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这是福律阁公众号的第449篇原创文章  作者：宋静 单位：广东诺臣律师事务所·福律阁土地诉讼团队 今天我们交流第8讲：宅基地遇到征收时，我们应当怎样争取补偿？ 土地征收是集体土地转为国有土地的唯一途径，当政府征收土地时，如果我们的宅基地房屋位于征收范围内，就会被征收，但征收的前提是政府必须给予我们补偿。 那我们应当如何争取补偿利益的最大化？这就是我们今天讨论的目的。
土地征收补偿项目 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地征收补偿的项目一般有三种：土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿。 土地补偿费是对土地所有权丧失的补偿。 我们知道土地所有权是属于村集体的，土地补偿费的补偿主体也是村委会，我们在争取补偿时，不要对土地补偿费提出主张。 安置补助费是对被征收人员的生产生活进行安置所需要的费用。 这一部分也应当是补偿给村集体，由村集体通过修建物业出租，或者给被征收人员购买社保，或者开办集体企业等方式，确保被征收人员的生产生活有可持续发展的可能。 当然，部分村委会在收到安置补助费时，不愿意或者懒得去做这些事情，会采取直接按人头平均分配给村民的做法，就是把安居补助费直接分给村民。本来应当履行的义务，被逃避掉了，这种做法是不可取的。 如果当地的村委会真的采取这样的分配方案，把宅基地补助费按人头给发放，我们可以争取自己应当分配的那部分。 地上附着物和青苗补偿费，是补偿给地上附着物及青苗的所有权人的，也就是补偿给我们的。
征收补偿程序 国家土地征收工作的程序在新旧《土地管理法》修改的前后，有一个非常重大的变化。 在旧的《土地管理法》实施期间，地方政府如果想征收，一般先向省级政府申请批复。 如果需要占用的土地面积非常大，超出省政府的批准权限，甚至可能需要向国务院申请批复，一般都是逐级申请上去的。 经过省级政府的批复，同意土地征收后，县级以上的政府会发布征地公告，制定征收补偿安置方案，听取征收范围内被征收人的意见。 再要求征收范围内的权利人，也就是被征收人，到政府登记自己的财产，之后签订征收补偿协议。 如果经过协商后，仍无法达成协议，政府部门会按照征收补偿方案的补偿标准，确定一个补偿的数额，然后通知被征收人前来领取补偿。如果不领取，可能政府就把它提存了。 对于已经被征收的土地，被征收人又拒不交出土地这种情形，政府才可能作出责令交出土地决定书，再申请人民法院执行，再强制要求你迁出土地。 新的《土地管理法》生效后，土地征收的程序有一个很大的变化：当地方政府需要使用土地、准备征地时，只能先发布一个预公告，就是先预告一下准备征地，再发布征收补偿安置的方案，听取被征收人对征收补偿安置方案的意见。 接下来，负责征收实施工作的机关，就会去和被征收人协商补偿的事宜。 只有当大多数被征收人和政府能够就征收补偿达成协议的情况下，地方政府再去省级政府申请土地征收，才有可能得到省级政府的准许批复，同意征收。 《土地管理法》征收土地程序的新变化，实际上是要求地方政府把协商签订协议的工作做在前面。 如果能够争取到大多数被征收人的认可，因土地征收产生冲突和纠纷的可能性就较小；如果多数人都不同意征收协议，征收请求又已经被批复，可能会造成诸多纠纷。 理想的状况是：地方政府先和被征收人谈好协议，当征收征地的批复下来以后，再具体进行实施，该收回房屋收房屋，该发放征地补偿款就发。
目前实际的做法和《土地管理法》的规定有一定出入，之所以在这里和大家讨论土地征收的大体流程，是想让大家了解一下。 在整个征收的过程中，我们既可以在政府发布征收补偿方案的时候，及时提出自己的意见，也可以在签征收补偿协议的时候，再次充分提自己的要求，从而争取到最大的补偿。 但是在我们代理案件的过程中，经常发现不少客户在政府征收过程中，由于对征收补偿的结果不满意，或者征收补偿给的结果和自己的预期很远，于是对政府的征收补偿工作一律采取不合作的态度，对征收补偿方案提意见的方式，也漠不关心，要求去登记房屋和财产时也不闻不问。 征收工作人员来丈量房屋或者入市评估时拒不配合，协商征收补偿协议时，拒人于千里之外。 但是我们要明白，我们的不配合并不能阻止政府的征收一步一步往前走，反而会让我们争取补偿的时机一点一点被延误。 例如，房屋丈量或者评估公司的工作人员要求进入房屋内部勘察时，如果我们拒绝让工作人员进入，那工作人员就会仅仅根据房屋的外观作出评估，对于装修或者房屋结构，只会根据一般的标准作出认定，而忽略我们房屋的特殊性，那最终可能计算出来的补偿结果可能就偏低。 如果我们对补偿结果不满意，应该怎么做呢？  |
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