流拍13次，跌到834万都没人要，前海业主血亏或超3千万！

这可能是我见过流拍最多次的深圳房产了。

从2019年6月18日第一次走上法拍平台，到今年6月，4年流拍了13次。

起拍价从近2500万降到834万，降幅达66%，依然没人报名。

你可能会说，一定是地段不好。

但它就在前海，距离5号线铁路公园站约300米。

2015年，这个项目的一手房源入市时，毛坯均价约8.7万/㎡；

如今法拍房的单价跌到约3.12万/㎡。

为什么？

4年流拍13次

前海业主亏掉两套前海住宅

如果告诉你这套法拍房的性质，你大概就明白它为什么不受待见了。

这套1106号房位于香江金融大厦，性质是商办。

跟它一起摆上法拍平台的，还有其他3套连号房1107、1108、1109，都是同一位业主的物业。

▲香江金融大厦1106号房 | 阿里拍卖平台

1106号的建面为267.42㎡，其余3套建面均为93.93㎡。

从2019年首拍到最近一次拍卖，除了1109号房以325.04万成交（单价折合约3.46万/㎡）外，剩下的房源都经历了13次流拍。

▲1106号房的拍卖记录

▲唯一成交的1109号房 | 阿里拍卖平台

1106号房的起拍价从2496.82万降到833.92万；

1107、1108号房的起拍价从908.8万降到307.04万。

▲阿里拍卖页面上，关于“香江金融大厦”都是这4套房的信息

拍卖页面上并没有公布这4套房的原登记价。

参考京东拍卖平台一套香江金融大厦的法拍房（比上述房源低一层楼）价格，原业主2016年买入的登记价是2311.4万，单价约8.6万/㎡。

▲香江金融大厦另一套房源的登记信息 | 京东拍卖

插播一句，京东拍卖平台的这套房源也经历了3次流拍，起拍价降到1347.8万，如果能以底价成交，算上契税，原业主6年账面亏上千万。

以8.6万/㎡来粗略计算，1106-1109号这4套房的买入成本约4865万（总价约4723.21万+契税约142万）。

目前1套已以325.04万成交，根据房源以往的调价记录，剩余3套房源下一轮拍卖的起始价大概率跟这次持平，假设能以底价成交，则4套房合计约1773万，原业主账面亏损达3092万。

这个亏损值放到今天来看，可以买入前海两套约155㎡的新房住宅。

事实上，前海写字楼的“惨烈”并不只体现在法拍市场，正常的二手交易市场，业主也血亏卖楼。

例如前段时间的信利康大厦，有房源价格腰斩，从原价2016万降到1100万。

香江金融大厦，也有业主64折抛售。

▲朋友圈流传的房源信息

曾经，前海写字楼入市，只用半天就售罄；

当时疯狂买入的业主们，如今想降价大甩卖，似乎太难。

回报率不超过3%

前海甲级写字楼空置率全市第二

“现在前海写字楼的回报率不行，太低了。”一位深耕前海的市场人士直言。

以香江金融大厦为例，贝壳找房APP显示，目前的租金水平在110-135元/㎡/月之间。

▲图源贝壳找房APP

如果以115㎡、当初买入价8.7万/㎡来计算，回报率只有1.52%-1.86%左右。

即使以现在5万/㎡左右的市场价来计算，115㎡的回报率最高也达不到4%。

“还不如买一些小户型公寓，目前回报率能超过4%的有很多。”一位业内人士说。

这还是在不考虑写字楼空置的情况下计算的回报率。

从CAICC克而瑞华资管华南监测的数据来看，今年一季度前海甲级写字楼的空置率超过30%，在14个商务区中排名第二，仅次于车公庙的36.2%。

相比一季度的表现，第二季度前海甲级写字楼的平均租金微涨，空置率环比下跌，但从全市范围来看，空置率依然偏高。

▲左图为今年一季度深圳甲级写字楼空置情况，右图为二季度 |CAICC克而瑞华资管华南

最后，跟大家一起讨论一下吧。

你认为，买了前海写字楼的业主，还有解套的一天吗？