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《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》（以下简称《解释》）第十二条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”而房地产开发实务中，合作各方在房地产开发合同之下，隐藏着其他的商业目的。对于当事人之间法律关系的认定不能仅依据合同名称径行确定，而是应当探究当事人真实的意思表示。《解释》第二十一条至二十四条明确对合作开发房地产合同的转性问题进行规定，有利于我们理清缔约各方之间存在的实际法律关系，正确分析、解决问题。 星期二 2022年4月26日
模式二：合作方设立新的项目公司并约定将土地使用权转移登记至项目公司名下，此种模式下，转性后的土地使用权转让合同的受让方是项目公司还是出资方？对此，最高法民一庭的观点是，欲正确界定谁是受让方，还是要通过把握虚伪表示及隐藏行为理论，区分内部效力与外部效力来进行。也就是说，包括共同设立房地产开发企业（项目公司）内容在内的“合作开发房地产合同”属于当事人之间的虚伪表示，在当事人内部不具有法律约束力。当事人之间法律关系的实质（隐藏行为）是土地使用权转让，该法律关系的主体只能是双方当事人。所以不能据此认为房地产开发企业（目标公司）是土地使用权受让方。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”那么转性而来的房屋买卖合同是否受此规定的约束？由于商品房销售是涉及国计民生的大事，国家为了管理房地产市场、维护社会稳定，建立了商品房预售许可证制度。而由合作开发房地产合同转性而来的房屋买卖合同，与商品房买卖合同比起来，具有主体特定、目的特定、不公开等特点，一般只存在于合作各方主体内部，属于私权范畴，对社会秩序的影响无法与商品房买卖合同相比。且从实务角度来看，大多数转性后的房屋买卖合同中的房屋均处于未建设或者未建设完成的状态，根本无法取得商品房预售许可证。因此，司法实践中，不能仅依据商品房预售的规定认定此类合同无效。 司法实践中，法院在考虑合作开发合同是否转性为借款合同时，会重点考虑投入资金一方是否享有固定本金回报及利息收益，在双方对此约定不明确的时候，还可通过对合同条款进行解释，探究本质，最终确定其是否应转性为借款合同。如南充市同舟置业有限公司、赵华民间借贷纠纷案【（2017）川民终545号】中，双方并未明确约定一方无需承担经营风险，法院从双方合同约定的具体条款对投入资金一方是否有权定期收回投资本金和固定收益以及投入资金一方退出合作的机制来判断合作开发合同是否转性为借款合同。该院认为合作各方将资金投入合伙事业后，未经清算不得收回投资和分配盈余，而赵某不仅能收回本金和分配利益，而且即使在房屋未建成的情况下也可获得最低收益退出合作。基于此，因法院认定赵某不承担经营风险，且能收取固定的利益，双方成立借款合同关系。 《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”若双方约定“出资方在房屋的合理使用期限内（住宅70年，商业40年，其他50年）均有权租赁或使用”，最高法观点为该约定无效：“如果合同中明确写明了租赁或者使用房屋的期限，则可根据《合同法》第214条以及第236条之规定，对超过20年的部分认定无效。” 若合同双方约定租赁期限为20年，到期后承租人继续租赁20年，以此类推，且不需要支付租金，该如何认定其效力？有学者认为，这是当事人对私权的处置，司法应当充分尊重当事人的意思自治。 |
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