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案例来源：北京市高级人民法院（2023）京民申3019号1、1992年4月1日，案涉宅基地登记在A名下，建有一处楼房。2、1992年9月1日，A与B签订《卖房协议》，约定B购买A的楼房，房价为5.5万元，同时房的宅主归B永久使用。4、1998年，因B诈骗，检察院全权委托村委会处理，拍卖涉诉房屋。C购得房屋，该宅基地变更登记至C名下。5、B、C的户籍均不在该村。C购房后，将户籍迁至该村，现为非农业家庭户6、2022年，A提起本案诉讼，请求确认A与B签订的《买卖协议》无效。A认为，C非本村集体经济组织成员，其取得宅基地登记不具有合法性。一审法院认为，一般情况下，如果村民将自己申请的宅基地卖给集体经济组织成员之外的人，则认为该买卖行为导致农村宅基地流失、侵害了集体经济组织的利益，应认定为无效；但如果农村房屋经过多手交易，宅基地及其上房屋最终又流转回本村集体经济组织成员手里，则并未侵害集体经济组织的利益，不宜再认定前手的农村房屋买卖行为无效。本案又与一般的农村房屋“连环买卖”不同。B并非村民，其无权购买房屋，但是房屋又发生了二次流转，最终卖给C，且办理了宅基地转移登记手续。根据《民法典》第二百零九条规定，在该宅基地登记在C名下的现状下，从交易的连续性和整体性考虑，A要求确认其与B签订的《买卖协议》无效的诉讼请求本院不予支持。至于A所述宅基地登记在C名下不具有合法性一节，不属民事诉讼审查范围，本案不做评价。北京高院经审查认为，B虽非该村村民，但是涉案房屋经过拍卖，C于1998年取得涉案房屋，且办理了宅基地转移登记手续，两审法院从交易的连续性和整体性考虑，对A要求确认其与B签订的《买卖协议》无效的诉讼请求不予支持，并无不当。本案的房屋系农村宅基地上所建造，来源合法。按照规定，非该村集体经济组织成员之间，不得转让宅基地，但不影响对房屋的使用。本案中，案涉房屋经过多次转让，最后的买受人占有至今，具有合法的使用权，也实际成为了该村村民，其权益应当予以保护。
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