信息，他们是不知道的。在买卖环节，只问你首付预算，既不考虑税费，也不考虑贷款方式。

 

优秀的中介会根据你的需求，为你推荐合适的房源。他们会了解房东卖房的理由，帮你判断房东靠不靠谱，买房的价格还可以谈到多少。他们熟悉二手房的操作流程，往往在首付、贷款技巧上为你提供建议。甚至可以在如何避免掉一些税费、提高贷款额度上提供帮助。这是他们最强大的竞争力。

 

提醒一句，找中介不要局限于买二手房。现在开发商为拓宽销售渠道，和房产中介进行合作分销是司空见惯的事情。而且基于薄利多销的原则，中介有能力为你争取到最大的优惠让度。